我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体废话连篇，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：新人首次提问！付费88，退回了。首次用这个星球不明所以，再次提问可否答复？ 本人2017年卖出天通苑下沉复式换购海南清水湾1套一线海景房（1.5万\/平，2016年购入），贷款3成月供 8100，出租价格最多4-5万一年，清水湾房现可2.5万一平卖出。这通操作如果现在卖出约能净赚100万左右。本人北京户口离异单身名下无房。纠结清水湾房产要不要现在卖出换天通苑顶复或环京别墅。清水湾房产目前无人居住租金不能覆盖月供，自贸区政策全部落实房价再涨估计要到2025年。本人不用自由职业不用外出上班讨厌人多，自己想住别墅弄个花园要不就去改造个农家院，但担心环京别墅不能增值砸手里，农家院除了自己舒服完全没有资产价值。天通苑顶复自住又觉得不够舒服，天通苑那边密度太高也住腻味了，房姐可以给个建议吗？能兼顾自住舒服和资产增值的方案，拜谢！
回答：海南zf时不时地给政策，一会儿捧上天，一会儿打入地，宠辱尽在朝夕。 赶上15-17年大势，不少多年老项目快速去化，有一波拉升。 且整个海南一共一个半企业，其中一个海航还被折断翅膀，政策继续打压海南楼市不放松的话，上涨乏力。 海南现在要搞自贸区，对经济确实会有提振。但短期对房价刺激有限，想回北京买就出掉海南房产。 北京远郊别墅没有价值，还不如住朝阳公园，双井一带更加舒适发达； 考虑投资的话，还可以加上望京，物业类型也可以考虑更大面积的老大楼类型。
提问：新人首问，现在有顺义中央别墅区 400平别墅一套及慧忠北里第二社区老破小98平一套。现在亚运村慧忠北里附近华悦国际公寓租房居住。两个孩子均在国音实验慧忠北里校区上学，老人住顺义。考虑自己及孩子改善居住，考虑买平层，选择有华悦国际公寓218平2200万，亚运新新家园254平2200万，国风尚樾210平2200万，望京金茂府223平及277平，紫御华府380平3500万，碧海方舟3600万。 现在有子弹2000万。 问题一，紫御华府从开盘至今未升值，是否应该直接Pass。 问题二，望京金茂府现在是否严重溢价。 问题三，华悦国际及新新家园林澜是否太老，以后升值空间小而且居住体验下降 第四，国风尚樾如何评价 第五，综合排序如何
回答：紫御华府位置并不好价格偏高，与周边价格形成对立，品质改善很难被认可，所以上涨动能不足 望京金茂府品质好，溢价是肯定的 国风尚樾性价比一般，不如看东湖湾 华悦国际及新新家园林澜位置还不错，但长期跑输大盘 国风尚樾>华悦国际>望京金茂府>新新家园林澜 另外推荐看下 东湖湾，臻园，保利中央公园
提问：房姐，北京大宁山庄1100万的别墅自住；望京利泽西园600万102平米两套大开间收租12000月；石景山商住一套月收租7000元价值245万一套老人住；燕郊福成84平米收租；重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手；以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万，深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万，年不定期需100～500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓，望京收租贷年周转资金，重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的，还是天通苑和东边各买一套？是卖旧买新？还是抵押贷先买新再伺机出旧？有没有合适的标的？
回答：为什么在大宁山庄自住呢？到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留，等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉，因为总价不高，如果老人住的还行可以留着。 燕郊最好的出售时机是2016年底，目前业不缺资金，可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套，为什么价值600？ 从化1.3单价330万可不算是笋盘，任何公寓都不应该购买。 这些房产是找谁买的呢？ 现在北京房产每月太大机会卖出，建议利泽抵押出来， 现金预计在300+300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的，北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房，天通苑仅500-600左右。 你的资产较多，贷款笔数多，综合来看情况会略微复杂，所以最好是提前准备征信和流水，提前规划整体的选筹方案。
