房地产行业发展至今，一直以冲天之势蓬勃发展。要知道，在过去房价是一直上涨的，给人们一种房价永远不会下跌的假象。这也让很多人为之疯狂，纷纷涌入房地产行业投资。在过去的20年里，据调查统计显示，全国房价已经上涨了4倍，而一些经济发达，人口比较多的城市，在短短的20年里，房价上涨了十几倍。这造就了房地产行业的辉煌，大量的资金流入房地产行业，几乎可以称之为“全民炒房时代”。
但现在这个情况已经慢慢地发生了转变，随着住房不炒的长期定位深入人心，人们买房开始变得理智。经济学家马光远曾说过：全民买房时代已经过去。但有些人觉得房价依旧会涨，而有些人觉得房价依旧达到了顶峰。这至少不像以前一样全民买房了，那么今明两年要不要买房呢？是尽快买房还是先观望呢？已经有3大现象显露了出来。
第一大现象：楼市趋于平稳
现在的房地产市场已经有了很大的不同，楼市的房价已经趋于平稳，很少出现大涨或大跌的现象，就连一些一线城市的房价，这两年依旧没有太大的起伏。因为在住房不炒的长期定位下，很多城市都出台了相应的调控政策，调控楼市，稳定房价。
就像今年的深圳一样，房价上涨速度过快，为了遏制房价的飞速上涨，出台了相应的调控政策：
（1）深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。
（2）非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。
（3）夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日3年内购买商品住房的，其住房套数按离异前家庭总套数计算。
在这样的情况下，深圳快速上涨的房价也逐渐稳定了下来，这对于我们购房者来说也是很好的事情，不用担心房价上涨过快，导致自己购房压力变大。
但我们从深圳的调控政策中也可以看出，调控的目的是为了稳定房价，稳定房地产行业发展。因为如果房价上涨太快的话，人们买不起房，也可能导致泡沫破碎。要知道我国房地产行业的泡沫还是很严重的，调控的政策就是稳定房地产行业，能够软着陆，挤出房产泡沫而不是刺破它。要知道，关于房产泡沫，日本已经开出了先例，日本的经济泡沫破碎，导致经济倒退二十年，很多企业家破产，纷纷跳楼。给经济发展造成了很大的负面影响。
但我国现在在调控政策的不断调控下，楼市保持平稳，房地产行业才能健康平稳发展。当房地产行业稳定后，人们才会把心思收回来，把目光转向其他行业，投资其他行业，给这些行业带来发展。不然就像过去一样，人们都把钱投向了房地产行业，根本没有余钱来消费了，其他各行各业都无法得到发展。
第二大现象：房价开始分化
现在的楼市已经发生了改变，炒房客纷纷退场，房价也将回归合理的水平，那房地产行业就将呈现两极分化的现象了。因为对于经济发达，人口不断流入的城市来说，房价有所支撑，城市发展潜力大，房价甚至还会上涨。而对于经济发展落后，人口不断流失，完全是炒房客把房价炒起来的三四线城市来说，房价下跌也是很正常的，毕竟除了炒房客，无人支撑这么高的房价。
就像北京、上海一样，由于城市经济发达，能提供很多就业岗位，发展潜力大，收入水平也比较高。这样的情况下，很多人都愿意去这些城市发展，对于一些企业来说，也只有这样的大城市才能让公司更上一层楼。
而小城市，由于经济水平不高，房价是炒房客炒起来的，调控政策抓紧后，炒房客已经纷纷离场了，只剩下高房价在此。很多年轻人都买不起家乡的房子，而且工资收入不高，最后选择离开家乡到大城市发展，这样的情况下，人口不断流失，只剩下老人和小孩，需求量大大减少，房子供给大于需求，降价也是必然的事情。
现在的房价不再是一直上涨了，大部分都保持着平稳，而小部分在下跌，这也是房价在回归合理的现象。很多人都在大城市工作生活，想要买房居住在此。大城市人口多，需求大，房价上涨也是有可能的。但现在调控政策不断抓紧，房价大多以平稳为主，就算是大城市也没有太大的起伏。所以，对于购房者而言，买房可以考虑清楚再选择，不用着急买房。
第三大现象：大部分城市住宅过剩
现在大部分城市住宅已经过剩了，根据2017年西南财经大学做过的关于空置房的调查数据表明，当时全国城镇存在的空置住宅已经高达21.4%，远超国际空置房的标准5%到10%。为什么会有这么多的空置房呢？这些空置房都掌握在炒房客和上市公司手中。据了解，在2018年时，持有投资性房地产的A股上市公司数量及合计持有金额均创历史新高，统计的1680家上市公司合计持有投资性房地产突破万亿元，达到了10477.12亿元。从这里我们就可以看出，空置房究竟在哪里。
不仅是空置房的问题，二手房市场的挂牌量也在不断增加，据了解现在很多城市的二手房挂牌量已经超过了10万套。根据58同城、安居客发布的2020年《5月国民安居指数报告》显示，今年5月全国67个主要城市二手房挂牌量均价为15472元/平方，环比下降0.32%。在新增挂牌数量方面，全国二手房新增挂牌量环比增长18.9%。其中，武汉二手房挂牌数量暴增，环比增长270%，北京二手房挂牌数量环比激增208%。
现在的房地产行业情况不容乐观，在有大量的空置房的情况下，新房还在不断地建造，而二手房的挂牌量也在不断地增加。据央行调查表明，现在城镇居民96%已经拥有了一套属于自己的房子。在这样的情况下，房子需求确实没有以前那么大了。
关于今明两年是尽快买房还是选择观望，其实已经很明显了。房价逐渐稳定，尚在高位。而住房也有些过剩，楼市开始分化，不知道什么时候自己买的房子就贬值了。对于现在的购房者来说，买房还是有风险的。当然，如果是刚需急于用房还是可以选择的，毕竟现在很多开发商为了减轻负债，开始打折销售。