国内的环一线城市，正在上演一出“硬币的正反面”。
近日，一张环京楼市的价格对比图在网络上广为传播，数据显示，在过去的3-4年时间里，环北京地区房价普跌40%以上，燕郊、大厂、香河等环京城市均无一幸免。
其中，环北京楼市龙头燕郊房价从2017年的38000元/㎡跌至今年的18000元/㎡，跌幅超52%。跌幅最大的永清，单价从23000元/㎡跌到6500元/㎡，跌超71%。
而与之形成鲜明对比的是，近年来，临深和临沪城市的房价却呈现出“蒸蒸日上”之势，最为典型的是临深的东莞、临沪的苏州、绍兴等城市。
比如东莞，根据中国房价平台数据显示，东莞近10年的涨幅达200%位列全国第三，从2010年的6400元/㎡涨到接近20000元/㎡，涨幅仅次于深圳和厦门，在同类型城市中，一骑绝尘。
再如长三角的绍兴、苏州等临沪城市，在同类型城市中，涨幅同样位居前列。
绍兴：根据贝壳研究院数据显示，截至今年10月，绍兴的新房均价达15221 元/m，同比增长13.1%，且自4月以来环比持续增长，呈现稳步增长态势。
苏州：根据易居研究院公布的《2020上半年中国百城房价报告》，苏州上半年涨幅达24%，位列全国第三。
后面的故事梗概大家也都清楚了，这些涨幅靠前的城市，先后出台楼市调控政策，楼市大热的东莞、苏州、绍兴均未能幸免。
东莞：
出台相关限购、限转让的政策，以加大调控力度。
绍兴：
严格执行“限地价、竞配建”政策，促进房地产市场平稳运行。
苏州：
严格设定装修标准，样板间要求“所见即所得”。
是什么造就了临京城市和临深、临沪城市发展上的巨大差异？
村长对比了临京城市和临深城市近年来的发展路径，明显的发现“同类城市的两种不同楼市轨迹”。
01
硬币的反面：
临京城市经历的楼市阵痛期
在经济学中，有个经典的“级差地租”理论。该理论最早兴起于农业领域，是指那些更适合耕种的土地所产出的农产品，会比耕种那些条件没那么好的土地赚得更高利润。
后来，这一概念被广泛运用非农领域，尤其是在选择城市投资时，很多人也参照了相同的理论模型，认为距离中心城区或者中心城市的距离越近越值钱，因为这些区域可以享受到更好的资源溢出优势，通俗说，一线城市的辐射能力越强，那么周边城市就能享受到更多资源和福利。也正因如此，热衷对环一线城市进行投资的大有人在。
问题来了：竟然都是环一线城市，为何近年来临京城市的房价的走势与临深、临沪城市的相差如此之大呢，难道是北京对周边城市的影响力不如上海和深圳？
事实并非如此。
在村长看来，临京城市和临深、临沪城市在涨跌幅上之所以能形成如此大的反差，并非北京对周边城市的影响力不如深圳和上海，最为本质的原因在于：临京城市在经历过了迅猛上涨后，正逐步回归基本面。
比如，“环京一哥”燕郊的房价从2002年的1000元起步涨到2017年的最高3万多，十五年30倍，几乎秒杀国内99%的城市。
燕郊与通州接壤，距离北京市中心30公里，这是雷打不动的事实。只要北京的地位在，燕郊的“睡城”价值也会一直存在。
但只是因为区位的优势，就能支撑起2017年时3万多的房价吗？村长认为是极难的。
这是由两方面所决定：
第一，燕郊的自身体量不大，无论是经济总量还是人口规模都不算大。根据燕郊高新区管委会 2019年6月4日发布的情况介绍显示，燕郊镇加高楼镇两个片区的总人口为90万，这样的人口体量，甚至远小于临深惠州的惠州的惠阳区和仲恺高新区，这两个区的人口总量2019年时的人口总量早已突破百万，但房价均价也才1万多。
第二，燕郊的产业结构相对单一，除了房地产外并未形成支柱性产业，虽然燕郊一直在强调要大力发展高新产业，比如电子信息、新能源、新材料等产业，但从发展规模来看，并不算大。根据统计局数据显示，2018年，燕郊高新技术产业开发区完成地区生产总值为345.6亿元，而同时期的惠州的仲恺高新区地区生产总值就已达到643.3亿元。
换句话说，燕郊迅速上涨的房价，只不过是“空中楼阁”，这也为后续的房价下跌埋下伏笔。
