近期楼市炸出两个重磅消息：一是徐州新政发布新房限售6年，并要求备案价1年不准调整的要求。这也意味着备案后，楼盘一年内无法涨价！
二是绍兴提出“双备案”机制，加推盘的备案价不能超过首次备案价，也就是说单个楼盘备案后再也无法涨价！
一个接一个的新政，表现出各城市严格控制房地产市场涨价的决心。四季度刚开始，“双响炮”的来袭暗示了年内楼市调控仍将是主旋律。
01
徐州：一年内不得上涨
根据国家统计局发布的8月份70城房价数据显示，徐州新建商品住宅销售价格环比涨幅为0.8%，同比涨幅为11.6%，名列”前茅“。
2020年以来持续8个月保持11%以上增速；二手住宅销售价格环比涨幅为0.8%，同比涨幅为7.3%。
10月9日晚间，徐州市住建局发布《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》，从土地供应、商品房价格管理、装修监管、住房限购、住房保障等方面一口气发布了八条新政。
重点规范了土地市场精准供应
一区一策，针对交易热点地区精准投放，加大住宅用地供应量。
加强了备案价格管理
比如说，总建面≤10万㎡的项目，应一次性推出所有房源进行备案；总建面＞10万㎡的项目，则分期进行备案，但每次备案价格不低于10万㎡。
小编对比之前徐州备案政策，备案面积由4万方升级为10万方，由备案后3个月内不得涨价升级为一年内不得调整！可以说徐州政府再一次收紧了备案这条线。
强化装修行为及装修价格监管
推行基础装修+升级装修模式，合理控制基础装修价格，不得强制购房人选择升级装修。
继续坚持商品住房限制交易政策不变
市区一套房自权属登记之日起未满2年或者网签未满5年，不得上市交易；
市区二套及以上、非市区户籍，拥有1套及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房网签未满6年，不得上市交易。
徐州“限售六年”政策不可谓不狠：现在徐州楼市的平均房价约1万/平，6年以后徐州房价的保本价应该是在1.7万/平左右，也就是说，6年以后徐州的房价涨不到1.7万/平，就是在亏本，炒房客要被套牢了。
新政还规定，各金融机构应加强信贷资金用途审查和流向监测，严防消费贷款和其他贷款违规用于购房；完善房地产市场监测体系；大力推进住房保障工作等。
02
绍兴：“双备案”制度
据贝壳研究院数据显示，绍兴新房成交均价同比去年增长了13.1%，且自今年4月以来环比持续增长。
绍兴在10月9日发布的《关于进一步促进房地产市场平稳运行的通知》中强调严格执行“限地价、竞配建”政策、严格实行“双备案”制度、严格分期销售管理、严格规范市场秩序、严格落实主体责任。
新政连用5个“严格”，可见政府对于市场调控的决心。
严格执行“限地价、竞配建”政策
早在7月8日，绍兴就已经正式对拟出让涉宅地块，实施“限地价 竞配建”政策。
第一点，设定地块最高价：原则上限定最高价不得超过起始价的135%。这意味着政府只要控制住起始价，也就控制住了最终成交价的上限。
第二点，竞价到顶转竞配建：报价达到最高价时，转入竞报配建人才（公租、养老）等住房面积，竞报配建面积多者为胜。
在扬州的土拍中也不乏这样的操作，比如地块需配建不低于多少万方的酒店、商业、人才公寓等。
严格执行“双备案”制度
第一点，备案价要经过区、市两级的市联席会议审议确定。
对开发商来说，报批流程和时间成本进一步提高，定价需要更加慎重，不然重新审批很容易延误开盘、加推等节点。
第二点，新开盘项目备案价，须综合考虑同区域内其他类似房源价格或“地价+成本”等因素。
以“地价+成本”为参考进行定价，一是避免影响房企拿地积极性，二是保证楼市稳定。
第三点，也是受关注最多的一点，加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。
就扬州楼市来讲，很多楼盘都是首开的优惠力度最大，总价最低，之后便“低开高走”，逐步加推更优质且价格更高的房源，几栋“楼王”作为压轴好戏出场。
有句话说得好：“上有政策，下有对策。”
虽然楼盘备案价不能涨，但有些开发商还可以采用逐步取消折扣的方式，变相实现楼盘均价的上涨，不知未来是否会出台新政来堵住这个炒作空间。
严格分期销售管理
“申请预售的商品住房项目（含前期已办过预售和首次办理预售的项目），建筑面积3万平方米及以下的，须一次性申请预售；建筑面积3万平方米以上分期申请预售的，每期预售建筑面积不少于3万平方米。”
“对已取得预售许可或已办理现房销售备案的，要在十日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，不得高于申报价格对外销售。”
“明明领出了6幢楼的预售证，却只开2幢楼”、“刻意拉长销售周期”、“拖延拿预售证时间、分次分批拿证”的捂盘惜售的情况在各地楼市屡见不鲜。
而绍兴本次新政正是针对捂盘惜售的情况。
03
关键词：收紧、稳房价
当前看来，无论是徐州还是绍兴，楼市的“苗头”出现了不确定性，“稳房价”就显得至关重要。“收紧”和“稳房价”都是徐州和绍兴新政的关键词。
值得关注的是，两个城市新政都要求加强住房价格备案管理。
徐州此次调控整体偏温和，以预防投机操作为主。备案价1年不准调整的政策预计会让开发商高价拿地的势头大受打击。
而绍兴新政中“双备案”是个亮点，主要是防范地价和房价的炒作以及让开发商慎重考虑备案价。
总结两地新政，在“房住不炒”的宏观背景下，预计年内楼市调控的趋势依然从严从紧，尤其是房价涨幅较高较快的热门城市，推出新一轮的调控或是升级现有的调控措施，将是大概率事件。
对于开发商来说，指望调控放松有点不切实际，应丢掉幻想，尽快推房入市，为市场“寒冬”提前做好准备。
对于刚需者来说，政策会优先倾斜保护刚需购房者，所以刚需者大可放心，在房产市场上好好挑选。但调控的目的稳房价，而不是降房价，所以买房者也不用过分期待。