在合肥的房价地图里,虽然同为县城,但是房价却差别很大。肥西县的房价遥遥领先肥东和长丰,甚至超过了市区的瑶海和新站,肥西的房价火了,也带动了很多人想去肥西买一套房来投资,但是肥西的房子真的适合投资吗?

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肥西的房价在合肥是什么样的高度?

肥西的限价高层在1.48万,小高层在1.57万,洋房在1.66万,当然这是明面上的,开发商会通过挖地下室来拉低均价,比如通和的洋房备案的均价是1.66万,但是我们看实际的价格都在1.7万+,要注意这还都是毛坯的价格!

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龙湖在新站的新盘均价不到1万4,华润在少荃湖的花园洋房也只在1万5,肥西新盘的房价是远超市区之一的新站区。

再来看二手房,经开的二手房均价1.57万,包河区1.56万,瑶海1.23万,滨湖1.86万。在肥西买新房的价格在大多区域都有很多二手房可以选择。

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如果说瑶海和新站是合肥房价的价格洼地,但肥西毛坯的价格也超过了部分高新区楼盘,如果加上精装,会超过市区很多楼盘。

肥西的房价为什么这么高?

肥西的房价并非一直都高,在2016年市区房价快速上涨的时候,肥西高层毛坯的价格尚在一万以下,精装修在一万一二,但此时购房者的目光还停留在市区。随着限购的实施,大量的购房者被挤压到了肥西,需求迅速上升。从融创肥西地王项目的上市开始,肥西的房价迅速拉高。

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肥西房价迅速上涨的原因很多,但有几条主要的因素:

1. 需求挤压,前期在严格的限购之下,大量的购房者被挤压到了肥西。

2. 背靠大树好乘凉,与最热门的高新区、经开区、滨湖区和政务区相近、相邻,甚至一路之隔。随着各区的逐渐发展成熟和向西、南发展,除了带动房价以外,大量的购房需求也是重点,并且对房价的接受度高。

3. 首付低,相比市区3成首付,三县2.5成首付拉低了购房门槛,可能有人会说0.5成差距并不大,不会有很大影响。但是在现实生活中,5万以上的差距足以决定很多人的选择。

4. 肥西撤县设区的传闻由来已久,很多投资购房者想提前布局,以便日后享受撤县设区的红利,特别是合肥最新的“1113空间战略”,肥西县已被列为合肥市区一部分,更加加大了部分购房者投资心理。

5. 地铁延长线直达,肥西是三县中唯一拥有两条地铁线路的,地铁站点多意味着有更多的地铁房,地铁对房价的带动作用,众人皆知。

其他还有肥西的GDP在合肥排名第6,全国百强县排名63,内部也具备很好的经济基础和需求,买新不买旧的心理因素,以及迅速拉高的地价等因素。

肥西的房子好不好卖?

从置地在肥西启动分销,旭辉和佳兆业首开即与分销合作,可以看出来肥西的房子并不好卖,品牌和首开也不能让开发商有信心。不过与分销合作让中介带客也有很多的弊端。

1. 一个区域中介一段时间只会主推一个楼盘,比如最近各自火了一段时间的旭辉滨湖江来、祥源花世界到最近的佳兆业未来城。

2. 怎么让分销主推自己的楼盘?最关键的当然是佣金,但是在这个高地价、限价的时期,房企的利润空间并不大,以高额佣金来让分销卖房,利润进一步压缩,如果想保住利润率,最终会在哪里控制成本?

3. 虚假承诺,部分分销为了卖房会给客户很多的虚假承诺和预期,例如班长踩盘中就听到中介给客户介绍某刚需盘“商业对标万象城,景观对标融创”,可以预见后期纠纷和矛盾不会少。

但是在巨大的销售压力面前,各房企还是不得不与分销合作,所以有一句话叫做:被分销绑架的开发商。在肥西如此,其他非热门区域亦是如此。

那肥西的房子适不适合投资?

先说班长的看法,肥西的房子是不适合投资的,甚至现在买的房子后期的流通性也不会很好。再说原因之前,我们先讨论三个问题,肥西的新房谁在买?买肥西的房子看中什么?为什么会到肥西买?

肥西的新房谁在买:如同前文所说,大部分是从市区挤压过去的购房者和投资客。

买肥西的房子看中什么:最多的原因是离高新近、离经开近或者离滨湖近、撤县设区等。

为什么到肥西买:如今西南板块高层荒,有高层的“正常”楼盘,要么难买,要么价格高,毛坯的肥西虽然两年后要装修,但是多了两年的积累时间,购房门槛和压力小了很多。简单来说就是西南各区买不到符合自己要求的新房,但是不想买二手房。

接下来我们再讨论两个问题,肥西的缺点和现在买的新房以后卖给谁?

1、肥西虽然房价超过了新站和瑶海,但是毕竟还是肥西县产证,教育资源与市区有着很大的差距,环境、交通、商业配套、发展速度与前景与市区也有不小的距离。

2、新房卖给刚需或者投资客,但是二手房购房则以自住为主,以如今肥西的房价,在市区可以选择的二手房很多,随着越来越多的区域进入存量房时代,买新不买旧的观念也会逐渐扭转。以现在购买的新房交房上市后,明显高于市区的价格,在失去了新房的优势以后,购房者会怎么选?

况且肥西还有大量的空地可以出售,会有源源不断的新房上市。

所以说肥西的房子并没有很好的投资价值,购房者去买房的原因多是离市区近、新房、门槛低,并非看中肥西县本身的价值,现在往往很多房企也在淡化肥西县的概念,如滨湖西板块、北雁湖板块等等。但是我们不能忽略毕竟是肥西县的客观事实,至于撤县划区则是遥遥无期,即便划区对二手房价也不会有很大的刺激作用,我们参考紫云路沿线部分楼盘。

而且超过相邻市区二手房的价格也是不合理的。如同前文所说,肥西房价上涨的原因有一条是背靠大树,但是若是肥西的房价超过了大树,肯定要等大树再次长起来才会再次有背靠大树的带动作用。

结语:为什么很多人会推荐去肥西买房,并鼓吹的处处美好,前景一片光明。答案是因为肥西的楼盘大多数都有分销、有佣金,其实就是这么简单。