最近，广州金九银十一片火热景象，特别是部分热门区域，还有购房者因为没抢到好户型，在售楼处当场哭了。
但“死对头”深圳的市场却截然不同，有倒挂楼盘摇号选房时惨遭“弃选”。
难道715新政之后，深圳楼市已经彻底凉下来了？
.01
有楼盘弃选率升高，
深圳“打新”不再火热？
最近，深圳南山限价盘远洋天著开盘，均价约8.3万/平，周边二手房价格在6.7-11万/平左右，主要二手房房源均价在9.9万/平以上。
远洋天著跟市场上的二手房相比约有1万多的单价差，有可观的套利空间。
项目周边二手情况，图源：链家
按以前深圳的“打新热”，这样的楼盘一般都是秒光，但是远洋天著第一批约100套房选房时，弃选率高达37%。
经过7个半小时的选房，项目去化率还不到6成。
项目共推出571套房，在第二天上午才被选完，花费时间超25个小时，有人说这是深圳线下要摇号选房用时最久的楼盘。
这一现象让很多人开始疑惑：是深圳一手市场不火了吗？
.02
一手市场真的凉了吗？
深圳715新政之后，深圳二手房市场最先受打击，深圳的二手房周成交量呈现明显的下降趋势。
图源：乐有家
不过很多人忽略的是，715新政其实对一手市场也产生了比较明显的影响。
像远洋天著开盘遇冷与新政不无关系，此前这样的倒挂盘一般都是投资客多，但新政规定无房购房者优先选房。
远洋天著开盘前也进行了筛选，诚意登记名单审核通过1228人，无房就有937位，占全部人数的约3/4，想投机的人确实被筛选掉很多。
其次深圳一手市场出现摇号选房不再秒光的现象，还与最近深圳一手供应量增大有关。
随着金九银十到来，深圳一手市场开始了强推货节奏，供应量明显上涨。
据乐有家数据显示，深圳在金九期间的一周内（09.14-09.20）新增预售2235套，去化率上涨至8.6个月。
图源：乐有家数据研究中心
金九期间推货量大确实对购房者的心态有一定影响， 购房者有更多选择了，选房不会像此前那样疯狂。
不过，深圳楼市目前并没有供大于求。
按一般说法，供应量达到8-10个月之间算是正常水平，深圳近期从长期供不应求转换为供应正常。
从各区去化情况来看，截至今年8月，除了深圳龙华去化周期上升至14.1个月，罗湖和宝安去化周期高于10个月，此外其他区域去化率仍然比较低。
数据来源：美联物业、深圳市住建局
随着深圳一手市场供应增多，成交量也有明显上涨，可见一手市场其实并没有降温，只是回归理性。
.03
深圳房价会跌吗？
深圳楼市热度居高不下的底层逻辑就是因为宅地供应过少，但人口还在大量涌入。
从长远来看，深圳楼市会供大于求从而导致楼市降温吗？
据深圳市住建局数据显示，今年深圳居住用地供应规划占全市总建设用地的22.6%，远低于国家25%-40%的下限标准。
与其他城市相比，深圳的宅地供应实在少得可怜。
图源：富途资讯
截至今年9月20日深圳住宅库存面积仅248万平，相比深圳近几年每年净增人口在50万左右的人口，这点供应微不足道。
虽然受新政影响深圳需求可能会减少，但从长远来看，这些需求只是被延缓而已，深圳依然面临供需压力。
从近12年以来的深圳人口增量、供应面积来看，深圳楼市供不应求的问题已经持续多年，且缺口不断扩大，在2018年才稍有好转。
图源：富途资讯
为了维稳楼市，深圳提出学习新加坡模式，在近几年加大人才保障住房供应，但这些举措要在很长一段时间内才能发挥作用。
深圳楼市在很长一段时间内，还会被供需矛盾绑架。
对刚需来说在楼市供应量大的时候选房，是不错的时机，不过听信别人说深圳供过于求，房价暴跌，还是别做梦了。