掐住融资的喉咙,房企们急于寻找“隐形的翅膀”

subtitle 地盘 09-28 17:43
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地盘说

房企野蛮发展的时代彻底终结,往后唯有精耕细作,才能赚取到适当的行业利润。

撰文 | 王纵横 《地盘》特邀撰稿人

跨界资本又来为房企雪中送炭了。

房地产再融资的“三道红线”,犹如泰山压顶,超过50家房企都被掐住了融资的咽喉。

不久前,阳光城的一则公告,将引入泰康人寿和泰康养老作为重要投资人。不经意间,阳光城给大家指出一条明路,即抓紧一切机会为自己拓展融资渠道。

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房企的资本困境

不曾料想,有朝一日的房企,会沦落到“人为刀俎我为鱼肉”的地步。

融资是房企赖以生存的重要环节,如果哪一天融不到钱了,很有可能资金链断裂,这对房企而言,很可能就是灭顶之灾。

在融资形势难言乐观的环境下,开发商们都在心急如焚地寻找一双庇佑自己的翅膀。这时,一贯腰包鼓鼓的保险公司,顺理成章地成了市场上的大“金主”。

房企融资成本愈发高企

吸引险资入股,不失为房企一个好的资金来源和融资渠道,险资可以作为企业长期发展的低成本“资金池”。

自打2014年,险资掀起地产股投资热潮以来,6年间,整个保险行业密集扎根地产圈,险企收获了超三分之一50强房企的前十大股东的席位。

比如,在阳光城之前,招商蛇口今年也引入战略投资,对象同样是险资。此外,生命人寿稳坐金地和佳兆业的大股东之位,招商蛇口则投怀平安系。

有业内大佬坦言,评估一家房企的江湖地位,恐怕要看他和平安的亲密程度。这年头,哪家大牌房企没和平安眉来眼去?站上地产圈食物链最顶层的平安,它的嘴里已经塞着碧桂园、融创、华夏幸福、旭辉、金茂、招商蛇口。

万亿平安是房企背后的金主

虽然时下房地产步入下行周期,但仍有一大票保险企业对地产公司兴趣盎然。在白银时代,险企不再甘作安静的财务投资者,而是借资本之船步步紧逼,长驱直入。

一贯对投资要求非常严苛的保险资金,安全性、流动性和收益性缺一不可。核心目标是,把钱放在一个收益稳定且池子够大的地方,能同时均衡满足这些条件的房地产,有幸地被盯上。

与其他行业比起来,房地产命硬,利润率平均在15%,在险企眼中,哭喊黄金时代不再的房企,尤其是头部房企,仍旧是个香饽饽。融资困局下,房企更是积极迎合,主动投怀送抱。

房企利润可观

中国楼市的下半场,万科、碧桂园、恒大可能已经不再是主角,幕后的平安、前海、人寿或许才是未来最值得浓墨重彩的一笔。

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寻找隐形的翅膀

潮水正在脚下蔓延。

三道红线之下,即便有险资入股,对于房企来说,恐怕也是杯水车薪。开发商必须寻找能长期输血的管子,背靠稳妥、可靠的资本大树,才能活的更好、更长久。

这些年,在“双限”时代政策不断逼紧的影响下,已经习惯在政府调控中寻找机会的开发商们,也逐步独辟蹊径地找到了适合自己的生存法门。

房企开发端监管逐步收紧

一些房企要建立自己的金融工具,银行作为最方便、最主要、最稳妥的融资途径,入股银行便让房企掌握了有控制力的金融工具,不少地产公司争相成为银行的股东。

比如,正商就是郑州银行的第三大股东。疫情期间,郑州银行向正商实业有限公司授信0.7亿美元。可见。做钱袋子的股东,更便于对冲资金,低成本融资、减轻资金压力。

房企入股银行确实是拓宽融资渠道的一种方法,起码有些时候,在贷款额度方面可以获得优先分配权。

郑州银行前十大股东情况一览

恒大、越秀、万科、绿地等诸多标杆房企,同样把投资触角伸向银行业。绕了一大圈儿,开发商最后成了银行的东家,两者变成拴在“一根绳上的蚂蚱”。

再比如,盛润是中原银行的股东;牧原股份的十大股东之一有鸿宝系等等。越险象丛生的环境,越能倒逼出开发商多元融资的能耐。

融资的路子宽了,手上的钱就便宜且多了。手上的便宜钱多了,辗转腾挪谋增长降负债的空间就有了,最后自然而然会越活越好。

房企的金控梦

市场的天空中鹰隼时刻盘旋,房企们时刻准备着俯冲而下捕捉肥美猎物。一旦看到资本市场蕴藏的机会,开发商们绝对会像狼见到肉一样,不充分利用绝不罢休。

面临即将到期的债务压力,也促使大多数开发商不得不对外融资“找钱”。“三道红线”后的20天中,房企境内外共发行债券融资65笔,融资规模折合人民币约554.9亿元,上演了地产融资最后的狂欢。

