降价也难卖!南京二手房挂牌量连续三周增长,原因是…

subtitle 时尚的大家庭09-28 10:25
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金九银十马上过半,新房市场开盘潮来势汹汹,南京楼市也正式拉开下半场帷幕。

不过进入7月份开始,全国多个城市密集出台楼市政策,让很多人看楼市行情好似雾里看花。

最近,我在后台收到不少网友咨询,都在担心二手房市场,纷纷问我最近二手房市场难吗?

其实二手房市场如何,是投资客和诸多急需换房者最为关心的问题,面对市场的风云变化,显然一部分业主开始着急

01 南京二手房挂牌量连续三周增长!去化速度跟不上,库存逐渐增大

先来看下数据,进入9月份,365淘房后台的挂牌数量就在持续增长。可以看出第一周挂牌量1699套房源,第二周挂牌1728套房源,第三周挂牌1737套。目前9月份总的挂牌数据还未出来,但是按照这个趋势下去,挂牌量相较于8月份是增长不少的。

而从成交量看,9月前三周中有两周都是环比下跌,成交量均在2500套上下浮动,和前期的3000多套形成鲜明对比。

此外,我查询到南京多个平台数据,挂牌量几乎均达到10万套,新上房源还在继续增加。可以明显感受到,目前南京二手房库存在逐渐增大,去化速度却跟不上

就在我们后台,我近期收到最多的咨询便是“房子怎么样才能快点卖出去?”“这个房子报价多少合适?”等等诸多有关出手自己房子的信息。

咨询的业主不少是江北非核心区板块,或者是南京主城的一些老房源。据了解,这些业主中不少是因为南京新政的出台,不得不卖掉房源得到新的购房名额去购买新房。还有一些业主想要改善目前的居住环境,从刚需房源中换到环境更好的小区里面。

不过这些业主,想要卖房并不是那么容易,很多房源降价也很难卖出去。

业主又降价,65平只要155万:

降价11万元,精装124平房源:

类似于这种降价消息,我最近在朋友圈几乎每天都要看到十几条。

02 成交惨淡,挂牌价走高!一批经纪人在艰难行走

除了业主卖房困难外,近期一批房产经纪人也在艰难行走。我了解到,南京有的店一个月才成交几套房源,平均下来每个经纪人每月业绩还没有一套,可以说是非常艰难了。

江北核心区:成交量下来了,成交价在上涨

就在近期,江北核心区二手房小区的成交价格不断有突破,其中就包含保利西江月和润江城。就在今天,我也向核心区经纪人了解到最新情况,经纪人透露,板块内房源价格涨上去了,但是成交量非常少

就在前段时间我去江北核心区实地调研时就了解到,板块内保利西江月、润江城等小区,挂牌价格持续走高,很多业主对板块内的预期也是颇高。尽管现在有高价的接盘者,但是毕竟是少数,愿意接手的客户并不多

可以看出保利西江月的挂牌走势,今年下半年以来一直都在上涨的状态。

新玄武板块:以学区和刚需成交为主,次新房客户较少

谈及板块成交情况,附近经纪人都是一声长叹:“目前板块主要依靠刚需老破小和立贤小学的学区房成交,次新房业主预期过高,挂牌价格也在持续增长,很少有人来卖,也很少有业主诚心卖。

我查询到,目前恒大翡翠华庭的挂牌均价已经达到41732元/㎡,目前挂牌价格还呈现往上走的状态。

刚需小区及板块:升值空间有限,买房少,抛房多

核心区和新玄武板块,实际上也是南京的热点板块,目前也有新房上市,二手房成交量不高有受到新房冲击的因素。但是,我了解到刚需板块成交量也并不是很好。

就在上周,我曾去五塘广场实地调研,咨询了附近经纪人市场情况。据经纪人透露,板块内近期成交量非常少,并没有出现金九银十的状态

“在5、6月份板块内像云谷山庄、江雁依山郡、五塘新村等小区,成交量还是不错的,但是进入夏季以来成交寥寥。”经纪人透露。

经纪人也分析了板块成交量下滑的原因:目前板块发展基本成熟,而且没有新房上市,很多年轻人都会选择新房或者更有潜力的板块,而这边对应的群体更偏向一些地缘客,或者预算不够的刚需。

