北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问1：
章哥您好，请教您怎么理解内循环，网上有说房子跌落，钱才能去消费，议论纷纷，所以想咨询一下您，谢谢！
回答1：
1、所谓的内循环算是新词，其实就是过去“刺激内需”的升级版。中国自从改革开放之后，是从“三来一补、两头在外”的加工业起家的，这就是典型的外循环。也就是从国外进口原料，在国内加工，然后再销售到国外。
任何一个经济体都必须依靠三驾马车，投资、出口与消费。投资很容易，在经济不景气的时候，哪怕是聚集劳工挖大坑都行，这都刺激了经济。讲个笑话，2009年底，我开车去某县办事。就感觉这条路似乎有些变化，又看不出变化在哪儿。到了县政府之后，人家说了实情。四万亿计划实行，市里下达了命令，要求必须投资N多亿。可是县里实在没那么多项目，最后剩的钱干脆把新修的公路又垫高了一层。这就是填大坑工程，拉动了投资和内需。
今年是全球经济危机，欧美等国的人民很多也处在失业之中，比中国更惨。他们没钱消费了，也就减少了从中国的进口。那中国只能刺激内需，让钱和货物在国内循环起来，所以叫内循环了，其实意思还是一样的。
2、所谓的内循环只能的短期行为，不可能长久。任何一个国家的经济，只有出口才能发展，本币就相当于单位的饭票，在国内是没有任何价值的，必须兑换成外币才是财富。举个例子，疫情导致很多小饭馆倒闭了。老板站出来说：咱们内循环吧，印点儿饭票发给大家，厨子炒菜卖给服务员，服务员给配菜的捏腰捶背，配菜的给经理沏茶倒水，经理给厨子传授知识，这样大家不就都活下去了吗。
这种情况只能持续几天，坚持不了多久。菜从哪儿来，肉从哪儿来？衣服医疗从哪儿来？必须从外部购进，一个国家再大，产业链再齐全，也不可能什么都有，“比较优势”是经济学颠簸不破的真理。
3、财富是怎么来的，是创造出来的。钱并不是财富，只不过是财富之间交换的符号而已。创造出来的产品也不是财富，在没有卖出去之前其只是库存，必须交换成自己需要的商品才叫财富。
中国什么时候最穷，闭关锁国的时候。在全球化的今天，没有任何一个国家或经济体能独立生存，比如相互交换，否则只能是“内卷化”，最终走向衰败。
所以说，内循环是没有办法的办法，刺激内需是短期内不得不做的经济手段，不用太过认真，这只不过是权宜之计。
4、至于房子降价才能刺激消费，那是扯淡。任何商品，人们都是“买涨不买跌”的，如果房子降价还有人买吗？日本房价降了30年了，刺激到什么了？
还记得亚洲金融风暴不，还记得索罗斯阻击香港不，还记得香港30万人大游行不？其导火索是什么？“8万5计划”！
当年董建华上台之后，推出了要建设85000套低价住宅的计划。结果民心浮动，股市暴跌，索罗斯趁机闪击香港，逼得中央出手才救香港于大厦将倾之时。之后呢，后遗症是香港楼市暴跌，无数中产成为“负资产”，民怨沸腾，香港经济险些崩溃。从此之后，无人再敢提让香港房产降价。市场就是市场，不以任何权力的意志为转移，你敢过分的扭曲他，他就敢报复你！
5、这次经济会议中，不仅提到了“内循环”，还有一个词“金融市场”也被强调了。那什么是金融，为什么要有市场？金融其实是不创造任何财富的，这只是一种零和博弈的游戏。但是，金融是市场经济的血液，能刺激消费与财富的创造。
房子是什么，是财富，但只有卖出去才是财富，否则就是一堆钢筋水泥。过去的货币是实物货币，以金属币为主，铜钱银子，也有丝绸布匹什么的，反正都是实物。但今天的货币不同，是“法币”。其本身并没有任何价值，只不过是凝结了政府信用而已。从理论上讲，任何一个国家的央行都可以无限发钞，包括美联储，虽然它是私人机构，但现在也要部分服从于美国政府。
那在过去，地主老财挣了钱，会把银子埋起来，把铜钱铸成铜像。那市场上的货币就会减少，造成通货紧缩，经济就会流通不畅，损害市场。穷人们没有了交换的工具，那就会更加贫穷，因为其生产的产品只能是库存，变不成财富。
