《中国科技投资》孙珊珊 李晓娜
首付款3万订房、藉由“消费贷”首付比例可达5%、开发商垫付利息……政策严控下，郑州楼市“首付分期”形式多样、层出不穷。
今年5月8日，郑州房地产市场和产权交易管理中心下发《通知》：自5月11日（含）后对于市内五区购买期房的购房者在申请办理商品房买卖合同备案时，须提交一些资料，其中包括“由银行开具的商品房预售款专用存款账户缴款回单（须备注买受人姓名、房屋坐落）。”
由于“首付分期”活动中，购房者并未一次性支付给房企足额首付款，也就无法获得上述缴款回单，无法申请办理商品房买卖合同备案。因而此《通知》一出，业内普遍解读为此举是郑州对于“首付分期”现象的严打。
尽管政策严控，郑州楼市“首付分期”仍然风起云涌。近日，记者调查发现，郑州市辖区、县级市以及中牟县等地普遍存在“首付分期”情况，其中管城区绿地花语城置业顾问称“三万即可订房”。
与此同时，记者注意到有不少楼盘以“首付分期”的名义对外宣传，实则是通过第三方“消费贷”实现“首付贷”。
“消费贷”藏身于“首付分期”
“现在可以分期，3万订房，一年半三次无利息，目前政策比较好，无手续费”，9月9日记者致电管城区绿地花语城时，其置业顾问如此介绍购房金融方案。
同日，记者以购房者身份拨打了二七区绿地城售楼部电话，置业顾问也表示首付3万可以网签，剩余的首付按照“两年两次”无息偿还。若按47万的首付款来算，购房者付3万即可网签，剩下44万则每半年还11万，两年内还清。
此外，记者又分别致电管城区的碧桂园名门时代城、富田城九鼎华府，以及二七区的亚星金运外滩、郑州华侨城，对方均表示如果用户有“首付分期”需求，可以向领导申请。
*来自于记者与富田城九鼎华府置业顾问的微信对话截图
颇值得玩味的是，富田城九鼎华府置业顾问在与记者通话时，明确告诉记者项目不能分期。然而在微信中聊天中却称可以申请两年四次的“首付分期”。“有些（话）前台电话不方便说”，该置业顾问不无谨慎地说。
上述楼盘并不是个例，记者调查发现，在金水区、中原区、惠济区等市辖区，登封市、荥阳市、新密市等县级市以及中牟县均存在“首付分期”现象，且还有“消费贷”违规流入楼市现象。
中原区盛世卧龙城置业顾问告诉记者，首付最低5%，剩余首付可向“360借条”分3年36期，利息由开发商垫付。“相当于您用这个平台做了一个借款，利息是开发商补给您，开发商也想卖房嘛”，项目置业顾问表示。
记者查询“360借条”官网信息，显示其是360数科集团旗下消费信贷品牌，“消费贷”是商业银行和金融机构以消费者信用为基础，对消费者个人发放的，用于购置耐用消费品或支付其他费用的贷款，主要包括汽车贷款、耐用消费品贷款、教育贷款和旅游贷款。
“消费贷”不可流入房市。早在2017年，住房城乡建设部会便已经同人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为，明确表示严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。
郑东新区的金科天籁城则是通过重庆华宇集团有限公司旗下“业如信贷”操作。在置业顾问发来的“金科天籁城小贷对接群”中，记者看到“消费贷的贷款利率全部由年化18%下调至年化16.5%”。当记者询问这句话意义为何时，置业顾问称：“这个你不用管关心，这是开发商要出的利息，你这边只需要首付分三次正常还就行。”
*图由金科天籁城置业顾问提供
此外，经开区的保利金茂时光悦、保利天汇以及高新区的保利文化广场等合作的第三方金融公司则是保利小贷。据工作人员告诉记者，购房者先付10%首付，剩余首付可通过保利小贷贷款，分一年或两年还，但是需要5%的利息以及1.8%的手续费。
据企查查显示，保利小贷全名广州保利小额贷款股份有限公司，系保利地产（600048.sh）旗下的控股子公司。根据保利小贷官网信息，其现有产品包括消费贷和抵押贷，而根据现有相关规定，无论消费贷还是抵押贷均不能用于购房。
对于保利小贷为旗下楼盘提供“首付贷”等情况，《中国科技投资》记者致函保利地产，截至发稿前，尚未得到回复。
去化承压 开发商急于回款
实际上，为了遏制“首付分期”现象，在今年5月8日，郑州房地产市场和产权交易管理中心下发《通知》：自2020年5月11后（含5月11日）签订的市内五区商品房买卖合同（现房销售除外），在申请办理商品房买卖合同备案时，须提交商品房买卖合同买卖双方签字盖章页、补充协议签字盖章页；由银行开具的商品房预售款专用存款账户缴纳回单（须备注买受人姓名、房屋坐落）；限购资料。
*郑州房地产市场和产权交易管理中心下发的《通知》
由于“首付分期”活动中，购房者并未一次性支付给房企足额首付款，也就无法获得上述《通知》第二条规定的回单。如果没有银行开具的商品房预收款专用存款账户缴纳回单，购房者便无法申请办理商品房买卖合同备案。
既然“首付分期”遭到政策严禁，为何开发商仍旧铤而走险？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为“首付分期”的盛行背后，说明房地产市场降温，或者说去库存压力较大；另外一方面说明贷款方面的金融政策，在实际执行中管理难度较大。
登封市正弘中岳城置业顾问向记者透露道：“很多开发商为了回款，都会上这种政策。为了多卖房嘛，后半年开发商的压力很大。”
此外，郑州二七区绿城柳岸晓风置业顾问也称“有‘首付分期’活动的项目销售去化都是存在一定问题的”。绿城柳岸晓风是记者调查的众多项目中，为数不多的没有“首付分期”的项目，目前剩余房源不多。
航空港区恒大未来之光置业顾问也明确表示项目没有“首付分期”：“首付分期就是因为房子不好卖，靠这个销售政策吸引客户，而不是房子本身的价值。不管是开发商垫资还是找第三方金融机构垫资，都属于银行骗贷行为，因为这个首付都是客户来交的。”
记者从郑州市住宅与房地产业协会获悉，由于受到新冠肺炎疫情冲击，今年2月份郑州全市商品房仅销售276套（间），较去年同期下降了97.21%；商品房销售面积3.18万平方米，较去年同期下降了96.89%。
根据克尔瑞郑州房地产市场月报，相较于去年，郑州今年的商品住宅库存波动上升，其去化周期（去化周期（月）=该区域商品房待售量/最近12个月月均成交量）在今年3月高达21.74个月，也就是说郑州今年3月的库存需要21.74个月才能卖完。去化周期每个月都是变动的，比如，郑州去化周期今年4月是18.29个月，指的是4月库存需要18.29个月卖完，表明3月的去化周期长于4月。
*图来自于克尔瑞 2020年7月郑州房地产市场月报
随着疫情阴霾逐渐散去，郑州楼市开始回暖。根据郑州市住宅与房地产业协会公布的数据，5月郑州市商品房销售24232套（间），较去年同期上涨了4.09%，这是自步入2020年以来首次同比增长。
不过，6月和7月郑州的商品房销售量有所回落，不及去年同期水平，同比分别下降16.26%、28.08%。克尔瑞在郑州房地产市场月报中指出，今年7月郑州商品住宅供应约143.88万方，成交量约96.84万方，处于供大于求状态。