本文来源：大七环
ID：MetroAreas
本文作者：大财郎
上一篇文章【】，局长给大家分享了房价涨跌和城市选择的逻辑。
承蒙大家厚爱反响不错。这次讲点更实用的，在选定的城市，如何买到更保值升值的房子？
关于房地产的价值，李嘉诚的一句“地段、地段、还是地段”流传甚广。为什么流传的不是“二环二环二环”（北京）或“内环内环内环”（上海）？
因为地段是动态变化的，要用发展的眼光来看待。同时，处在同一地段的房子升值潜力也会有差异，这就要看房子本身的属性如何。
那么，什么样的地段算好地段？房子的属性又该如何考虑？不妨来看两个城市的样本。
以北京为例，选取成交量或成交额靠前的12个代表小区，其中6个为2015年开盘的新房小区，6个二手房小区，按5年涨幅进行排序。
数据来源：CRIC，链家，丽兹行
直观结果显示，涨幅靠前的小区多为二手学区房，或是副中心的新房；而涨幅落后的小区均为核心区的高品质住宅。除去涨幅最小的两个高品质小区，整体涨幅呈现出北强南弱的特点。
再以成都为例，同样选取成交活跃的12个代表小区，其中10个为2015年开盘的新房小区，2个二手房小区。与北京不同，成都是新房主导的市场，所以选取更多新房为样本。
数据来源：房天下，链家
同样按5年涨幅进行排序，可以看到，位于新核心区（高新区、天府新区）及临近区位的小区涨幅远远甩开了老城区的核心区；在老核心区内，涨幅顺序为好学区房>普通新房>普通二手房；从全城来看，整体涨幅呈现出南强北弱的格局，与北京刚好相反。
以上两个城市的房地产市场有其各自运行的特点，但背后似乎又存在着某些相同的规律。局长同各位逐一分析，探究城市内部房价变迁的关键影响因素。
成长性——城市发展的方向
受资源环境承载能力约束，城市不能持续摊大饼式的全方位扩张。每个发展阶段，每座城市都有其特定的战略定位和发展目标，城市发展的空间规划须服从于定位和目标。
从行为视角看，城市发展的方向，本质上是各部门根据各自行政权力和利益取向围绕土地发展权博弈的结果。这一大方向，决定了房子所处的大地段能否在未来的发展中赢得更多的资源。
数据来源：NPP/VIIRS夜光遥感数据
怎么判断城市发展的方向呢？分享几个小窍门。
首先，检索所在城市的总体规划，通读一遍。
以北京为例，打开《北京城市总体规划（2016-2035年）》，北京的城市空间结构被描述为“一核一主一副、两轴多点一区”，要着力改变单中心集聚发展模式。具体的定义请参看原文，这里不再展开。
统计全文，共出现36次“纾解非首都功能”和52次“副中心”。副中心的新房能在样本小区涨幅排名里脱颖而出，就是踩在了城市发展的大方向上。
同样，《成都市城市总体规划（2016-2035年）》明确提出了“双核”（老城中心、天府新中心）以及“东进南拓、西控、北改、中优”的差异化发展战略。
近年来成都新核心所对应的南城的房价涨幅远超老城中心和北城，同样是踩在了城市发展的大方向上。
注：完整版市域空间结构规划图参见总规
图片来源：北京、成都城市总规（2016-2035年）
其次，看交通和学校。主要的交通和学校的规划计划，都会列入当地的重点建设项目。
通过当地的住建、自然资源部门，以及交通规划（尤其是轨道交通）和学校的新建扩建计划，可以了解到所有包括交通在内的基础设施、包括教育医疗在内的民生项目以及其他重大项目的建设安排。
其中，鉴别城市发展新区的决心和力度，是否有好的中小学引入是最重要的标尺，因为好的学校是城市发展博弈优胜方的“亲儿子”。
此外，还可以从行政区划的调整印证城市发展方向，包括撤县（市）设区和撤乡镇设街道。
2015年，成都双流县撤县设区，北京昌平区回龙观镇撤镇设立3个街道。5年时间，双流新房均价涨幅达103% （同期成都整体均价涨幅65%） ，回龙观新房均价涨幅81% （同期北京整体均价涨幅52%） 。
流通性——有购买力的群体在哪？
无论自住、投资或是兼而有之，咱买房的时候就要问自己：以后卖（租）给谁？
这个“谁”就是有购买力的群体，也代表了房子流通性的好坏。
和房子一样，一个城市的人口也分增量和存量。增量人口主要对应刚需购房群体，存量人口主要对应改善购房群体。
