9月和10月是房地产传统意义上的销售旺季。
苏州的新房市场迎来了爆发式的井喷供应，多盘领证入市，部分房企也启动了优惠政策，例如送装修包、送家具、送数万元的购物卡等，更有简单粗暴的特价房源供应，以吸引购房者。
优惠不断，客观上确实带动了新房市场成交量的上升，9月上半月成交量相比8月上半月环比增加了9.8%。
我们把目光放到苏州二手房市场，我们发现，苏州的二手房市场并没有我们想象的那么乐观。
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苏州二手房挂牌量近10万套
根据链家网显示，截止至发稿前，苏州二手房挂牌量约为99486套，即将冲破10万套！
我们看下，苏州新房的可售房源量为54486套，约为二手房挂牌量的一半！
新增二手房房源在今年3月开始逐渐走高，5月达到顶峰，新增房源约为23478套，后有小幅回落，7月苏州二手房新增房源量为16479套。
受疫情影响，苏州二手房带看量在2月跌至谷底，3月开始回升，在5月达到顶峰，带看次数约为42503次。
在2015年下半年到2016年初苏州房价大涨时期，许多人投资房产以期丰厚的价值回报，但现在苏州房价涨幅趋缓，受疫情影响实体经济也不景气，于是很多人把房子挂牌出售，特别是加了杠杆的投资客。
也有些人是为了改善置换，卖掉手里的小房子，想买个大一点的新房，但现在的苏州二手房市场交易变得如此缓慢，周期被拉长。
于是导致了苏州二手房的库存逐渐走高。
从以上图表可见，今年苏州二手房的挂牌均价呈现直线走低的趋势，今年8月苏州二手房的挂牌均价为25285元/㎡，同比下跌8%。
截止至今年8月苏州二手房的挂牌均价已经连降了6个月。
我们看下苏州六大区的二手房价格和房源量。
很明显，园区二手房今年的挂牌均价有一定的下跌。园区新房供应较少，市场主力集中在二手房成交，园区二手房的价格也是身居高位，但是今年市场影响下，挂牌价格也在逐步下滑。8月园区二手房挂牌均价为40832元/㎡。
吴中区的挂牌均价也在不断下滑，8月挂牌均价为24651元/㎡。
姑苏区的挂牌价和成交价相差不多，挂牌价涨跌幅相对平稳，8月姑苏区二手房挂牌均价为28722元/㎡。
高新区的挂牌均价低于市场成交价，挂牌均价在今年4月达到峰值，后有所回落，8月高新区二手房挂牌均价为29243元/㎡。
今年相城区的挂牌均价和成交价几乎持平，8月区域二手房挂牌均价为22751元/㎡。
今年吴江区的挂牌均价和成交价几乎持平，8月区域二手房挂牌均价为21876元/㎡。
值得一提的是，很多小区的挂牌房源中，还有不少价格高高在上的钓鱼式挂牌，但大多有价无市，房东也在试水阶段。
挂牌量激增、挂牌价格、成交价格走低，苏州二手房正在一路降温。
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降价抛售，房东绷不住了？
随着二手房去化周期进一步拉长，去化压力很大，苏州二手房已经进入了买方市场，急用钱的房东想快速成交不得不降价出售，以至于低于市场价甩卖。
据诸葛找房数据显示，今日降价二手房房源达1582套，是涨价房源的88倍之多！
一批急卖房的业主为了尽快出手，猛降10万、20万卖房。我们以园区、新区和姑苏区为例：
有的房子甚至挂了一年都没卖掉。
以上两套房源都是园区湖东的，其中一套挂牌了快一年半，价格几乎调低了100万，笔者不禁想，这是房东的心态崩了吗？还是当初委托中介的时候对苏州二手房市场的预期过高呢？
我们再来看看各个名校的学区房：
我们惊奇地看到居然也有一些重点学校的学区房在降价。
中海国际社区五区的学区是星汇学校，建面约96㎡，房东在8月27日挂牌价为510万，一周后9月3日即降价20万，一个月内降价60万！
该小区目前的挂牌均价是53880元/㎡！这套房源的挂牌均价目前是46875元/㎡，比挂牌均价低了13%！
我们必须要承认，苏州楼市的风向已经悄然改变。
