回顾过去的十年，2015-2017年是一二线城市买房的好时机，2017-2019年是三四线城市买房的好时机，然而，2019年以后，随着棚改退场、老房改造取代大拆大建、经济下行等多重因素的影响，楼市已经不复往日的辉煌。
某对冲基金董事长刘陈杰曾说，2021年就会率先出现房价“下降拐点”。房价，真的将在2021年迎来首个“下降拐点”吗？
距离2021年也只剩下100天左右，最近几个月，房价下跌的消息传遍网络。浙江舟山小哥3万元在鹤岗买房,几个月后2.2万元卖出；天津二手房已经连跌14个月；山东乳山1800元的房价，让投资者11年亏掉了35%，这对得起M2十六年涨10倍不？
M2涨这么多，山东的海景房却逆势跌了这么多。货币贬值已经不能成为房价上涨的注脚。
未来房价怎么走，结合以下三个迹象可以看到，未来房价下跌的城市，可能越来越多。
第一个迹象：新增人口减少、房屋已经供过于求
以上海为例，1990年1月1日，上海总共出生2784人。到了2020年1月1日，上海出生人数仅有156人。人口出生率大幅度下滑，是人们不想生吗？不，不是不想生，是生不起。出生率反映了时代的变化、养育观念的变化，也预示着，楼市的消费者将越来越少。
2019年，全国商品房销售面积171558万平方米（这里的商品房专指新房）。
而2019年的全国新增人口是467万，假设人均居住面积30平方米，这些新增人口需要14010万平方米的居住面积，意味着有157548（171558-14010）万平方米的房屋空置，如果每套房子100平方，意味着有1575万套房子是供过于求的。这里还只是新房的数据，如果累计近十年的数据，这个数字会更加庞大。
从人口流动来看，铁总之前表示，将在2035年前所有人口50万以上的城市全部开通高铁。高铁所代表的交通流向，实际上就是人口流向。50万以上的城市全部开通高铁，意味着50万以下的城市人口是会流出的。鹤岗、阜新、乳山、玉门等都是这类城市的代表。
按照这样的人口形势，买下来的房子会占用大量的资金，机会成本增加，未来还可能面临降价也卖不出去的尴尬。
第二个迹象：开发商三道红线压顶，回款压力之下降价成必然
近期央行和住建部联合邀请12家重点房企召开座谈会，为了让行业健康发展，给房企划出“3条红线”，我们先看一下分别是哪“3条红线”？
剔除预售款后的资产负债率要大于70%；
净负债率大于100%；
现金短债比小于1倍。
这“三条红线”对于房企来说意味着压力，降负债的巨大压力。
有人可能会产生疑问，“三道红线”是对企业融资的监管，和房价会有什么关系呢？
过去不少负债率高的楼盘，玩的是高周转的模式，借钱拿地，快速开发，卖房还债或者再拿地。把开发流程缩短、减少资金滞留时间，多拿地、多开发项目，资金能迅速周转起来，就能以量取胜。
如今三道红线压顶，就意味着借钱拿地困难了，过去高周转的模式玩不转了！怎么办？开发商在债务到期或者是年底结算的时候会不惜一切代价保现金流，大幅度打折，包括以前被开发商看不上的“分销”。
就以武汉为例，2017-2018年，武汉楼市还是遍地日光盘，开盘去化八九成是常态；现今，武汉楼市就是遍地分销、降价打折了。转眼两三年的时间，开发商的思维从“谁用分销谁盘不行、操盘人水平不行”过渡到了“嗨，不就是个分销么，谁还不用呢”。然而，遍地打折也改变不了开盘去化逐年走低的形势。
我们会发现，过去开发商是不屑于用分销的，可是现在，大家如果去过二手房门店，就可以发现目前武汉二手房门店基本都会有就近的新房楼盘的物料。
分销力度越大，全民营销力度越大，意味着开发商回款压力大，楼盘越不好卖，降价的可能性就越大。今年底，也许购房者捡漏机会更多，尤其是被点名的12家重点房企开发的项目。
第三个迹象:房住不炒的持续强调
据某壳研究院统计数据显示，7月份起全国共44个省市61次推出房地产相关政策。其中，常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都等10城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策，防范市场过热，进一步打击投资需求。
9月6日沈阳被上面请去开两次会后也出台了相应的调控政策，第二套商品住房首付比例从40%提高到50%。不久后，同样被上面请去两次开会的成都也收紧了调控，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
重重高压之下，二三线城市房贷现收紧迹象，持续调控收紧，意味着过去一年时间这些城市的房价涨幅不小。
比如沈阳，2020年7月二手房行情，13个区域有9个区域同比去年上涨，其中4个区域涨幅超过10%，最高的沈北新区房价涨幅达到了19.65%。
显然，上面已经把限购、限贷、限价、限售这些常规调控措施，看作是长效机制了。
通过这一轮的调控，可以预见的是，房住不炒，将是未来长期的一个调控目标。
在此目标之下，重庆、天津、成都、郑州等强二线城市超过十万套二手房的挂牌量，已经不足为奇，郑州、武汉、合肥、成都等城市新区源源不断的新房上市，都加剧了楼市的供过于求。
以上三个迹象，是从人口、金融、政策三个关键要素对楼市未来的分析，今年开始，以上三大要素的叠加，打破了“房价不会跌、一二线城市房价更不会跌”的神话。
“金九银十”，一直是被开发商津津乐道的卖房旺季，如今却成了打折旺季，这也充分说明了，买房的赚钱效应已经不如从前，房价下跌的城市可能越来越多。