过去7年马不停蹄“套现离场”的李嘉诚曾经说过，“任何一种行业，如有一窝蜂的趋势，过度发展，就会造成摧残。”这话用来形容今天的房地产市场，再恰当不过。
当前的房地产市场虽未达到“摧残”的地步，但就目前的发展状况来看，较前两年动辄“万人抢房”、“飙涨30%”的火爆盛况，的确有天壤之别。
这主要体现在三个方面：其一，人口增长率下降、城镇化率减速、调控不断升级加码等，正在抑制房地产行业的发展。尤其是远离中心城市、人口持续外流、产业单一且毫无竞争优势的三四线城市，在国家一锤定音“棚改退场”后，更是摇摇欲坠，大有被“打回原形”的趋势；
其二，开发商赖以生存的高周转、高负债扩张模式，正在让他们自食恶果：截止到8月底，全国已经有380家开发商破产倒闭。有智囊预测，在“三条红线”新政策下，预计到2021年底，全国或至少有5000家房企被淘汰出局。未来10年，80%的房企都会不复存在；
其三，房价“只涨不跌”神话被彻底打破，连集人口、产业、资源等于一体的一线城市也没逃过下跌的命运——公开数据显示，北京、上海过去两年多，不少边缘区域房价整体下跌了10%-15%。尤其是“限商”政策下，商住项目遭遇重大利空，成交量大降90%，价格也是近乎于“腰斩式”下跌。
有人可能会说，为何我们这里的房价还在不断上涨，开发商、中介的朋友圈，永远都是“销售劲爆”、“成交火热”？
对此，我想说四点：第一，房地产是信息高度不对称行业，而且卖房的中介、开发商以及一些被利益驱使的专家，永远都在鼓吹房价上涨，买房宜早不宜晚，这点每个人都应该有清晰的认知；
第二，房价到底跌了没，看权威机构发布的统计数据便知：房价行情网监测的314个城市中，8月份二手房价格下跌的城市有105个，占比高达34%。值得一提的是，这已经是连续第5个月，二手房价格下跌城市增多。此外，国家统计局前不久发布的8月份房价指数也显示，8月份全国重点监测的70个大中城市中，有21个城市房价已经跌回了一年前，其中天津跌幅最为明显。有媒体实地走访发现，远郊的很多楼盘降价幅度早已达到惊人的20%-30%，而且二手房已经连续下跌了14个月。
对于这一点，笔者的同学对此最有发言权，因为他在半个月前刚刚买的一套房子，合同还没有签完，开发商就采取了打折销售策略，直接导致这套房子贬值了30万。
第三，70%的房企急降价销售，楼市“甩卖潮”来临！
据华夏幸福报道，全国楼市近半年以来的表现都差强人意，一方面是国人的负债率太高，已经没有加杠杆的空间，叠加今年经济收入大降，购买力更是严重不足；另一方面是绝大多数家庭都有房子，城镇家庭住房拥有率高达96%，居世界之首，对于这些家庭而言，房地产已经不是刚需；再者，年初的“黑天鹅”事件影响，对开发商的销售冲击巨大，尤其是一些毫无特色、无性价比的远郊新房，更是不招待见，整个上半年几乎都是“滞销”状态。
据易居研究院报道显示，今年上半年全国有70%的房企没有完成半年度销售目标。叠加下半年最后3个月，房企还有1500亿债务要还，鉴于国家对融资、负债的管控收紧，现阶段开发商能够补充现金流的唯一方式就是降价销售。也就是说，70%的房企接下来都有很强的降价销售促进回款的欲望，即“甩卖潮”即将到来；
第四，为了保卫房价，各种奇葩戏码频频上演，这恰恰说明，房价已经到了下跌无法阻挡的地步了——前有河南省第一梯队房企“统一思想”：坚决不带头降价，惨遭党媒痛批；后有杭州某小区业主集体“挂高价”，形成“价格联盟”，以此托高小区房价。
业主们自顾自嗨不停，殊不知很多专业人士却当笑话看。有房产专家痛批此举是，伤风败俗，有损市场秩序。同时透露，极少数人的个人行为根本无法扭转房价大局走势，最终会发现真正影响价格的还是市场的购买力和购房者的态度。
有中介更直言，太不可思议了，从业这么多年没见过这样的业主。不过，极少数的楼盘的一些业主故意挂高房价，最终也是瞎折腾。一则整个市场都在下行，购房者自己会看会问；二则现在信息传递这么快，没有不漏风的墙，这事真被外界知道，最后影响的还是这个小区的整体利益。
对于当前各地层出不穷的买房还没放贷款就亏本的剧情，不久前，地产大佬冯仑一针见血说道，从2021年起，楼市“血亏”的时代来临了，每个人都要认清这个现实。他直言告诫道，房地产高速扩张时代落下帷幕，跟风闭眼买房躺着赚钱的时代彻底结束了。过去大家不计后果往楼市里冲，每个人都能狠赚一笔，但是未来这种投资房产全民造富时代将不复存在。而且投资稍有不慎，还会出现买房“血亏”的惨剧。
今年到底该不该买房？他给出的建议是，刚需不要过度关心房价，买房是为了自住。只有抛开房价，才能买到适合自己的好房子，一味追求价格的平衡，往往会发现最终的选择和自己的需求，不太相称。对于投资他则告诫到，未来90%的房子投资拿在手里，都会发现最后是“血亏”。因为这些房子未来的涨幅有限，或根本连投资的本钱都收不回来，这就是所谓的楼市正在迎来“血亏”时代。
对于购房者来说，还有一个重磅好消息：2021年，房价或迎来“全面下跌”。
为什么这么说？原因有两个：第一，70%的房企有很强的降价销售欲望，这表示接下来楼市会迎来“甩卖潮”。尤其是债务期限临近的房企，降价的力度不仅会很超出绝大多数人的想象，而且降价促销的日期也会有所提前，大家要着重关注接下来的“十一黄金周”；
第二，开发商的苦日子远远没有结束，或持续到2022年。负债方面：明年才是真正的偿债高峰年，仅76家房企的待偿债务就高达2.5万亿，比2020年多了1万亿；融资方面：“三道红线”新政策下，超过90%的房企的融资、降负债压力更大了，这意味着未来不仅借不到钱，还要抓紧还银行钱。促进销售也好，拉动回款也罢，开发商已经别无它选，摆在他们面前的只有“降价”这一条路。
正如经济学家朱海斌所言，不出意外，2021年开发商降价销售或成为全年常态。开发商新房市场降价先行，又必然把作用传导到二手房市场，这就一举奠定了2021年，房价“全面下跌”的主基调。不过大家也别高兴太过头，毕竟“稳房价”总基调下，房价调整的幅度不可能太大，即所有人期待的“房价大跌”的局面，实现的概率微乎其微。