苏州二手房开始出现了去化危机。
大量急于变现、急于出手的房主，应该都切实感受到了市场的冷意。在苏州，如果二手房不降价出售，交易周期往往都会被拉得巨长。
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新房二手房成交量大反转
最后，我们来看下苏州二手房的成交数据：
截止至发稿前，苏州二手房成交套数为41640套，苏州二手房在2月成交跌至冰点，在三月份恢复正常，7月成交量最高为6048套，截止到9月25日，苏州二手房成交套数为41640套，同比去年78511套，下跌了47%。
我们再来看下苏州新房市场的成交量，同样我们以成交套数作为对比参数。
截止至今天，苏州新房市场成交套数为54245套，新房和二手房成交占比约为1.3:1。
完全逆转！
在2018、2019年甚至更往前，苏州新房和二手房成交量占比约为1:1.5！
今年新房、二手房实现大反转的原因，我们认为有以下几点：
1.新房由于政府限价原因，普遍低于板块二手房的挂牌价格。
比如说高铁新城、新区狮山、吴中尹山湖、太湖新城等板块皆是新房二手房倒挂明显的板块。我们拿高铁新城来举例，高铁新城的新房均价在2.7万元/㎡左右，部分品质小区的二手房挂牌价格已经冲破3.1万元/㎡，园区更不用说了……
所以购房者在选择房源的时候，自然会倾向于新房。
2.目前市面上的新房在户型设计、装修品质、社区环境等方向相较二手房有明显优势。
而一些房龄较久的二手房往往户型设计方面存在问题，比如说通透性、采光面，甚至得房率都远远不及市面上在售新房。
我们知道苏州的新房市场竞争是比较激烈的，各家房企都拿出自己的看家本领在产品设计上，所以呈现出来的产品在空间布局和居住体验方面都非常好。
而二手房市场里有价格竞争力的都是一些户型和学区比较好，房龄比较新、而且都是可供三代人居住的大面积户型。
克而瑞的分析师采访了几个中介，皆反应今年的形势很不好，业务量比去年同期几乎少了70%！很多小门店挨不过这个冬天就关张大吉了。
究其原因，中介表示，首先是因为疫情。
2月份门店不开，3月份也没啥客户，直到4月份，门店才有部分的自然来访客户。
其次政策也是主要原因。
去年5月前学区房即使贵，但是购买的人还是很多，后来出了园区学区房“九年一学位”的政策，很多房子因为学区已经使用，价值就大打折扣，很多购房者不愿意等。
还有就是苏州新房3年限售，二手房5年限售的政策，逼退了很多投资客。
供需关系不成正比，库存积压太多，导致二手房市场步履维艰。
说白了二手房和新房完全不同，新房的价格是政府决定的，二手房的价格则是房东和市场决定的。
很多房东不是急用钱的话不肯降价，因为自己也是在房价高位购置的。
我们还发现了一个问题，如果你在APP上找二手房，在中介门店看二手房，中介都会首先给你推荐新房。
原因是，二手房交易周期太长、成本太高、政策限制，再加上现在苏州的新房大多开启了分销模式，佣金高昂，中介更愿意投入时间和精力在新房客户维护上。
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总结及给购房者的建议
我们知道，苏州的新房已经进入全面改善的阶段，很多板块的起步建面已经在90㎡以上，基本上低于90㎡的小面积户型只能在二手房市场中找到了。
我们只能说在2015年前安家苏州年轻人，你们很幸运，但是晚进入这座城市的年轻人，如果对板块有要求但是预算有限的话，那么你可能将和新房绝缘了，小面积的二手房还是有很多机会的。
最后，想给房东和购房者一些建议。
1、不着急用钱的房东们，面对现在的买方市场，要保持冷静，因为你们的议价空间实在有限，挂高价没人理，挂低价又亏本，所以还是等一等吧。
2、想买二手房的购房者，抓紧上车，现在选择的机会比较多，淘到低价好房的几率也是比较大的。
文章数据来源：链家网、诸葛找房、克而瑞克而瑞苏州房产测评中心等