地盘说
房企野蛮发展的时代彻底终结，往后唯有精耕细作，才能赚取到适当的行业利润。
撰文 | 王纵横 《地盘》特邀撰稿人
跨界资本又来为房企雪中送炭了。
房地产再融资的“三道红线”，犹如泰山压顶，超过50家房企都被掐住了融资的咽喉。
不久前，阳光城的一则公告，将引入泰康人寿和泰康养老作为重要投资人。不经意间，阳光城给大家指出一条明路，即抓紧一切机会为自己拓展融资渠道。
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房企的资本困境
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不曾料想，有朝一日的房企，会沦落到“人为刀俎我为鱼肉”的地步。
融资是房企赖以生存的重要环节，如果哪一天融不到钱了，很有可能资金链断裂，这对房企而言，很可能就是灭顶之灾。
在融资形势难言乐观的环境下，开发商们都在心急如焚地寻找一双庇佑自己的翅膀。这时，一贯腰包鼓鼓的保险公司，顺理成章地成了市场上的大“金主”。
房企融资成本愈发高企
吸引险资入股，不失为房企一个好的资金来源和融资渠道，险资可以作为企业长期发展的低成本“资金池”。
自打2014年，险资掀起地产股投资热潮以来，6年间，整个保险行业密集扎根地产圈，险企收获了超三分之一50强房企的前十大股东的席位。
比如，在阳光城之前，招商蛇口今年也引入战略投资，对象同样是险资。此外，生命人寿稳坐金地和佳兆业的大股东之位，招商蛇口则投怀平安系。
有业内大佬坦言，评估一家房企的江湖地位，恐怕要看他和平安的亲密程度。这年头，哪家大牌房企没和平安眉来眼去？站上地产圈食物链最顶层的平安，它的嘴里已经塞着碧桂园、融创、华夏幸福、旭辉、金茂、招商蛇口。
万亿平安是房企背后的金主
虽然时下房地产步入下行周期，但仍有一大票保险企业对地产公司兴趣盎然。在白银时代，险企不再甘作安静的财务投资者，而是借资本之船步步紧逼，长驱直入。
一贯对投资要求非常严苛的保险资金，安全性、流动性和收益性缺一不可。核心目标是，把钱放在一个收益稳定且池子够大的地方，能同时均衡满足这些条件的房地产，有幸地被盯上。
与其他行业比起来，房地产命硬，利润率平均在15%，在险企眼中，哭喊黄金时代不再的房企，尤其是头部房企，仍旧是个香饽饽。融资困局下，房企更是积极迎合，主动投怀送抱。
房企利润可观
中国楼市的下半场，万科、碧桂园、恒大可能已经不再是主角，幕后的平安、前海、人寿或许才是未来最值得浓墨重彩的一笔。
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寻找隐形的翅膀
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潮水正在脚下蔓延。
三道红线之下，即便有险资入股，对于房企来说，恐怕也是杯水车薪。开发商必须寻找能长期输血的管子，背靠稳妥、可靠的资本大树，才能活的更好、更长久。
这些年，在“双限”时代政策不断逼紧的影响下，已经习惯在政府调控中寻找机会的开发商们，也逐步独辟蹊径地找到了适合自己的生存法门。
房企开发端监管逐步收紧
一些房企要建立自己的金融工具，银行作为最方便、最主要、最稳妥的融资途径，入股银行便让房企掌握了有控制力的金融工具，不少地产公司争相成为银行的股东。
比如，正商就是郑州银行的第三大股东。疫情期间，郑州银行向正商实业有限公司授信0.7亿美元。可见。做钱袋子的股东，更便于对冲资金，低成本融资、减轻资金压力。
房企入股银行确实是拓宽融资渠道的一种方法，起码有些时候，在贷款额度方面可以获得优先分配权。
郑州银行前十大股东情况一览
恒大、越秀、万科、绿地等诸多标杆房企，同样把投资触角伸向银行业。绕了一大圈儿，开发商最后成了银行的东家，两者变成拴在“一根绳上的蚂蚱”。
再比如，盛润是中原银行的股东；牧原股份的十大股东之一有鸿宝系等等。越险象丛生的环境，越能倒逼出开发商多元融资的能耐。
融资的路子宽了，手上的钱就便宜且多了。手上的便宜钱多了，辗转腾挪谋增长降负债的空间就有了，最后自然而然会越活越好。
房企的金控梦
市场的天空中鹰隼时刻盘旋，房企们时刻准备着俯冲而下捕捉肥美猎物。一旦看到资本市场蕴藏的机会，开发商们绝对会像狼见到肉一样，不充分利用绝不罢休。