北京常住人口规模目标是2020年控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。城内分布上，要求降低城六区（中心区）人口规模，城六区以外平原地区人口有减有增，山区人口基本稳定。
北京过去几年的常住人口变化完全符合政府的预期，未来也不要怀疑首都对于人口管控的定力。
按2035年常住人口2300万人计算，未来15年首都年均人口增量不到1万人。这意味着，北京未来的购买力中改善群体的重要性提升，刚需则相对平稳。
同样以水定人，成都2035年常住人口规模目标也是2300万。以此推算，未来15年成都年均人口增长约40万人，基本保持了过去数年成都人口高增长的势头。
假定成都的发展能够吸引人口持续净流入，那么，成都未来的市场对增量人口的争夺仍然是重中之重。
注：简阳市2016年划归成都代管
数据来源：地方统计局
城市内部对于增量人口的竞争，本质上是工作机会的竞争。好的工作在哪，年轻人口增量就会聚集在哪，周边区域置业自然被带动起来。
当你不确定一个片区能否持续吸引到好工作和人流，一个有意思的甄别方法是星巴克是否在此选址布局，以及布局的密度。站在这家50年长盛不衰的商业巨头的肩膀上，应该更容易看清远方。
属性——学区还是品质？
开篇提到，若处在同一地段的房子升值出现差异，就要看房子本身的属性如何。这里房子本身的属性主要是居住的品质和配套的学区，品质是居住的基本面，学区是资源的溢价。
品质包括硬件和软件：硬件主要包括开发商的声誉实力、楼盘质量、容积率、户型设计的合理性、小区环境等；软件即物业管理水平。
长期以来，购房者多重硬件而轻软件，进入分化时代，好的物业服务对于物业的保值作用将越来越重要。一般而言，同一地段，物业费越贵的小区的物业品质越好。
现在支付的物业费，实际上将反映在以后出售时的房价上，一些硬件好的小区由于后期软件跟不上而导致房子贬值的例子并不少。
图片来源：娄局长自制
综合品质和学区两大属性，北京过去的情况是，高品质升值幅度明显落后于好学区，这一现象同样发生在成都的老城区。
对于新区，品质突出的房子同样不如“品学”兼优的房子。这意味着在过去，房子的居住基本面对房子估值的影响远不如学区溢价的影响。
这样的情形在未来会延续吗？
北京中心城区，未来将面临无新房可供应的局面，完全成为存量市场；副中心和其他非中心城区，仍会面临新房和二手房共存的局面。
对于重品质的群体，核心区内的次新房和非核心区的新房为目标选项；对于重学区的群体，核心区内好学区的二手房仍然是首选。
学区方面，随着教育资源均衡化改革的推进，学区房的溢价率逐渐趋稳，即学区较非学区的超额收益率趋于平稳。
近两年来，海淀区和西城区先后实施的多校划片政策，对学区房的短期走势有扰动，政策预期消化后整体走势依然强于非学区。
多校划片后，原本较为边缘的学区房因为有机会入读优质小学，房价相对升值，尤其是能够直升优质初中的学区更加受益。
整体而言，学区政策的变动主要是对学区内部的影响，并不改变其较非学区的相对优势，也不改变其稀缺性带来的长期向上的趋势。
居住方面，从供应端看，随着时间推移，品质差的非学区老破小的劣势越来越明显，年份较新、品质较好的房子越来越稀缺；从需求端看，改善需求的上升会抬升品质房的市场估值。
供需两端影响下，存量市场中高品质房的基本面价值将上一个台阶。
数据来源：CRIC
成都老城区和北京的逻辑基本一致。对于新区，由于学区尚处在发展中，难以通过现有学区直接判定优劣。只要处在城市发展大方向和有购买力的地段，奔着限价的新区新房下手，新房二手房价格倒挂就是升值的保障。实在摇不上新房的号，也尽量选次新房交易。
其他城市亦可照此分析，再结合所在城市一些特定因素，相信各位对地段能有更清晰的认识。
结语
随着我国经济迈向高质量发展阶段，对规模和速度的追求已成为历史。
城市的发展同样如此，尽管不同城市可能处在不同发展阶段，但是摊大饼式的扩张一定不可持续，城市内部分化的加剧只是或早或晚的区别。
未来，我们将更多看到城市内部的涨跌互现。
买好房，说复杂也简单，踏准大方向，兼顾流通性，本质是回归基本面与合理溢价。
和所有交易市场一样，普涨的时候皆大欢喜，跌的时候才能凸显基本面的价值。毕竟只有退潮了，才知道谁在裸泳。
坐拥房产的，不要抱怨自己的房子价格不能一直上涨。要知道，房住不炒最终保护了长期生活于此的人，只有年轻人留得住，城市才有未来。