有些房企要凉了?

subtitle 樱桃大房子 09-29 00:10

就在刚刚,唐山出手调控了!

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主要是在信贷方面,二套提高至5成首付,三套直接停贷。

唐山调控我很早就预测到了,原因当时也提及,感兴趣的伙伴可以翻翻历史文章「京津冀,只剩一个城市房价没跌了!」。

说回今天的主题。

周末,财联社发了一条独家消息:监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

试点房企是哪些呢?

8月20日,住建部与12家房企在京举行座谈会,其中碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等房企参与。

当时还传出消息说给房企划定 “三条红线”,凡是越过三条红线的,不得融资。

住建部还要求,试点房企每个月15号需要提交监管部门下发的监测表,时刻留意房企的财务状况。

同时,踩线的房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

红档:恒大、融创、绿地;

橙档:阳光城;

黄档:碧桂园、万科、新城、中梁;

绿档:保利、中海、华润、华侨城。

也就是除了绿档的4家房企,其余的房企需要在2023年之前,完成降负债的目标,负债表全部翻绿。

虽然有了两年的时间,但是对于大部分房企来说,负债表想要完全“翻绿”,难度难于上青天。

根据南都大数据调研,我国76家房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿,约占有息负债总额的35%。

其中一年内到期有息负债超过1000亿元的有4家:恒大、融创、绿地、碧桂园。

一年内到期有息负债超过500亿-1000亿元的有6家,分别为万科、华夏、富力、泰禾、招商、保利。

其余大部分的都是在100亿-500亿之间。

要说明一下,企业做大了之后有负债是很正常的一件事情,只要能够保持足够的现金流,每年营收利润丰厚,负债不算什么。

当然那些现金流都不足以覆盖债务,举债度日的房企就得仔细留意了,最后埋单的很可能就是购买了期房的业主们。

今天我想挑几个房企来谈谈,我们就从上述的负债表出发。

恒大上周谈过了,今天就不再重提了。

虽然当时很多人不理解,觉得恒大要完了,但今天股价就已说明一切。

融创虽然一年内到期有息负债比恒大少,但根据2019年年报数据,其净有息负债率比恒大还高。

图片丨财经十一人

根据中报显示,融创的账面现金达1209亿,但是一年内的到期有息债务是1406亿,明显不足以覆盖。

当然解决办法还是有很多的,少拿地,加快回款就行了。

预计下半年融创会加快回款,大家如果遇到合适的项目,优惠力度足够大的话,也可以趁机入手。

尽管融创负债严重,但我在网上查了一下,今年也没有听说融创出现烂尾楼的情况,反而还当起了白武士,去收购烂尾楼去了,这点还是值得点赞的。

接着是绿地,网上随便一搜,全屏幕都是烂尾、维权、控诉……绿地的业主们的怒气都能冲破屏幕了。

这和前几年的绿地战略布局,过度举债扩张有关,详细分析可以看回我之前的文章:绿地全国多个楼盘停工维权!大房企也靠不住啊!

现在绿地的钱包已经非常紧缺了,根据今年中报显示,绿地集团账面现金872亿,但是一年内到期的有息债务是1215亿。

还钱肯定是头等大事,那就只能牺牲购房者,所以说除非是现楼,不然绿地的房子,不建议购入。

碧桂园和万科就没什么好说的了,碧桂园虽然品质一直被人诟病。

但是现金流还是比较充裕的,中报显示的现金余额约2228.4亿元,也能覆盖到期利息。

万科近一两年来的房屋质量似乎有所滑坡,不过只要同行衬托的好,万科依旧能坐上王者的宝座。

还有华夏幸福、富力和泰禾。

华夏幸福这几年是比较难。

下图显示,华夏幸福的公司经营性现金流量净额竟然达到了-740亿!

数据来源丨iFind

图片丨星空数据

今年上半年,华夏幸福的营收和利润双双下降,因为他们之前的项目主要是环京地区,环京调控太严跌死了,成交量也跌的惨。

后来幸好有平安入股,算是解救了华夏幸福。

富力也是踩了三条红线的房企,作为老牌的房企,富力近年的负债水平一直颇受外界诟病。

目前在手现金为359.96亿,难以覆盖其748.03亿的短期债务。

最近富力在广州鱼珠刚上市一个新盘,当时吹风价很便宜,后来认筹人数过多,市场信心十足,开盘后富力立马把价格拉高,虽然不地道,但为了回款,也没办法。

至于泰禾,如果不是有其他房企相救,这家公司离暴雷不远了。

目前全国很多院子项目都处于停工状态。

数据来源丨iFind

图片丨星空数据

今年上半年的营业总收入和净利润一落千丈,靠自己还债太难了。

对于泰禾来说,最好的方法只能是找到靠谱的房企,接盘泰禾的项目。

说实在的,泰禾的院子系摒除烂尾这个原因,我个人真的很欣赏,毕竟现在能够沉下心来做产品的房企不多了。

仔细分析房企的年报和半年报,高负债的房企一大堆,如果真的严格执行三道红线,估计市场会有一大堆房企活不下去。

当然国家也不想看到这样的局面,毕竟房企倒了对谁都没好处,所以监管部门才给出了一个期限,2023年6月份之前处理好自己的债务,后面就不讲情面了。

这个消息短期来看是给房企喘气的机会,从现在开始,开发商可以想尽各种办法降杠杆,减轻负债。

但去杠杆是仍是大势所趋,现在全国在册登记的房地产公司大大小小竟有9万多家,将来肯定会优胜略汰一部分,入门的房企得满足“三道红线”,就意味着将来能活下来的都是有实力的大房企。

加杠杆、高周转的年代的确过去了,不仅仅是对房企而言,对个人而言同样也是。

平时虽然有很多读者朋友来咨询我有关买房投资的问题,但我一直都不赞同加杠杆,借钱炒房等激进的方式。而且我推荐的城市都是环深为主,长远来看风险小。

将来房子的居住属性会更强,甚至个别地方,鹤岗玉门之类的,可能只剩居住属性。

但是你问我房子还有没有价值,我认为还是有的,在一二线城市,只要需求在,房子的价值就在。

只是机会肯定不如从前,想抓住机会的,平时还是要多学习,多关注「樱桃大房子」吧!

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