近年来，除了TOD，CAZ也是一个热点话题。什么是CAZ？CAZ即中央活动区(Central Activity Zone)，简单来说就是中央商务区（CBD）的升级版。
如果说过去近百年来，CBD是全球城市发展规划的核心重点，那么中央活力区（CAZ）就是未来全球城市发展的大势所趋。
CAZ之所以流行，是因为它可以解决CBD带来的各种痛点。目前，我国上海、成都等一二线城市均明确规划了其CAZ。更多的城市，虽然没有规划，但是早已轰轰烈烈的铺开来。这其中当然少不了众多房企的身影——万科、融创、华润、瑞安更是早已经冲锋在前。
相比TOD，CAZ的难度更高，因为有轨道交通的地方就能搞TOD，但是能做CAZ的地方就要少得多，要求和难度也要高得多。那为何还有那么多房企抢着做？有哪些玩法？房企怎么介入？下面，明源君来细说。
很多城市早已开干
发展潜力巨大
一般的小生意，像长租公寓、联合办公等这类业态，规模型房企都不太看得不上，但凡能被其看上的，必然是既能顺应时代需求又有较大市场的。
CAZ就是如此。其吸引各房企抢滩的点，主要有以下几点：
一是传统的CBD已不适应当前城市，向CAZ转型是必然
传统CBD在全球至今已经有百年历史，在中国也已经发展了几十年，其劣势越来越明显（如下表所示）——
以区域孤岛效应为例，纵观全球城市CBD，作为城市经济的控制中心，白天以商业聚集人潮，但傍晚下班后人流退去，便瞬间成为了一座孤岛，美国很多CBD曾一度被称为夜间的“死城”。
CBD和城市发展新趋势产生的种种困扰，催生了城市发展新理念——中央活力区(CAZ)。CAZ在功能上承接了CBD的金融、商业、服务等主要功能，又强化了文化娱乐、旅游休闲、购物消费以及商务酒店、生活居住等其他功能，是全天24小时的活动中心和活力中心。
美国伊利诺伊大学城市规划系张庭伟教授指出：
“CBD向CAZ的发展体现了城市规划理念的发展，从单一功能分区向多功能混合使用，从重视物质建成环境转向强调生活品质，从强调总量增长转向提升生活质量”。
2002年，CAZ的概念在伦敦《The London Plan 2020》中初次出现，将位于伦敦中心区及城东道克兰的部分地区规划为CAZ，大力发展金融业、特色零售业、旅游业和文化产业等活动，由此开启了CAZ建设序幕。逐步成为全球城市规划建设的重要新理念。如今，伦敦CAZ成了面向国际国内的核心功能区，成为行政、经济、休闲、文化旅游的中心，是伦敦最具活力的中心城区。
二是上海、成都等城市，已经明确提出了CAZ发展规划
前不久，明源君跟一TOP5房企的投资总聊天，该老总表示，现在高能级城市的土地难拿，不仅在于土地竞价，房价限价等，还在于这些城市政府的规划理念很超前，有时候跟不上地方政府的思路。
该老总回忆，多年前，他还刚入行时，跟着领导去跟政府交流，地方政府官员谈到CAZ概念，他就不知道啥意思，赶紧百度。
相比TOD概念，2002年才首次提出的CAZ确实还是个比较的新鲜事物。但是，地方政府的动作一点都不慢，上海、成都早就明确提出了CAZ规划。
2016年，《上海市城市总体规划(2016-2040)》提出建设CAZ的概念，这也是CAZ首次在国内被提出；紧接着，2017年12月，成都市委十三届二次全会提出以高新区为首选建设CAZ的规划；深圳十三五规划中提出福田区的CAZ建设规划；成都新南区、重庆巴南区、杭州钱江世纪城等传统CBD也纷纷提出升级CAZ的计划。
根据《上海市城市总体规划（2016-2040）》，上海将用24年升级CBD为CAZ。
三是CAZ位于核心地段潜力大，准入门槛高，竞争较少
目前，无论是英国的伦敦金融城、美国的纽约硅巷，还是中国的上海陆家嘴外滩，这些CAZ都有一个共同点：位于城市核心地段。
其实这从它们的名字也可以看出来，无论是CBD还是CAZ，排在首位的“C”就已经说明了一切。
但凡干房地产的，都知道李嘉诚的那句著名论断——地段，地段，还是地段。所以，这种占据C位的地方，潜力巨大，谁都想拥有。
