时间转瞬即逝，很多人依然沉浸在2020年2月份假期的美好中，殊不知时间已经来到9月末。房地产市场如何？笔者对今年的房地产总结为：冰点——重燃——熄火。
2020年1-8月份，房地产整体处于不温不火的状态，前8个月房地产开发投资累计达到88454亿元，同比增长4.6%，增速比前7个月提升1.2个百分点。住宅投资增速最显眼，投资达到65454亿元，同比增速5.3%，增速环比提升1.2个百分点。
莫斯科市摩天大楼Moscow City skyscrapers
上半年，多数房企未能完成销售目标，超过90的房地产企业只完成了40%以内，碧桂园继续一马当先，恒大位居第二，万科继续排名第三。这些龙头房子的销售额平均完成度为41%，多数中小房企更不用说了，距离目标相差甚远。
从4月份开始，随着央行降息计划到来，陆续向市场释放出4-5万亿元的长短期资金，虽然多次告知不允许流向房地产市场，但楼市终究要受到一定恩泽，5-7月份是楼市盛夏美好时节，上半年潜藏的买房人鱼贯而出，开发商们忙得不亦乐乎，销售开始迅速提升。
然而，从8月末9月初开始，房地产市场就遭遇到了“滑铁卢”。
楼市“甩卖潮”，70%房企降价，200万房降至150万。
以恒大为首，在9月初率先拉开了金九银十“大降价”的序幕，在此之前多数开发商依然在徘徊和犹豫当中，犹抱琵琶半遮面，想降价促销，但又担心利润下滑，犹豫当中被别人抢先一步占得先机，一时间市场风光两无。“全国楼盘全部7折销售；网上售房交2000元可以抵20000元；尾盘房继续跌价8.8折销售优惠。”市场上吵得热火朝天。
许家印出席清华大学恒大集团战略合作签约仪式
其实，房企促销早已经悄然开始，只不过这一次宣传力度大一些而已。
根据克尔瑞在《2020年中国房地产企业销售操盘榜》数据，在TOP20的房地产企业中，超过70%的房地产企业当前销售价格比2019年要更低，有的房企新房降价5%出售，有的房企降价10%出售，个别降幅达到20%以上，虽然没有“7折”力度这么大，但是都呈现不同程度的下降趋势。
这还仅仅统计了TOP20房企的销售价格情况，要知道，我国房地产企业接近10万家，超过80%的房地产企业是本土化、小规模的中小房企，其默默无闻的降价可能根本没有被公开统计进来。
统计局：前5月房地产开发投资增长10.2%
甩卖房子的，不仅是开发商，炒房客也加入其中。
市场沉淀太久，很多炒房客已经按捺不住漫长的等待，于是试探性向市场降价转让手中的大量房产。例如易居研究院副院长杨红旭就曾经发布一条动态，一名来自北京的炒房客正在甩卖手中180套房子，这些房子全部位于重庆，2年前购买时房子每套的均价为200万元，现在全部以150万元的水平出售。
计算一下，180套房子，每套房子降价约50万元，累计降幅达到9000万元，什么概念？几乎接近王健林的“一亿元小目标”了。炒房客们真的是财大气粗。
大连万达集团董事长王健林
还要跌多少？楼市指闻认为还有空间。
未来房价还有下降空间吗？笔者认为有，而且空间蛮大，8月末央行和住建部组织龙头房企举行座谈会，明确了下阶段“收紧房地产融资”的政策，抛出了三条红线：
剔除预收款后的资产负债率大于 70%； 净负债率大于 100%； 现金短债比小于 1 倍。
规模上市企业研究课题组的研究数据表明，在研究对象的80家上市房地产企业中，高于80%的房企未能达到“三条红线”的融资门槛，不足20%勉强够得到。而有的房企净负债率就高达1768%，超标17倍。这些数据在中小房企可能更高。
万科郁亮在新闻记者会议上直言，2020年的三条红线搅乱了房企们的融资计划，这预示着房地产市场土地和巨额融资的红利期结束了，今后房地产企业们将重新站在一个起跑线上，要学会管理红利。
2013中国企业家年会:郁亮
失去了巨额融资能力的情况下，如何获得回款，估计只有降价销售一条路了。
专家：新禁令，2类人打入冷宫。
既然房地产企业们都无法抵抗市场的压力，开始不同程度降价销售，那么炒房客们还如何是好？今后2类人被打入冷宫：①炒房人；②囤房人。
萧瑟的楼市，不仅影响到房地产企业，对炒房客影响也很大，研究数据显示，只要年度房价涨幅不超过6%，那么买房投资就是亏本的，而2019年的百城房价涨幅为6.1%，也就说明最近两年买房其实并不划算了。刚需尚且可以保本，因为自住。但是炒房人如何？房地产税的越来越近，房东税也呼之欲出，这将可能大幅度增加囤房成本。
炒房人和囤房人，今后的路该怎么走？