提问：房姐好，目前在沙河高教园北街家园有一套90平米两居室 公积金贷款120w，在成都锦江区有一套 65平两居室 总价150w左右 商贷30w，目前手机有资金约700w。家里夫妻加两孩子一男一女，老大4月5岁，我在上地软件园上班，老婆在家带孩子，无京户有工作居住证，目前考虑换房，主要诉求 居住改善 3房最佳，中上小学学区和培训班，交通和购物方便，之前关注过 亚运村朝阳外国语 慧忠里，望京 望京西园和西城广安门外马连道(担心工作居住证好学校排不上)。现在比较乱，希望能帮忙分析推荐下。另外担心后面房子价格下降流动性持续下行，希望区域有一定的上行潜力，对冲下。
回答：700+的首付可选范围还是蛮大的，具体标的总价还要看你的现金流水平，收入和月供，风险承受度。按1100-1500选筹, 保值+自住，推荐看 望京片区， 季景沁园3居，澳洲康都3-4居
提问：你好。您好。我的情况是。外地国企工作。一个月稳定现金流7000，一年总收入17w左右。刚入职。前期空挡半年。首套名额。名下无贷款。北京有购房资格。现金手上有270w。请问投资买房考虑哪个地段。这样的低现金流适合全款抵押，还是可以操作贷款。
回答：建议还是SFSD，走按揭。可以自己养下ls，或者找中介包装。另外建议从贷款中预留1-2年的月供，用来增强你的月供能力 ，防范风险 270万首付约等于总价520-570万，推荐看 望京02后的品质次新7左右，惠新西街7＋，亮马桥一带公寓类6上下，还有朝阳公园板块
提问：房姐，直接问一下比较干的，朝阳地区低总价，房龄80年及以前，地段好比较显眼的小区，总价300-400左右的。不考虑现阶段情况的投资自主属性，您看的盘多，给指个路。
回答：￥88谢谢 北京80年不能买，涉及无法贷款。 建议至少买90年后，较好是95年后。 抵押贷款50-房龄，即使随时间推移不更改年限，5年后下家依然可以自如选择抵押。 总价400万为例，老公房单价不超过6万，不低于5万，则面积在66-80平，基本在板楼方正两居客户带窗，或板楼田字格三驴子中选择。 北工大，八里庄，甘露园的板楼小区，单元楼门口预留了电梯位置，农光，双龙，弘燕路，八里庄，甘露园各区等符合。 如果买次新，东面基本单价5.5起，常营5起，且不能高于6万（66以下次新基本无法组成两居）。 以刚需两居户型为主楼盘，炫特，甘露园，常营两限房等（柏林较高凑不到）
提问：房姐，你好。宝宝即将出生，手里正好有子弹300，想投资一套学区兼投资的房产。目前家里有一套丰台万科假日三居自住落在公司名下，未满五，2-3年后可以考虑出售。老婆海淀集体户，本人非京籍但社保满五，sfsd，两人月收入3万左右。老婆在航天桥附近工作，本人国贸。考虑到海淀教育整体平均好于丰台，所以并不执着于非常好的学校。方案：1. 航天桥附近老破小或者其他海淀地段，是否可以推荐几个 2. 暂不考虑学区，仅考虑投资，快上学的时候再考虑上学。可否推荐几个楼盘。您也可以结合本人的情况给些建议，谢谢！
回答：300w首付可以买一个600w左右的房子 1. 海淀可以考虑万泉小学买个一居，比如小南庄，也可以考虑石油附小那边买个两居，比如二里庄。 2.投资就建议看朝阳了，例如 苹果派、柏林爱乐的小两居 孩子即将出生，建议考虑学区因素
提问：房姐你好。咨询一下，500子弹以内，西城广外学区，马连道这一片区（因为单位在附近的丰台），有什么比较合适小区？学区做考虑因素，但不强求最好，反正731后多校划片。马连道有6层的7080年代老公房，也有90年代电梯房，从保值和自住看哪个更合适？ 另外，如果下半年或明年上半年入手，哪个时间段价格会较低？731后这片会有跌的变动吗？
回答：1. 500在西城只能看看广外车站西街附近的老破小两居，或荣丰2008，马年道看看 北欧印象 2. 肯定90年代电梯房更好。 3. 731对好学区是利空，对一般的学区影响不大
提问：房姐你好，亦庄河西区有人大附中分校和龙湖天街2022年投入使用，河西区房子不到5要限竞房投入较小，中海御鑫阁价格已经6万多，兼顾投资或者自住，怎么考虑呢？
回答：河西区是亦庄的教育资源集中区 注重学区的话可以。不过河西最主要问题是交通，未来的规划上也没有看到，这对未来升值的影响较大，自住能接受交通问题可以买。限竞房从价格和首付维度有优势，适合sfsd。
提问：SFSD首付120以内，主要投资，7月够资格。看了您推荐甜水园、金台路、十里堡等地段老破小我比较认同。有几个更细的选筹问题咨询下： 1.该地区00年代房源少些也贵些，投资角度看90年代 or 00年代区别大吗？ 2.朝向、楼层、地铁站距离、有没有电梯，对投资影响大吗 3.为什么推荐公房？该地区的老破小商品房能入吗 4.3号线两年内开通，对石佛营意义如何？石佛营和“甜水园、金台路、十里堡等”相比如何？
回答：90后即可，主要看价格，实际差距并不大 尽可交通便利，这种上车刚需盘交通很重要 商品房一样可入 石佛营未来的前途主要看那一片片的空地能不能放开开发，放开的话，又可以形成一个高端组团。所以石佛营也是可以看的片区