可是，这种地方的开发，对开发商的规划设计能力（或者说对未来的想象力）、资金实力、运营能力等，都有极高的要求，一般的房企，不容易介入。高准入门槛，进一步带来高回报。
在美国，谷歌、亚马逊这样的科技企业正在回归都市，但他们却不喜欢华尔街，反而选择了更靠近中城的哈德逊广场、硅巷等地；在中国，近年来，即便不差钱的外资机构、500强企业等，也在“逃离CBD”。这说明了人们对传统功能单一的中央商务区的失望。
与此同时，CAZ正焕发勃勃生机。在每一座世界级超级大城市中，CAZ都激活整个区域的活力——
伦敦金融城以CAZ为城市约1/3人口提供就业，金融产出占英国GNP的约10%；纽约硅巷以CAZ聚集无边界的科技产业，为约600万人口提供全新商业市场样本；巴黎拉德芳斯以CAZ聚合约1500家企业总部，成了欧洲领先的商务经济中心；芝加哥CAZ以全市约40%GDP贡献率，成为世界商务高地；新加坡滨海湾CAZ以巨型人造景观唤醒城市生机，成为世界级的生态湾区……
CAZ能够取代传统CBD，成为一座城市的能量之心，在于其在六个方面，对传统的CBD进行了革新：
1、CAZ多种功能复合共存，能够保障区域7×24小时的人气和活力；
2、CAZ可位于城市中心地区，也可位于城市分中心地区，成为分中心的经济依托；
3、CAZ产业更加多元，除金融商务外，还覆盖文创、信息经济、休闲娱乐等多类产业，不仅服务区域经济，也服务城市居民；
4、CAZ重视居住功能，普遍设置一定比例的居住空间，保障区间的人群基础和功能配置；
5、CAZ以步行主导多层次公共空间，并与道路、公园、广场等空间融合，为区域内生活工作的人群提供多样选择；
6、CAZ服务人群多样化，用地功能多元化可吸引多样的消费者和居住人群，从而保持持续的经济活力和城市吸引力。
作为CAZ整体，要实现这些相对容易一些，因为很多CAZ规模都很大。比如，2016年上海提出建设CAZ。黄浦全区都位于CAZ内，空间布局上采取“一轴三段”的组团式结构，有机连接各个功能组团。既是金融产业发展轴，又是生态景观和公共活动轴。这是一个区的面积。
深圳龙岗大运新城东部CAZ的雏形，中心地块140万㎡及668米地标建筑和深圳第二大购物中心、天安数码城50万㎡、启迪协信科技园78万㎡，约400万㎡商务面积且分居北中南部，3所大学8个特色学院的国际大学城，还有大运场馆、网球场、公众高尔夫球场、市体校等运动设施，会议展览中心、剧场、图书馆、五星级中海凯骊酒店和龙岗区中医院等市政配套，宜居住宅区，189万㎡龙城公园、大运自然公园、体育公园和乐城公园等4大公园……
概而言之，是一个集体育运动、国际大学、高端居住、商业文化、旅游休闲五大综合服务功能为一体的深圳东部CAZ。
这些体量，都不是一家开发商能够吃得下的（下面还会讲到），但也有小型一点的CAZ项目，如何做到这些？明源君以万科的杭州2022项目来说明。
万科亚运村（又叫2022项目）规划10幢住宅，1幢超甲级写字楼，4幢总部级独立办公，以及部分滨水区商业，集合办公、居住、购物、休闲等多重生活需求，多元复合的滨水景观社区、业态丰富的商业大道、热情开放的社交场所、活力洋溢的亚运文化遗产旅游目的地，打造7×24小时立体生活社区。
如何消除社区与城市的隔阂，服务于整个城市，又不影响社区居民的生活，甚至还能方便社区业主的生活？
据说，该项目的灵感来自游轮。希望实现居住、办公、生活在一个内部完善的有机系统里就能妥善解决，如同登上游轮，吃喝玩乐住。
为了消除与城市的隔阂，突破技术壁垒，用10米板，把整个滨水住宅社区抬高10米，从而突破了以往封闭式、围合式的传统社区营造模式。
10米之上，住宅因为高度完全独立成私密性极高的居住区，让人可以在繁华中独享属于豪宅的静谧感；10米之下的空间，则是半开放式的城市打卡地与游乐场。业主们穿着拖鞋睡衣就能走到楼下，轻松享受城市的繁华和热闹……
▲ 2022项目开放国际的生活方式（图片来自项目效果图）