但今天还会这样吗？还有挣了钱藏床底下的开发商吗？除了贪官，谁会把现金放在家里，都是要存进银行的。那银行会干什么，继续放贷款，继续让货币循环流通呗。只要是货币流通起来，那就会刺激消费。
6、房价上涨，人们才会拿钱、借钱去买房。开发商收了钱，或是存银行，或是给员工包工头搬砖的发工资。这些人拿了工资，才会去卖肉买菜买车娶媳妇。卖菜的挣了钱才敢去银行借钱买房。这才是循环，才是内循环。
如果房子降价，那还有人买房吗？不买房开发商拿什么发工资。不发工资员工拿什么消费，这还是内循环吗？这是滞涨，是死路一条。
7、总结：根本就不要太在意所谓的内循环，这就是短期刺激经济的手段。更不要信什么房价降了才有钱去消费，那是扯淡，是大家一起等着饿死！
提问2：
章哥您好。我和媳妇目前几年家庭收入能保证55～60万，目前储蓄有500万左右。目前在西三旗育新有套学区房，孩子上小学，另外有套回龙观东村家园的房子，距离育新也比较近，家里老人住。想咨询下，今年换大房子的改善性需求是否合适。媳妇在大有北里附近工作，想在那附近换改善型三居，但是小孩目前在育新上学，估计短期动不了。针对我们目前的资产情况，在房产投资层面有建议吗？谢谢。
回答2：
1、 如果手中有大量现金，那我觉得今年置换合适。
2、 北京的楼市调控已经3年多了，并没有多少的降幅，平均价几乎横盘。核心区稍有上涨，就算是回龙观板块也没降多少。在今年这种央行大放水，全国普涨的情况下，北京房价上涨的可能性也大。
中央虽然还在严控房地产，屡次提及“房住不炒”，确实也对深圳等地又加强了限购。可是也要想一想，前几年为什么不这么反复强调啊？那是因为没必要，房价没涨还强调什么。可今年不一样，几乎所有主要城市都在涨，北京的价格虽然横盘，但成交量已经是去年同期的1.7倍。
3、 反正从2003年起，中国的房价就和贷款发放量的走势一致，钱发的多了就上涨，信贷紧缩就下降。今年是全球增发，从历史角度看，所有的量化宽松时期，大城市房价没有下跌的先例。未必是房价上涨，而是钱又有可能不值钱了。
所以，如果有大量闲置资金，建议换成房子。当然如果有其他稳妥的保值投资品也行，能对抗通胀就好。
4、 大有北里，党校的，挺好的小区，业主素质也高。但提醒一点，这里的学区溢价可有点儿高，也就是从居住角度讲，性价比不如学区一般的。现在这里的房价超过1.2万，可每月每平的租金估计也就100出头。那租售比就至少在1000以上，远远高于北京的700平均值。毕竟这里离一小最近，以前就是党校部的学区房，这种小区从投资角度讲是不太划算的。
所以，建议选择离学区一般的小区，居住的性价比更高。仅供参考。
提问3：
章哥您好，东坝和新北苑，哪个区域升值潜力大？我住东坝常青藤，本区换能大点，换新北苑就得小一点。另外我96平换140平，是否值得操作，还是再等等换更大的，最近有个奥森one，价格合适，但感觉密度挺大的，换这个是否值得？一家三口住，没学区需求。主要考虑自主上班方便兼顾升值。另外今年换还是明年换好？换新房还是二手次新好？
回答3：
1、 我认为是东坝为的潜力更大。
2、 新北苑得说是哪里，如果是东半部奶子房这边，那肯定是潜力巨大。因为根本就没开发，还都是荒地。而17号线以西的板块已经完全建设成熟，想增加配套都没地方了。而就算是奶子房将来开发，也和西部没多大关系，因为清河营公园作为巨大的天然屏障，把东西就是分裂成了两个板块，互相不会再有什么联动。
所以，新北苑和老北苑一样，已经是市区的概念，以后就是跟随大盘发展，走不出独立的行情。就算是地铁通车，对这里来说也只不过是锦上添花，起不到雪中送炭的作用了。