除此之外,刚需板块像桥北、板桥和南湖,这些同样缺少升值动力的一些板块房源,近期也有抛房的现象,导致挂牌均价也在持续走低。

03 多方面因素影响!新房价格被砍、房贷下款速度变慢、全国调控趋严

其实近期二手房市场成交惨淡也是受到目前楼市行情及政策的影响。

首先,二手房市场和新房市场有着密切的关联。近期一批新房销许出来,价格被砍!燕子矶纯新盘金科博翠花园均价不到3.4万/㎡鼓楼小市葛洲坝鼓悦蘭园放风价格为41600元/㎡,新港新城纯新盘江悦润府2.9万/㎡不到……

新房价格上涨的预期没有了,大部分楼盘价格还被限死,市场进入浓浓的观望期。

其次,房贷情况对于二手房市场影响是最直接的。就在本月20日,最新LPR报价出炉:1年期LPR为3.85%,5年期LPR为4.65%这个数据已经连续六个月没有出现浮动!

从新的LPR制度执行以来,5年期以上的LPR下调过3次,总共下调0.2%,主要集中在上半年。由于上半年情况特殊,因而稍许放松合情合理,但随着楼市逐渐回温,央行又再次收紧了口子,自5月份开始,5年期以上的LPR再也没有下调过。

关于下半年南京房贷利率的走势,南京相关银行负责人明确表示:下半年,南京房贷利率很难再下降!

除了利率没有下降外,下半年银行下款速度在逐渐变慢,365金融部按揭负责人李静根表示:目前南京商业贷款整体下款时间在拉长,公积金额度偏紧,时间三四个月。

但,更深层的原因或许还是调控的收紧。

6月5日,南京出台“限房价竞地价”新政,对出让的涉宅地块设置毛坯最高限价!

7月14日,南京出台“宁9条”,离婚限购升级!商品住宅30%房源优先供应无房户。

8月14日,南京出台精装修新政!新出的“限房价、竞地价”模式出让的地块一律采用,购房者可自愿选择全装修或升级装修方案。

楼市年中考以后,不仅是南京,全国多地楼市都在接连甩出深水炸弹,调控力度不断升级。

9月14日,成都,个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年、热销盘先保障无房居民购房家庭;

9月11日,常州发布新政:限售2年变4年、办证满4年才准卖、二套房首付6成起;

9月6日,沈阳,二套房首付提高至50%,严控土地溢价;

9月4日,杭州再次发布楼市调控新政:父母投靠落户,满3年才能独立购房;热点楼盘80%房源给无房家庭,买房后限售5年;

8月30日,无锡,二套首付比例上调为60%,严禁假离婚买房;

8月6日,咸阳,主城区房价浮动不得超过10%,县市年涨幅不得超过25%;

8月4日,海口,严禁滞后网签,严禁捂盘惜售;

7月20日,杭州收紧房贷政策,有房或有过往按揭记录,公积金贷款首付必须60%以上,加上之前的人才购房限售5年;

7月20日,宁波,不低于50%房源,要优先无房家庭认购;

7月17日,吉林省,公积金二次房贷利率,上调为首套的1.1倍;

7月15日,内蒙古调控升级,停止向购买第三套及以上人员发放公积金贷款;

7月15日,深圳调控升级,名下无房但有商贷、公积金贷款记录的,住宅首付比例不低于50%,非住宅首付比例不低于60%;

7月6日,宁波调控升级,扩大限购范围;

7月2日,东莞调控升级,禁止捂盘惜售,房价涨幅严格控制在5%。

2020年下半年,房地产“严控”势头已经显现。面对行情并不明朗的楼市,如果自住,买,是个好时候,目前二手房市场有挑选的余地,新房很多热盘也可以报名摇摇号;如果投资,要好好考虑。

2020年主城新盘:万科·星耀都荟花园华著兰庭云澜尚府明阅府金基望樾府华夏幸福G12地块中冶锦绣珑湾金陵玖园鼓悦蘭园颐和铂湾宝能滨江府宝能翡丽河滨宋都柏悦府

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