提问：房姐您好，新人首问。坐标北京，关于投资性置换问题。目前手头两套出租，都在海淀北清路沿线，一套杏林湾128平大两居约850无贷月租金8000，一套领秀慧谷92平两居约500有100贷款月租金6000，考虑这两个房子位置和租金都不算好，现在想调整房产配置，问题1、有两个方案，方案一：在三环以里两套换一套1300+，兼顾未来自住。方案二：换成两套，一套标的1000左右贷款兼顾未来自主，一套600左右全款。哪个方案比较好？问题2、有没有针对上面两个方案推荐的合适的小区或者楼盘？问题3、何时换房合适，目前两套正在出租，都是明年6-8月到期。问题4、还有没有其它较好配置方式，以及如何贷款更有利。希望月还款额度不超过2万，纯投资保值增值，谢谢！
回答：建议方案2，北京投资不是越靠近中心越好，现在早就是点状辐射。1000的标的 朝阳 望京可以考虑保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城，海淀看下 橡树湾两居 或者中海枫涟两居， 太阳园两居。600标的 看下天通苑，朝青 板块 策略上建议 1000 找非满五不唯一标的全款入，压价+省税费。再抵押 全款入一套600的标地用同样的策略
提问：房姐你好，2014年贷款买了望京南湖中园2居的房子，现在房贷还差67万，想改善住房买一套3居室的房子，大约140平左右，地点：望京、太阳宫、酒仙桥。因有孩子即将上学，想要有点学区功能。夫妻俩收入月入7万（税后），现有子弹150万现金，天津户籍，之前天津有房有贷，已卖掉。目前想到的方案：1、不卖现有房产，抵押经营贷的形式买房，但名下无公司，不知如何操作。2、卖掉现有住房（市价550万），然后买房，但资金压力大不知是否够首付。请问方案1和2更推荐哪个？另外这些区域的房子有没有推荐？
回答：先看下标的，如果将现有的抵押出来资金足够就不要卖。资金不足再卖 建议看下望京的南湖东园二区 小学一般 对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶还不错。
提问：房姐好，西二环广外片区，总价差不多1400，三室两厅。两个小区纠结中：朗琴园和易水莲花。朗琴园130+，优点小区环境好，缺点，没有标准南北通透的户型，每层户数多。易水莲花，150，优点户型方正，单价比朗琴园便宜10%，两梯两户。缺点：小区环境和周边交通差，离孩子学校步行远5，6分钟。 您建议选哪个小区？谢谢
回答：朗琴园主要塔板结合，所以大部分户型不方正，密度偏高，另外可以看下5号楼和6号楼的板楼，户型会好点 易水莲花品质低一点, 其它还好 如果自住在意品质就选 朗琴园 ，户型影响没那么大
提问：房姐你好，新人首问： 1、基本情况：非京籍（有买二套房的资格），房山有一套120平米的三居洋房，价值约500W（有160W贷款），目前6口人居住，孩子1岁；老婆工作在北清路，我工作在中关村（时间相对灵活）；另有可支配资金200-300W。 2、诉求：（优先级按顺序，可重点考虑优先级高的诉求） 1）想在北清路附近买房子，解决上班通勤问题； 2）投资升值； 3）宜居； 4）孩子上学； 3、目前市场了解内容： 初步了解了北清路的永丰嘉园、首开京投岚山； 如上，请问：我看的盘适合选择吗，如何操作？或者请看有什么更好方案？（如果可以选择，房山的房子不是很想出售）
回答：1. 永丰嘉园还不错可以看看，首开京投岚山溢价盘不推荐 2. 回龙观板块的金域华府也不错，学区是育翔+161分校 3. 二套资格看500左右的标的，如果想高杠杆可以全款抵押的方式入700左右的标的
提问：房姐好，刚入圈子。在望花路西里夫妻共有一套2000楼龄的低层两居室，市面价最近在570，家庭年收入100税后，手里子弹100个。最近看了朝阳区嘉铭桐城欧陆经典的140多的三居室（陈经纶）还有芍药居北里三居室（人大附朝阳，我公司也在芍药居）南向户型好的均1000w以上，只有北里有一套公房可以多贷款，其他几个都只能贷款2成，首付压力太大。也考虑买西城德胜裕中的老破小（750左右）但单价太高下不去手，海淀学区还没看。请问，我们这种情况，置换三居还是二套更有利于资产升值配置？北里或者嘉铭哪块更保值？另外，如果置换，怎么用贷款，jy贷20年行吗，最多能买多少价位的房子？1000以上的房子首付都差个两三百
回答：嘉铭桐城靠着陈经纶学区溢价，属于溢价盘。 区域地理位置一般，出行主要靠地铁，缺少配套，与产业区的交通路线不顺畅。 小区本身品质一般。 和平里芍药居一带房产性价比和品质又相对比较差了。 东西城的趋势是赶人＋学区摊薄。 现在学区是有一定风险的。 对于德胜来说，在西城这个概念内性价比尚可。 看你想赌眼前还是考虑风险。 综合考虑自住+学区嘉铭桐城更适合你，但是入手单价要控制在6.5以内。 全款抵押的方式入手1000以上的标的，贷款20年问题不大。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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