我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
回答：西马金润这个小区比较复杂。
首先是角门的定位，不是在产业，而是一个双轨的交通节点＋大片居住社区：
北到金融街，南到大兴，十号线到东三环，高铁一站地
简单说，这里就是交接产业区的居住社区，但距离地铁步行有一段距离。其次，这个小区物业跨度较大。
从95年后的公房，到2000年的经适房，再到2005年的次新房都有，物业不同，具体房源不同，价值差异很大。
既然是楼梯楼顶楼，说明是95后的公房，那么5.1万的单价属于市场价，没有太大的亮点，在十号线南段周边几个地铁社区，5.5万左右已经有一些2000后接近次新的小区可选。
提问：请房姐指教，青岛人，有1500万现金，想买北京房产，应该买哪里，怎么分配最合理。
回答：你好，1500万资金很大量级。 山东整体不适合，基本只有北京上海深圳可以装下。 1500首付，首先需要考虑「贷款」，怎么才能贷足？ 单套房产贷款超过1000万比较难，也就是说，如果购买总价1800以上标的，贷款可能不足。 除了贷款本身上限，个人收入流水也对应贷款能力，需要先看过你的流水材料，评估流水适合进行怎么样的贷款。 1500建议可以分拆成两套，总价1700+1800左右。 这个区间，适合望京一套标杆品质花园＋CBD周边高层平层带中国尊视野。 不能深耕北京，又有大笔资金，就购买性价比和品质上选的终极标的。 如果贷款流水不足，有可能还需要调整标的的范围，类型。
提问：房姐好，抱歉入坑较晚，挺后悔的，没有好好把握好北京首套的机会。天津人，女，18年底工作居住证入手沙河中海丽春湖89平期房，首房首贷贷满了。天津还有一套市区房屋父母在居住。准备明年和男朋友结婚，男朋友15年也在望京贷款买了一个板楼小两局。未来大概率居住望京，所以沙河中海丽春湖年底下房了也会出租，很可惜没早点了解您学习房产知识。所以现在想办法挽回下投资失误，现手中有200w想要今年再购置一套房产投资。北京已经没有了资格，想在天津或者其他城市尝试房产投资，想请教房姐是否有好的投资建议或者弥补措施。
回答：中海丽春湖这套@土土生金 还问过我来着。 已经下房本了就先持有了。 望京是很好的产住结合区域，如果15年望京买对了，现在大概率已经翻倍有多，那么可以抵押出来或者出售，加上200万现金，望京一次到位买入一套1500以上的大宅。 天津目前不用考虑买房，老人自住一套即可，北京买房剩下的资金，可以填充沈阳或者重庆。
提问：北京工居证，目前有一套石景山西五环自住三居（市场价600万，其中公积金贷款100万），有现金400万。需求：1、购置一套郊区房攒积分落户，好租好售；2、购置海淀中等学区房一套，用于孩子上学（现在2岁半）。我工作地点在西三环苏州桥，请问该如何配置房产，采用什么样的贷款方式才能更好的满足我的需求？家庭税后收入80-100。
回答：1. 看下回龙观板块，流星花园、龙华园、新龙城、和谐家园，买入一套小一居 2. 可以看看中关村一小、二小的房子，比如东南小区、科育，不过只能买两居，想买三居的话可以看看万泉小学的学区房，比如小南庄 3. 出掉石景山房产，全款抵押入一套自住+学区房，在购入一套低总价落户房
提问：房姐好！对于您给我的答复，保守选双井，搏更高收益选望京。我是外地人，有几个疑问，请赐教！1.双井在东三环边，离国贸只一站路。望京在东五环，位置觉得不如双井好，但是房价，租金望京反而更高些。为什么？只是因为双井比望京房龄老破吗？还是因为国贸双井片将来发展不如望京吗？记得房姐说过，国贸几年后可能25万一平，是价值洼地。2.为什么搏更收益是望京，而不是双井？3.要是买总价1000万元均5万\/平的双井老破大，和望京总价1000万，均价7万\/平的次新居，哪个10年后收益更好些呢？
回答：望京是产住结合，能量上高于双井，未来想象空间也更大 双井属于CBD的后花园，周边配套也相对更成熟，价格主要受CBD价格联动的影响，收益更加稳定 如果能承受更大的风险 可以看望京
提问：金域华府vs世华龙樾回迁vs冠城大通 两居都在500到600，小学的话，目前看金域华府的反而好一些，但是中考锁区，不知道怎么选择
回答：三个板块有明显差别 世华龙樾明显品质好很多 金域华府因为附近的融泽嘉园，附近人口密度较高，出行还是有一定影响 冠城大通更新，但北清路也更远，除了后场村部分中高管，未来流动性风险较大 首先看你的首付现金多少，底仓有多少。
提问：房姐，谢谢之前的回复，我是出于孩子上学跟自助考虑，您觉得600以为，三居的哪个区域或者具体楼盘周边幼儿园，小学，初中相对完善。学校口碑相对不错的。
回答：学区房到底该如何选？考虑自住建议根据你的生活半径就近选择，一般来说是先选好学校，再根据对口的小区定向淘笋。总价600万，如果是100平左右的三居，单价要在6万左右。海淀因为学区因素整体溢价太多，建议在朝阳二流学校周边淘笋，例如陈经纶等。