面临即将到期的债务压力，也促使大多数开发商不得不对外融资“找钱”。“三道红线”后的20天中，房企境内外共发行债券融资65笔，融资规模折合人民币约554.9亿元，上演了地产融资最后的狂欢。
显然，众房企都在抓最后的融资窗口期。
有些房企借中期财报发布会的契机，表示早在“三道红线”之前，就已着力降杠杆、降负债。有的则表示正认真研究，将把优化资本结构、降负债作为接下来的重点工作。
房企境内债规模变化情况
时下，尽管一些开发商在短期内并不存在安全问题，“救火”的意味还不至于。但从长远观之，在融资环境收紧的背景之下，想保持高增长、高盈利、低杠杆不再简单，多维度拓展融资渠道，打开融资途径，或是突破的关键一步。
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双刃剑
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资本是一把双刃剑。
近年来，险企扎堆持股房地产企业，可以为房地产补充新鲜血液，确保房企续命的现金流，扩大公司的经营规模。
然而，来的未必都是客。在资本占据房企股份过高的情况下，也在不断侵蚀房企利润，同时还伴着被资本控制的风险。
险资背景房企一览
房企如何量体裁衣地为自已定夺好制度性防范，让自己虽有软肋亦有铠甲，这是房企需要高度关注和警惕的。
就像万科，虽贵为头部房企，但在前海举牌、争权夺利下，自身依旧没有招架之力，只得小心翼翼地借助外力寻求制衡之术。
而扮演野蛮人的前海人寿也借着万科股权之战的宝万之争，走到台前。2015年底，前海人寿通过一步步加码，不断买入万科股票，在持股比例上首次超过了华润，成了万科的第一大股东。
随后，前海趁着华润的反对热态，掀起了一场“罢免管理层”股权之争的腥风血雨，企图通过更换万科管理层，谋求万科控制权。
万亿平安是房企背后的金主
虽说万科牵手深铁，最终保住了自主权，但是隐藏在企业内部的矛盾在这场股权之争中险些摧毁万科。
再者，房企入股银行，一方面可以解除资本束缚，但在现实运作中，地产与金融的结合可能会“变味儿”。最担心的是，这让本就“你中有我”的银行与开发商关系，干脆变得“血浓于水”，从而麻痹了它们对于房地产风险的嗅觉，加重系统性风险。
真正稳妥的方式，还是加速出货节奏，快速回款。
就像9月6日深夜，恒大许老板连夜主持召开营销大会那样，会上宣布自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折开售，并提出“金九银十”两个月，单月销售额冲刺1000亿元。
7折卖房恒大抢收金九银十
恒大抢跑的背后，也被视为“三道红线”压力倒逼所致，“三道红线”全中，降负债、去杠杠是恒大当前的首要任务，预计后续“踩线”明显的房企也会随之跟进。
接下来，地产融资再度收紧的压力下，房企的土地成本上涨、偿债压力上升，房企发债需求也居高不下，再加上全年销售目标的业绩压力，高杠杆房企不得不面临萧瑟秋风，下半场的处境更为艰难，降价促销、以价换量、抢占客户资源，才是一条坦坦荡荡的路。
最后三个月，房地产迎来真正的分水岭。
那个依靠高杠杆野蛮扩张，撑死胆大的，饿死胆小的时代再也没有了。囤地模式背后的“加杠杆、赌增值”的金融行为已出局，真正具备造血能力的“经营行为”房企才是未来10年地产的领头军。
房企拿地排行榜
房企间大分化时代正式到来，部分负债高的巨头承压，增速会放缓甚至大幅下滑，中小房企尤其是小型房企再无逆袭机会。
最终，一些房企难从外部进行回血，又没办法自身造血时，就会让渡一些项目股权，甚至断臂求生，打包资产卖给其他房企。
在此背景下，那些财务健康、现金充足的房企，会拥有更多购地机遇，兼并收购也将愈加激烈。
房企高杠杆模式难以为继
地产圈的未来趋势已很明显，就是将不断整合，但不仅仅是纯粹的大鱼吃小鱼，而是资金差异能力倒逼市场分化，未来的地产行业，进入大鱼吃大鱼的时代。
从此，房企野蛮发展的时代彻底终结，往后唯有精耕细作，才能赚取到适当的行业利润。
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