正因看到了房价与基本面的脱钩，2017年3月30日北三县出台了最严的楼市调控，燕郊开始限购，提高准入门槛，很多外地人都被挡在了燕郊楼市之外。而当地楼市的主要消费群体就是外地人，本地人的需求极少，房价下跌在所难免。
限购以后，燕郊楼市如同“过山车”，从3-4万一平到如今的1.7万左右一平，跌幅达50%左右。房价的“过山车”导致在燕郊炒房的炒房客赔了个“底朝天”。
也许也正是因为看到了之前环京城市的教训，所以现在，无论是临深城市、还是临沪城市，几乎只要一出现明显的上涨幅度，就会立马出台相关调控政策，这也才有了前面东莞、苏州、绍兴等城市先后被加码调控的戏码。
综合来看，目前各地楼市发展的趋势大致可以归纳为：“政策为主导、基本面决胜”。大致意思可以概括为：允许房价的上涨，但房价的涨幅需要与基本面挂钩，如果一下子涨得太猛了，与基本面情况脱钩了，那么通过政策引导“降温”，将会变成可以预料的事。
02
硬币的正面：
临深城市用时间换空间
是什么因素造成了现如今环一线城市两种截然不同的结局？村长认为这是产业迁移所导致的结果。
大家一直说深圳土地不够多，深圳土地确实不够，深圳全境1997平方公里，其中一半是生态控制线，剩下的900多平方公里大体已经开发完毕。
根据相关资料显示，深圳作为中国科技创新领域最发达的城市，拥有1.44万家国家级高新技术企业，总量仅次于北京，超过广州、上海。深圳高新技术产业产值将近2.4万亿元，高新技术产业在GDP增加值的贡献达7344亿元，占比将近1/3，深圳有效发明专利5年以上维持率达84.99%，高于北京、上海、广州，PCT国际专利申请14058件，占全国将近一半，连续15年居全国城市第一，深圳高新区综合实力也排名全国第二。
从某种程度上来说，正因为高科技产业的高度发达，而土地奇缺，才使得深圳对周边城市的辐射力和影响力明显强化，临深城市能明显感受到深圳的资源外溢，例如，华为向东莞松山湖的渗透，国产手机巨头vivo、OPPO的总部诞生东莞长安、比亚迪向惠州大亚湾的转移等等。
从时间线来看，东莞开始不断承接深圳产业，可以追溯到2013年。当年深圳以《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》（下称《意见》）为首的多份文件陆续出台，被视为深圳打响引导产业转型升级战的第一枪。
《意见》强调，由于率先遇到了空间资源紧张的问题，深圳要加快产业转型升级，构建以“高新软优”为特征的现代产业体系。同时，限制、淘汰落后产能。
随后，深圳先后制定了15部地方性环境保护法规和规章，开始严查环保，许多中小企业难以达到深圳的环保要求，各类中小厂家开始考虑将厂子搬到东莞。（南方周末曾报道）
正因为持续的承接深圳的外溢产业，致使东莞近年来人口大幅增长，根据东莞统计局数据显示，东莞的小学生人口总量从2009年的51.12万人，到2019年已达到83.74万人，增幅63.8%，位列全省第二，仅次于深圳。
而且值得一提的是，在东莞83万在校小学生中，非东莞户籍的小学生多达61万，占了73%，可想而知，这些年来东莞承接了多少外地人口。
此外，按照规划，至2030年，东莞常住人口将超过1020万，成为广东第三个常住人口规模超千万的城市。
持续的人口流入，带来的是经济的正反馈。从短周期看，数据显示，2019年东莞实现地区生产总值9482.50亿元，按可比价计算，同比增长7.4%，增速高于同期全国（6.1%）、全省（6.2%）平均水平。
从长周期看，近40年，东莞经济GDP增长275倍。改革开放以来，不仅是深圳从渔村变成科创大都市的40年，也是东莞由一个“渔米之乡”到现代制造业名城深刻转变的40年。
临京城市和临深城市的案例，也给诸多城市带来了启发：房价上涨并不可怕，可怕的只是上涨的房价不断与基本面脱钩，这个时候，若还有部分“炒房客”兴风作浪把房价抬高，那么可以预料，这些城市的结局只会跟2017-2020年的临京城市一样——经历腰斩，最终以回归基本面作为收尾。