上下的高度落差，还创造了“垂直的效率”，大大节省了人们的通行时间，并为整个空间带来了“洄游路线”的全新体验：归家与外出，不再是规定好的两点一线，无数个敞开的道路与街口，把选择权交还给了使用者。
未来，居住在这里：楼上，推窗即是钱江新城或者奥体；吃喝玩乐在楼下，办公可能就在楼下或隔壁。白天是居住和工作，晚上就是生活。
▲ 万科杭州2022项目业态分布图
道路不止一条
如上所述，不少CAZ的规划面积很大，通常不是一家房企能吃得下的，所以这就给了很多房企机会。
▲ 新玄武规划概念图
比如，根据政府2015年出炉的《南京市玄武区铁北片区城市设计》规划，新玄武片区内拥有1340亩可供深度开发的土地储备，将建设210万㎡的商业综合体、140万㎡的中高端住宅和60万㎡的科技研发载体。总规划建设用地60多幅，总建设体量达430万㎡。
新玄武CAZ中央活力区位于板块核心地段，区域内包含今年7月份新出让的宝龙G21和复地G22地块。根据规划，G21地块拟重点引入文旅体验、创意设计、人工智能、未来网络、前沿新材料、生命健康等业态。G22地块将打造4A级水景公园，沿湖排布低密度商业街区和文化艺术中心等。
如上所说，CAZ不仅仅包含了各种文化娱乐、旅游休闲、购物消费以及商务酒店等配套，还要满足市民一定量的生活居住需求，以人口来满足区域的活力运转。
所以，融创就在里面和南昌市政共同打造了一个“映”系列高端住宅项目……
济南的仁恒CBD公园世纪、天津上东金茂智慧科学城、绵阳东原凯越·印江山、成都东安新城的华侨城-中央绿芯，以及约500亩的华润未来之城也是类似情况。
▲ 东安新城区域总平图（来源：二蛋买房）
这也是开发商最为擅长的。
与中心城区相比，新区的开发空间更大，建设更为现代化。不少现存的中心城区存在着保护历史建筑或城中村问题的限制。
而新区往往建设较晚，诸多规划理念更为现代、合理，承接了更为先进的产业，而且享受着不少优先发展的政策……
因此新区成为了建设CAZ的好选择。
这顺带也带出一个新的点，也是既定的事实，那就是二三线城市的CAZ潜力未必比一线城市差。一是一线发展早，也更成熟，二三线可以站在巨人的肩膀上，有后发优势，可以弥补一线出现的短板；二是相比一线城市，二三线城市可供应的土地较多，拥有更多新区的开发空间。
而且，这也适合刚在这一领域试水的开发商。
在现有CBD的基础上进行建设，完善补充娱乐、文化、休闲、旅游、生活服务等配套的建设模式，比如纽约硅巷CAZ以及上海陆家嘴-外滩CAZ，则更适合实力雄厚的城市运营商。
以上海陆家嘴-外滩为例，其规划范围约75平方公里，包括外滩、人民广场、南京路、豫园、世博地区等区域。
这个市场规模也足够大，够房企干很多年。
举个例子，1996年虹镇老街开始进入大规模改造，彼时风光无限的瑞安选择了在这个老城区啃旧城改造的硬骨头。
在上海2020年的规划中，北外滩与老外滩和陆家嘴已经被视为上海中央商务区核心区的“金三角”。北外滩840万㎡建筑面积的开发体量已经超过了外滩、陆家嘴与上海船厂的总和，相当于上海CAZ核心区的一半多都在北外滩这边，且都是增量。
而当年的城市更新项目瑞虹新城（占地40万㎡，总建筑面积约180万㎡。内容涵盖高端住宅、休闲娱乐、精品购物、酒店餐饮和都市商务）就在旁边，这是上海内环线内规模最大的一个城市更新项目，经过20年的开发已经完成城市空间的升级，以CLD（中央生活区）的状态完美对接北外滩CAZ。
小 结
国际著名建筑师贝聿铭曾说：“对于一个城市来说，最重要的不是建筑，而是规划。”简·雅阁布斯则说：“多样性，是城市的天性。”
其实，他们都指向一点，那就是多样性。很多城市的CBD都沿着这样一个脉络发展过来——先是因港口贸易而兴，再作为总部经济的聚集……但是，最终要还原于与城市的有机结合和深度融合。要形象，更要生活。
能最大可能吸引年轻人回归都市中心，持有、占有他们的时间，才能持续提升城市竞争力。简单地说，全天候都能嗨起来的城市，才有远大的未来。（作者：明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强）