3、 而东坝不然，虽然常青藤和奥园等项目已经建成多年，但整个板块至今仍然是新区的概念，配套并不成熟。也就是因为不成熟，所以这两个品质盘的价格才不算高。可以说是一直不通地铁耽误了这里，要不然也早就开发提速了。
但现在地铁终于快通车了，那东坝板块既有大块的土地，又有公园、交通和第四使馆区的概念，其房价的未来涨幅很可能跑赢大盘。再者就是这里的学区。以前都是东坝没学区，但近几年据说是教育水平迅速提高，这都是一个板块的利好。
只不过我一直没搞懂八十中管庄是个什么学校，为什么好多人说这里是假的呢？但不管怎样，北京中学、润丰学校、九十四中、北师大奥园小学等等，都应该在进步。当然，整个朝阳的教育水平也都在上升。
4、 是否值得置换。你这种主要是自住需求的改善，那就没什么值不值的，只要是满足了自己的居住体验就好。这和投资为主是不同的，没必要太多的算经济账。这就相当于消费，和买辆车买部手机没什么本质区别，反正也没打算动不动就卖。
5、 奥森one也是一个道理，新房都属于改善型住房，虽然投资性偏弱，但这就是住新房必须的代价，不能过多地考虑是否划算。房子是用来住的，赚钱是用来改善生活的，这就是对提高生活品质的消费。
6、 我建议是今年换，反正央行放水这么多，通胀和房价上涨的可能性都大。而且既然是自住的改善，没必要像纯投资那样等时机，先住先享受。拖到明年，如果房价真的像深圳宁波那样涨起来，或许要付出更多的成本。
7、 新房和次新房。如果从投资角度当然是二手房合适。但还是这句话，你们既然是改善自住环境，那喜欢和舒服才是最好的，过多考虑经济收益反倒会影响了居住享受。如果没达到自己的要求，弄不好过几年还又得折腾置换，又是一次成本的付出。
8、 总之，如果是自住改善，那最好是一次到位。房子的置换成本太高，一次就至少是5%，两次就10%白扔了。这还不包括装修什么的损失，所以尽量减少折腾。仅供参考。
提问4：
章哥您好，本人及家庭名下有三套房，常营北辰福弟80平，首开香溪郡105平自住，小庄有一套老房子45平，手里有小300现金，目前困惑在于投资一套小房子收租金还是看看商铺，目前朝阳大悦城附近有不到50平的商铺在售想入手，但心里没底，希望得到回复，谢谢！
回答4：
1、 建议是买套小房最稳妥，商铺的风险太大，不真懂的话最好规避。
2、 地产界一直有个说法：住宅是小学生玩儿的，商业是大学生玩儿的。可见商业地产的难度了吧。
住宅确实很简单，就看地段和朝向户型就成了，反正到手就是收租金，谁都能干。而商业呢，不仅选铺的难度极大，一步差三市，弄不好就选了个死铺。而且收租金也费劲，不是商城整体不行，就是租户自己的买卖不好，反正经常拖欠。住宅好办，不给钱就轰走，下一家很快就来。而商铺经常是一空几个月，尤其现在这种经济危机的时期，空铺太多了，转让的一堆，租给谁去？还有就是各种的费用，税也好，物业费也好，空着铺也是一笔巨大的开支。
3、 能理解银行为什么不愿给商业地产贷款吗？就是因为风险大。过去是10年期50%额度，这不是中国自己瞎制定的，就是全世界的通例。商业的风险太大，银行不愿意深度参与。而住宅的投资风险非常小，所以很多国家都有零首付，全额贷款的制度。
4、 总之，如果是真懂商业地产，或者是买来自用，那可以投资。但如果不懂，就觉得收益会很高，那最好还是考虑考虑，评估一下风险是否能承受。仅供参考。
地产圈还有一句话：公寓是定向收割穷人的，商铺是定向收割富人的。就因为投资商铺的一般都是有了自住用房，想靠投资商铺扩大收益的，所以开发商量身定做了收割机。
提问5：
章哥，人民医院附近有一套小三居 现在委托给自如出租每月12000 连签了5年，现未满一年。物业、停车、朝向不理想。现在能卖到820万左右，想换个房子继续出租。 1、这种操作有必要吗？ 2、红山世家的房子如何？3、还有其他地方推荐吗？ 希望好租，好卖，有升值空间。
回答5：
1、 这种置换实在是没必要，既然都是出租，那除非房子有影响租金的重大瑕疵，否则没必要换。