显然,众房企都在抓最后的融资窗口期。

有些房企借中期财报发布会的契机,表示早在“三道红线”之前,就已着力降杠杆、降负债。有的则表示正认真研究,将把优化资本结构、降负债作为接下来的重点工作。

房企境内债规模变化情况

时下,尽管一些开发商在短期内并不存在安全问题,“救火”的意味还不至于。但从长远观之,在融资环境收紧的背景之下,想保持高增长、高盈利、低杠杆不再简单,多维度拓展融资渠道,打开融资途径,或是突破的关键一步。

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双刃剑

资本是一把双刃剑。

近年来,险企扎堆持股房地产企业,可以为房地产补充新鲜血液,确保房企续命的现金流,扩大公司的经营规模。

然而,来的未必都是客。在资本占据房企股份过高的情况下,也在不断侵蚀房企利润,同时还伴着被资本控制的风险。

险资背景房企一览

房企如何量体裁衣地为自已定夺好制度性防范,让自己虽有软肋亦有铠甲,这是房企需要高度关注和警惕的。

就像万科,虽贵为头部房企,但在前海举牌、争权夺利下,自身依旧没有招架之力,只得小心翼翼地借助外力寻求制衡之术。

而扮演野蛮人的前海人寿也借着万科股权之战的宝万之争,走到台前。2015年底,前海人寿通过一步步加码,不断买入万科股票,在持股比例上首次超过了华润,成了万科的第一大股东。

随后,前海趁着华润的反对热态,掀起了一场“罢免管理层”股权之争的腥风血雨,企图通过更换万科管理层,谋求万科控制权。

万亿平安是房企背后的金主

虽说万科牵手深铁,最终保住了自主权,但是隐藏在企业内部的矛盾在这场股权之争中险些摧毁万科。

再者,房企入股银行,一方面可以解除资本束缚,但在现实运作中,地产与金融的结合可能会“变味儿”。最担心的是,这让本就“你中有我”的银行与开发商关系,干脆变得“血浓于水”,从而麻痹了它们对于房地产风险的嗅觉,加重系统性风险。

真正稳妥的方式,还是加速出货节奏,快速回款。

就像9月6日深夜,恒大许老板连夜主持召开营销大会那样,会上宣布自9月7日起至10月8日,恒大全国楼盘全线7折开售,并提出“金九银十”两个月,单月销售额冲刺1000亿元。

7折卖房恒大抢收金九银十

恒大抢跑的背后,也被视为“三道红线”压力倒逼所致,“三道红线”全中,降负债、去杠杠是恒大当前的首要任务,预计后续“踩线”明显的房企也会随之跟进。

接下来,地产融资再度收紧的压力下,房企的土地成本上涨、偿债压力上升,房企发债需求也居高不下,再加上全年销售目标的业绩压力,高杠杆房企不得不面临萧瑟秋风,下半场的处境更为艰难,降价促销、以价换量、抢占客户资源,才是一条坦坦荡荡的路。

最后三个月,房地产迎来真正的分水岭。

那个依靠高杠杆野蛮扩张,撑死胆大的,饿死胆小的时代再也没有了。囤地模式背后的“加杠杆、赌增值”的金融行为已出局,真正具备造血能力的“经营行为”房企才是未来10年地产的领头军。

房企拿地排行榜

房企间大分化时代正式到来,部分负债高的巨头承压,增速会放缓甚至大幅下滑,中小房企尤其是小型房企再无逆袭机会。

最终,一些房企难从外部进行回血,又没办法自身造血时,就会让渡一些项目股权,甚至断臂求生,打包资产卖给其他房企。

在此背景下,那些财务健康、现金充足的房企,会拥有更多购地机遇,兼并收购也将愈加激烈。

房企高杠杆模式难以为继

地产圈的未来趋势已很明显,就是将不断整合,但不仅仅是纯粹的大鱼吃小鱼,而是资金差异能力倒逼市场分化,未来的地产行业,进入大鱼吃大鱼的时代。

从此,房企野蛮发展的时代彻底终结,往后唯有精耕细作,才能赚取到适当的行业利润。

部分图片来自网络,版权归原作者所有。

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