提问：新人没有经验，希望得到房姐指点： 首房首贷，手上能够凑够现金150，打算今年上车，不知道现在到年底哪个时间更合适一些，刚需，性价比，保值需求强烈。 所以想咨询房姐几个问题： 想法：我初步考虑二手房，满五唯一，想买过来先租出去（目前租的新人提问地方性价比较高）,这样可以用租金抵一部分房贷。 月薪可承受房贷12000-15000。 ［问题是：］ 1. 小两居的话，哪里的房子更能升值或者未来至少是保值的。看房姐比较推荐东边三环以内或者三环到四环的二手房，房姐有特别推荐的一些地段和小区么？ 2.关于流水， 我前面回校又读了个书，社保什么都没断过，六月正式上班，所以想问收入流水需要提前养么？养多久？ 工资一部分另外一部分走私账影响么？ 3. 购买时间： 是这几个月好一些呢还是再等等明年年初下手更好？ 希望能够得到您的解答，谢谢！
回答：1. 可以看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 2. 养流水的问题可以看下精华帖，不过你的情况对流水不会很严格。流水问题中介也会帮助处理 3. 现在就可以入手，不用等
提问：新人首问 外地有购房贷款记录，目前家庭上班地点在中关村和上地西二旗；首付保底280-300左右，但也可以看到合适的借一些尽量400以下的首付，请问有推荐的盘吗？ 上月有在回龙观看过几套房，觉得和谐家园的三居看着还不错，但目前没有合适房源，或者价格太高的；另外也在想是不是回龙观西边配套更成熟交通更方便一些，想看看有没有合适的小区和房源；且最近朋友推荐了石景山的新楼盘，但很多都是限价房，首付也不低，交房都两年后了，就自己网上搜了一下看到有西黄村地铁站旁的老小区西黄村北里和海特花园。求帮忙分析推荐啊！感谢！
回答：和谐家园还行可以看， 不过你300的首付能看更大的标的。可以看下 融泽嘉园以及新龙城、流星花园三区、首开智慧社 、国风美唐 都还不错 你的情况还是关注回龙观更好，其它地方不合适。
提问：亲爱的房姐，您好！ 我工作的地方比较偏，在云岗。附近没有地铁，最近的地铁站在长阳或者张郭庄。现在孩子在海淀上小学，有个小两居，自主。想买套三居的房子，一家能住的舒服点。大概能有500（200现金+另一套房子在卖，大概能有300）。 海淀肯定买不起，云岗有个领袖翡翠山，次新，现在单价有不到四万的房子，大概600万。房姐，我想请教您， （1）先在东三环附近买个两居，跟跑大盘，五年后，卖掉再买单位附近房。如翡翠山？长阳半岛万科？青龙湖的万科？如果这个方案，您觉得那个地段好点？ （2）在云岗买翡翠山，能保值吗？什么时候，什么价格购入合适？ （3）或者在张郭庄地铁站旁边园博府，园博嘉园等小区购买？目前单价四万多。 盼您回复。
回答：如果考虑保值建议方案一 先考虑投资后期置换郊区自住更轻松 看下 青年汇佳园、 CBD传奇、风度柏林等。云岗位置还是较偏。园博府，园博嘉园 4+的单价没什么吸引力，后期上涨预期不大。
提问：问个简单的问题，夫妻只有一个有京户，想买第三套怎么操作呢？有京户的下面已有两套房。无京户的办不了工作居住证。
回答：夫妻挪移大法是我国人民最广泛使用的。 如果一方有北京户口，另一方没有资格，通过更名无资格一方持有所有产权，有资格一方净身出户以后，可以继续买入。 主要的难点在，怎么解决贷款。 贷款能力，购房资格，不一定能完美分散到两个人身上。
提问：老师好，请您指教：我女儿在复兴门上班，西城户口，首房首贷，现金380万，买房自住兼保值，计划买总价450一550万的二居或三居，要考虑上班近地铁通勤方便。由于女儿现在租房在紫竹桥车道沟附近，所以一直都看的是紫竹桥、恩济里、七贤村和定慧寺一带的老破小；麻烦您：1给个明确的选择区域，最好是能到小区、买房年代和价格？2买房选中介＂中介＂还是＂我爰我家”？非常感谢房姐老师！
回答：西面老破小的投资属性会差一点 这里面恩济里小区可以看下其它不推荐，还建议看下 定慧福里的紧凑两居 建议向南看 例如 草桥、马家堡 5.5左右的次新两居 中介服务差距不大，主要看联络的房产经纪人是否靠谱
提问：房姐老师好，看了这么多，没看到您关于山西太原城市的文章，难道已经被您剔除在外了么？老公思想保守 ，只想一步步发展，先省城，再别的城市，还有也是毕竟是本省，干什么都方便。谢谢老师回答。
回答：太原，太远。 人口不是很充裕，辐射的人群购买力有限，城市的发展资源不够出彩，加上本身房价已经有一定高度。 有老人需求自住可以买，经济实力充足可以买。 而对于大多数人来说，首要的事情是先利用好手上百把万起步资金，赚到一两千万打底。 雪球还没滚起来，就被撒成雪花了，人生就成雪花了。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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