2、 置换房产要满足三个基本条件：一、是否有不可弥补的瑕疵；二、是否有更好的选择；三、置换成本是否划算？
举个例子，去年帮朋友换了套房，也是用来出租的。只不过他的房子很有问题，是个70㎡的狭长开间。价值400万，却和周边价值300万45㎡小一居同样的租金，这就很不划算了，相当于有将近百万的资金没有创造价值，一年至少损失1万多的租金。
但置换是在成本很低的情况下完成的，做成满五唯一卖房，然后全款买房。没通过中介，买的邻居的房子，全程只花了最低的1%的契税，一年多就能用增加的租金把费用都赚回来。
3、 而你这套房的租售比在708，算是很合适的，北京平均值就在700左右。就算是把绿中介抽取的服务费都加上，租售比也说的过去。没必要置换。
算算成本，820万，且不论出售时的个税，只算买房时的税费。如果不能做到首套，也不能自己找房过户，那成本至少在4-5%，也就是40万左右。这相当于3年的租金收入了吧，而且是净损失，还不包括跟绿中介或自如毁约的违约金。
4、 所以，建议就踏踏实实持有的挣租金吧。纯投资的房产在没有计算清楚成本收益的情况下，最好不置换。每折腾一次就是一次损失。
5、 红山世家的房子挺好，但这里也是西城的学区房。而所有学区房的租售比都是不合适的，学校越高，租金回报就肯定越低。广外算不上多好的学区，但估计这里的租售比至少也在800以上。
那如果把房换到这里，不仅要白扔40万，还要每个月少收2000块的租金，划算吗？
6、 总之，我没有其他的推荐，也建议最好不折腾。房子最好长期持有，频繁换筹是投资大忌，赔钱的概率100%。仅供参考。
提问6：
章哥你好，我和对象预计再过一至两年结婚，都是sfsd京户，是婚前各买一套300万以内的小房子合适，还是等结婚以后合买一套600万以内的房子更好？
回答6：
1、 首房首贷的资格确实很珍贵，在限购的形势下相当于福利，如果不用上确实有些浪费。但是，这要有个前提，就是在先保证自己居住条件的情况下，否则就失去了本质意义。
房子是用来住的，人们挣钱是用来更好的生活的。如果单纯的为买房而买房，意义不是很大。
2、 这两个方案一个是偏于投资，一个是偏于自住。如果让我建议，是在满足居住体验的情况下再考虑投资，也就是倾向于第二个方案。
600万是北京买房的中位数，也就是大多数家庭的选择。而300万买不到太合适的，如果是市区的话，也就是个小房。可人们的需求是会增长的，只要曾经有过改善的想法，而且在能力范围之内，那总会考虑这件事。
我接触过和你们同样想法的，开始买了两套小房。想的挺好，自住一套出租一套。但没过两年，基本又都置换成一套房了，毕竟在能力范围之内，投资收益是要向居住体验妥协的。
可这么一置换，相当于之前的购房成本就都白扔了。以600万计算，就算是首房首贷也至少在20多万，这笔钱比收到的租金还多，而且还不算装修成本等其他费用。
3、 所以，我建议是考虑清楚，如果真能长期坚持在小房里居住，那就买两个小的。但如果是为了自住体验更好的话，最好一次到位。房子的置换成本非常高，基本上一次是5%，两次就是10%，600万的话就是60万交给税务局和中介了，不太划算。仅供参考。
提问7：
章哥，我们北京户口，名下2套房，现在西城学区房一套，自住，有贷款，月还款1.8万。在三元桥凤凰城有一套两居，市值大约980万左右，无贷款，出租，月租金1.2万。 现手中有200万左右，家庭年收入80万左右。 孩子马上18岁，有房票了，父母79岁，北京户口，名下有一套北京房产，还有一个二套指标，想用父母的房票买房，以防手里货币贬值，都说望京好，现在纠结是买宝星园开间一层，不唯一，420万，还是买望京西园二区两居，520万一层或者顶层，满五唯一，请章哥指点，不胜感谢。
回答7：
