房地产行业拐点论又来了?郁亮和万科会不会“又”错了?

subtitle 叽歪说数码 09-27 08:06

9月25日,万科集团董事会主席郁亮在一个媒体交流会上称:“三条红线的影响力不亚于2012年的土地招拍挂制度。……房地产金融占比越来越高,这是不对的,金融资源过多被房地产占用不是好事情,国家一定会采取措施的。今年国家明确下来明年要开始采取政策,所有开发商再次站到同一起跑线,以前所有的东西归零。”

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可以这么理解理解,郁亮先生又发出了拐点论,这一次,郁亮和万科会不会又错了呢?

为什么要称“又”?

2008年8月,全球金融危机肆虐,中国经济也受到影响,南方诸多工厂早早就放了年假。当时的万科董事会主席王石表示认同房地产拐点论,说“拐点就是秃子头上的虱子,明摆着”,“万科做好了最坏的打算。尽管目前万科资金面比较稳健,但仍将进一步下调房价,增加小户型比例,并减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积。”

结果,率先降价的万科被老业主砸售楼部,减少拿地又错过了后续的发展机会。因为后面就是4万亿投资、10万亿贷款啊,房价从此大涨,那些原本要维权退房的业主也都悄没声偷着乐去了。

2008年的拐点成了向上的拐点,万科判断错误。

2011年11月,王石判断四万亿的效应过去了,如今“入冬了,口粮备的差不多了”,准备收割那些实力不强的小地产商。然而,2012年两次降息、两次降准,随之而来的是又一轮房价上涨。

2012年的拐点继续是向上的拐点,万科又判断错误。

2014年6月,郁亮公开发文《我国楼市进入“白银时代”》,万科和前两次一样,又是多留现金少拿地的过冬策略。

本人曾在西安房地产行业工作过一段时间,对2014年下半年开发商的资金窘境记忆犹新,不少在房企工作的朋友都在那时离职。

当然,后面就是2015年的五次降息、五次降准以及后面的棚户区改造,此后,从几个大城市开始房价猛涨,2017年后全国普涨,这就是大家都刚刚经历过的涨价去库存啊。

2014年的拐点还是转头向上,万科第三次判断错误。

2018年9月,郁亮在一次会议上高喊“活下去”,其实万科活得很滋润。

如今是2020年9月,郁亮说了本文开头的那些话,强调“三条红线”的影响力、以前所有的东西归零云云。

所谓“三条红线”是房地产资管新规,要求控制房地产企业有息债务增长:

红线一,剔除预收款的资产负债率不得大于70%;

红线二,净负债率不得大于100%;

红线三,现金短债比不得小于1倍。

按道理、按逻辑,郁亮这次说的好像没错。只是,看看上面列举的这些打脸历史,谁敢信这次真的是拐点呢?会不会房价又继续猛涨呢?

我不知道,你觉得呢?

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