起始楼面价达约14425元/㎡，巫家坝片区新上架的2宗纯住宅用地会有市场吗？
本文关键词：
1、巫家坝今年首供纯住宅用地
2、本次供应地块的情况
3、供应地块会有市场？
（一）巫家坝2宗“零门槛”住宅用地上架
上周五（10月9日），昆明市自然资源和规划局发布出让公告，将于10月30日网上拍卖2宗约53.73亩纯住宅用地。
根据公告显示，该2宗出让土地编号分别为KCGD2020-3-A1和KCGD2020-4-A1，从位置上看，2宗地块位于巫家坝片区北部的和甸营村附近，地块处于雨龙路以北，北临汕昆高速，毗邻西南侧在建的官渡区人民医院。
出让地块示意图/昆明楼市制图
2宗出让地块被南北走向的联丰路隔开，且并非是相连地块。根据此前巫家坝的相应规划显示，2宗地块中间地块为规划的教育用地，后续将拟建小学。
因此，基于地块的分散性，在出让公告中，并没有要求2宗地块须统一规划、统一开发、整体竞买。
根据出让公告显示，KCGD2020-3-A1地块面积为18946.69㎡，约合28.42亩，交易起价103846.68万元，建筑限高100米，折算起始楼面价约为14423.67元/㎡。
拿地条件要求，该宗土地需整合KCGD2020-3-A2、A3号2个零星用地，其中：KCGD2020-3-A2号面积为2907.19㎡（4.36亩），KCGD2020-3-A3号面积为54.98㎡（0.08亩）。
图源出让公告
而KCGD2020-4-A1地块面积为16870.90㎡，约合25.31亩，交易起价92482.74万元，建筑限高100米，折算起始楼面价约为14425.76元/㎡。
出让条件为，该宗地需整合KCGD2020-4-A2、A3号2个零星用地，其中：KCGD2020-4-A2号面积为2051.99㎡（3.08亩） ，KCGD2020-4-A3号面积为1439.31㎡（2.16亩）。
也就是说，2宗出让地块除了须各整合2个零星用地外，并无其他要求。
这与以往巫家坝土地拍卖中出现的诸如500强企业、全国布局企业、引入总部基地、配建商业/学校/道路，甚至是规定商业自持比例等苛刻的门槛相比，拿地的准入条件要宽容多了。
不过，虽然本次巫家坝上架的2宗纯住宅用地，从拿地要求看几乎算是“零门槛”，但其动辄14423元/㎡的起始楼面价，也着实需要给房企一些时间，拿出计算器好好的算一算账。
（二）巫家坝土地单价纪录或被改写
我们通过对巫家坝片区上架的2宗地块对照发现，其实，早在今年6月昆明市举行的2020年储备土地及城市更新改造项目推介会上就出现过。
其作为巫家坝片区重点推介的13个地块中编号分别为“1”号和“2”号地块，在巫家坝片区规划的功能业态中，属于区域内致力于打造的“国际社区”内。
图源昆明市2020年重点片区储备土地推介
时隔4个月后，巫家坝片区推介的首批土地推出，以不设门槛、没有配建要求且为纯住宅用地的形式出现，倒是颇让人感到意外。
值得一提的是，巫家坝片区本次推出的2宗地块，是今年以来巫家坝片区的首次供地。
综合来看，毗邻医院的便捷，以及2宗地块中间规划有小学，算是地块价值的一种先天体现。只是，地块所表现出的价值，能否支撑起约3654万元/亩的单价（折算约14425元/㎡的起始楼面价），还需要市场来检验。
昆明楼市整理历年来昆明最高土地单价排名TOP5发现，巫家坝此次待拍的2宗土地约3654万元/亩的单价，在昆明市场的记录中是排得上号的。
昆明楼市整理/制表
即便地块以底价拍出，其土地单价也将超越锦粼天序项目用地，跻身昆明土地单价第二高的行列。
我们拿同一片区的项目来说，进入巫家坝较晚的龙湖（龙湖天璞+时代天街），当时约2039万元/亩的土地单价，虽然不低，但折算楼面价仅约3215-5131元/㎡。而龙湖天璞住宅首批开盘均价约1.85w/㎡左右，还是有一定利润空间的。
可以预见的是，如果2宗地块月底实现顺利出让，或将创造巫家坝片区土地单价的新纪录，也将对昆明土地单价的排名构成影响。
无疑，也会对巫家坝整体的地价水平产生一定影响，甚至提振巫家坝片区在售项目的销售信心。
（三）谁来当这个“冤大头”？
事实上，就土地本身而言，高单价并不意味着土地就贵，关键要看用地指标的要求。一些高单价地块，通过高容积率指标来获得可售面积，同样能对冲其所付出的拿地成本。
而一些拿地时要求住宅和商业须整体竞买的地块，通过后续的商业运营的收入，一定程度上也能平摊相应的住宅地块拿地成本。
相比之下，纯住宅项目就需要更多的参照楼面价，来对未来的销售做相应的预判了。
当然，单纯的楼面价也会受到用地指标的影响。其中，最为明显的低密度项目。我们以草海片区的宝能滇池九玺项目为例，当时宝能以约55.45亿元获得草海片区约595亩土地，整体土地单价虽未到1000万元/亩，但有的地块折算最高楼面价就已达14009元/㎡。
不过，由于用地的容积率低，能开发高品质的产品，因此，在后续销售上也更容易卖得起价。
从当前来看，宝能滇池九玺项目洋房约2.5w/㎡的均价，别墅约3.5w/㎡的起价，跟当初的楼面价一对比，溢价能力比较可观。
但显然，巫家坝此次上架的2宗纯居住用地，都不属于上述说到的情况。最高3.8的容积率，在限高的要求下，注定只能盖高层住宅。
而且，约14425元/㎡的起始楼面价，也基本上限定了所建项目只有盖筒子楼，才能最大化平摊拿地成本的现实。
可以说，本次巫家坝新上架的2宗土地虽然没有拿地门槛，也不用配建相应的设施，但从拿地成本和用地指标的限制上看，对于开发商的吸引力明显不强。
而且，从购房者角度而言，纯住宅用地意味着项目自身的配套会很少，无论是自住还是投资，附加价值低，溢价能力有限。
巫家坝片区当前开发情况示意图
此外，2宗地块所处的巫家坝北端，远离巫家坝的商业、商务中心区，离地铁远，还有潜在的高速公路对居住的影响因素存在，因此，即便按巫家坝当前约2w/㎡的价格销售，困难也不小。
更何况，昆明锐理发布的9月市场数据显示，官南片区（包括巫家坝、会展片区）商品住宅存量去化周期超过15个月。
在这种“供大于求”的区域背景下，2宗本身地价就要比巫家坝在售的项目高出很多的地块推出，谁愿意当这个“冤大头”呢？（楼面价打个对折，估计有戏）
当然，是否会有开发商愿意掏钱，我们还是静待月底拍卖来揭晓。