楼市,一直都是一个热门话题。特别是进入到传统的楼市旺季—金九银十,开发商各种宣传活动遍地开花,购房者应接不暇,今年的9月份即将过去,虽然销售情况还不得而知,但从购房者的反应或可略知一二。

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据凤凰网房产发布的一份调查报告显示,在受访的超千份问卷中,仅有14%的网友愿意选择在“金九银十”购房,有52.19%的网友不选择现阶段购房,还有33.63%的人将继续保持观望,换言之,大多数人暂时无购房计划。

很显然,与往年相比,今年的市场发生了明显变化:购房者越来越理性。专家认为,随着前期累积的买房需求释放,边际效应逐步递减,加之新禁令到来,明年的房价充满想象,让人期待。

据财联社9月26日报道,试点房企要在2023年6月30日前完成降负债目标。指的就是资管“3条红线”新规。据此前机构发布的研报显示,对房企而言,最难的一条红线是“剔除预收账款的资产负债率”,大部分房企都不符合标准。

在专家看来,要符合相关监管要求,不是一天两天就能完成的,不仅要在土地市场上“收手”,减少资金支出,最重要的是要加快资金回笼,从目前看,正常的回款速度不能降低负债,有的房企已经开始加快销售进度,争取在销售旺季多回些资金。

比如说,据乐居财经报道,9月6日深夜,恒大老板许家印宣布了“军令状”,在9月和10月合计销售目标为2千亿元,每个月1千亿元。按照恒大的公告显示,今年截止到9月24日销售额5049亿元,换句话说,这两个月的销售目标就要占前9个月的近40%,力度不可谓不大。此外,根据促销内容,全国楼盘全线产品7折。

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其他开发商也怕了。

同作为龙头开发商的万科,其掌门人郁亮在9月25日公开表示,“3条红线”的影响力不亚于02年的招拍挂制度,所有开发商再次回到同一起跑线,这是游戏规则的重大改变,对所有的开发商都是挑战。万科是“要活下去”的提出者,就这次对“3条红线”的表态可以看出,敬畏之心溢于言表。

也就在近日,河南省房地产业商会发表题为《稳地产,不带头降价!河南房企掌门人发声》的文章,引起了不少人的关注。据新京报报道,这些房企之所以抱团不降价,给出的理由是担心购房者资产缩水,会导致烂尾楼的不断增加,会对金融以及社会带来不利影响。虽然有一定道理,但并非他们的核心目的,其中提到的“消费者有买涨不买跌心理,即便降价也未必能达到销售目标”,这个算是说到点子了。由此可见,当龙头房企带头搞促销后,一些中小房企就为难了,跟随的话,市场可能更冷,不跟的话,本身就处于竞争弱势的他们,他们最担心别人大面积搞促销。

专家认为,前些年,各地地王不断,高溢价地频出,数十家开发商围猎一块地,动辄几十亿、上百亿的资金,资金实力异常“强悍”,但并非都是自己的资金,融资发债的情况比较多,说到底,都是银行、信托或者相关金融机构的钱,而“3条红线”新规实施后,借钱不容易,即便有人借给你,你还要考虑能否达到监管标准,从这个角度看,借旧还新的做法行不通了。失去资金“输血”,明年的房价充满想象,让人期待,为什么这么说呢?

1.负债高企,加快销售回笼资金降低负债是房企的共同选择。据南方都市报报道,根据南都大数据研究院报告显示,调研的80家房企,有息负债达到7.2万亿元,每年仅要还的利息或超5千亿元。恒大、碧桂园、绿地、融创、保利、万科、华夏幸福7家房企的有息负债每家都超过2千亿元,其中恒大8355亿元遥遥领先,此外,还有17家房企有息负债在1千亿到2千亿元之间。在降负债的大背景下,降价促销成为了一个较大概率的选项。

2.伴随着推货量加大,楼市库存进一步累积,市场供大于求。开发商要回笼资金,就要加快商品房的上市量,加快取证开盘进度,但在市场容量一定的情况下,楼市库存也在不断增加。据易居房地产研究院日前发布的《全国百城住宅库存报告》显示,在2020年8月份,这100个城市供应量为5748万平米,成交量5341万平米,当然,这仅是一个月的量。从累积的量看,二、三城市的库存量分别达到了近2.5亿平米和超2亿平米,同比去年增长11.8和2.1个百分点,已接近2016年年底的库存水平。

3.需求拐点或到来。房价趋势,长期看人口、中期看土地、短期看金融。其中住房需求是基础性的,按照望正全球宏观对冲基金、经济学家董事长刘陈杰的说法,房地产的最后一个高峰即将到来,房地产的第一拐点应在2021年,原因在于, 2021年是退休人口增加的时间点。

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以上3点表明,房价再继续大涨的基础条件已不具备,倒是如果购房者继续保持观望的话,为吸引购房者入市,不排除加入到促销大军的开发商越来越多。楼市没有了赚钱效应,投资者会撤离市场,而刚需也不用那么着急,他们可以慢慢选。相比购房者的需求,开发商的急迫性更大,因为他们要降低负债,更要生存。无论怎么说,这样的市场将越来越利于刚需,对此,你认为呢?