1、 用老人的资格对，孩子的尽量不要用。但老人的年龄大了，那就只能用抵押贷。
2、 既然是用抵押贷，那就尽量不要选满五唯一的。这种房适合用商贷的，能多贷款。但你用得是抵押贷，那买满五唯一的同样不好砍价。因为卖家的选择多，没必要给全款的让价太多。而不满五唯一的适合全款买家，但毕竟群体小，容易和卖家砍价。
个税理论上是卖家缴纳，实际上是买卖双方共同支出，反正都含在总价里。这对买家来说无所谓，背着抱着一边沉。
3、 既然是纯投资，那就最好别买一层或顶层的。这种房在自住上无所谓，属于个人喜好。但从投资来说不划算，用业内的话就是“明赚暗亏”。表面上看是节省了总价，似乎捡到了便宜。而实际上在持有和交易环节，很容易亏得更多。
出租的话，首层和顶层的空置期都长，租金也会偏低。租金偏低还无所谓，反正租售比是一致的，但空置期长，就相当于收益受损。其他楼层如果一周租出去，这两层的弄不好就能半个多月一个月。
如果将来出手，挂牌期也长。中间楼层用两个月，这两层至少得半年。这对卖家的心态和报价都会有影响，控制不好就会受损失。
4、 宝星园和望京西园，纯投资的话建议望京西园。房龄老，租金也就更合适，保值性也强。而且也不算太老，不过20年出头，在出手的时候也不会有什么影响。只是挂牌期会比宝星园稍长，但也差不了太多。仅供参考。
提问8：
章哥好，我在东坝有一套自住商品房88平小三居，手里现金有500万，家庭年收入100万。目前在朝阳公园租房，家里老大在团结湖上二年级，老二明年上幼儿园。我想在八十中白家庄校区附近买个小户型学区房，为了方便老二上小学和老大上初中，圣世一品的房子怎么样？另外备选方案是，直接买个三居，因为和老人一起住，买三居又能兼顾八十中学区的话，您有什么推荐。
回答8：
1、 如果只是为了孩子上学，用完学位后就将学区房出手，那最好就买个小房占坑。这样做的话最节省置换成本。圣世一品好像没什么小户型吧，这我说不好，旁边的老房小户型多。
2、 如果是准备长期自住，一直到孩子中学甚至更长远，那最好就一次到位买个三居。因为房产的置换成本非常高，一次至少5%，两次就是10%，所以能避免就避免置换，不划算。
3、 圣世一品非常合适。当年这里开盘之前，我和朋友在附近吃饭，还拿圣世一品打了个赌。那时正是三部委发布二套认定标准没几天，这里就要开盘，板塔的那座大户型4.5万，板楼3.9，塔楼3.6万。那会儿我预测，这么贵，这么大户型，物业费还这么高，又赶上宏观调控，将来必定跑输大盘。
结果十年过去了，物是人非，圣世一品依然矗立，我们这帮老朋友却都各奔东西，再也聚不起来了。当年我的预测不能说全错，但大部分错了。圣世一品的超大户型大多跑输了大盘，和均价差不多。而其他户型至少是跑平了大盘，如果计算入新房溢价的话，这里跑赢大盘10-15%。反正我肯定是输了，输在了圣世一品的品质和抗跌性上。
4、 很多人认为这里之所以价格高，是因为有学区溢价，甚至有中介都这么说。其实不对，这里几乎没有溢价，因为没人会买这种大户型楼盘当学区房。可这样的结果就是，圣世一品反倒是既能上学，又适合居住的，性价比最合适的小区。
可以算算这里的租售比，肯定在北京平均值700左右。再算算旁边的核桃园北里，1000估计都少说了。这就是朝阳特色，两个相邻的小区，一个溢价超高，一个几乎没有。
5、 总之，如果是准备长期居住，那最好一次到位，免得日后置换又是一次成本的损耗。圣世一品是个很好的选择，既没什么学区溢价，又能得到上学和居住兼顾。
不过你的资金方案好像不够，圣世一品都是大户型，500万的资金，年入100，用抵押贷的话买两居差不多，1000万出头。如果要买三居的话，估计得700万资金。你们的收入倒是能支撑月供，但也够高的，注意控制杠杆风险。仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。