谈到租房这个话题，很多人都有说不完的话，很多刚刚到城市工作的人基本上都有过租房的经历。由于房价太高，绝大部分刚工作的人都买不起房，而很多工作很多年的人也一样买不起房子，所以租房才是大部分在城市工作的人的日常。根据住建部相关的统计，我们国家大约有1.6亿人口在城镇租房生活，占城镇常住人口的21%。可以看出，租客是一个非常庞大的群体，房屋租赁市场也是一个庞大的市场。但是市场那么大，租客那么多，却没有完善的制度维护管理租赁市场，维护租客和房东们的利益。
很多人租客租房时都经历过不开心的事情，比如碰到二手房东、被房东扣押金、遇到黑中介、遇到房东赶人等等。很多租客就是因为碰到这些事情，立志以后要买一套属于自己的房子，不想再过租房生活。而房东也一样，也会遇到各种各样不讲理的租客，比如破坏家具家电和装修、拖着房租不交、退租后故意破坏，随意装修房间等等，而且也同样碰到黑中介和二手房东。所以，不仅仅是租客，房东也一样，在房屋租赁的过程中总有可能碰到不开心损害自己利益的事情。
现在不仅仅是针对1.6亿租客，还有房东们，好消息来了。在2021年即将实施的最新《民法典》中，有关于房屋租赁方面的新规定。与此同时，现如今房屋租赁的法律依据《合同法》随即废止。也就是说，从2021年开始，房屋租赁的法律依据就是《民法典》了。从《民法典》房屋租赁的相关规定和《合同法》相对比，其实差距还是挺大的。其中涉及到了咱们大家在租房过程中经常遇到了中介、出租、转租、装修、买卖等等问题，同时还有最新设立的居住权新规定。这些新规和咱们租客、房东、二手房东和中介都有关系，有权利也有也有限制。那么，咱们就一起看一看租房新规到底都是什么。
对中介和二手房东的限制，6个月内可提出异议
很多人租房都是经过房产中介租的房子，也有人碰到过二手房东，现在的租房市场也基本上都是中介和二手房东。以前经常出租中介或者二手房东跟租户签的合同时间比他们跟房东签的合同时间长这种情况。租客碰到这种情况，如果房东过来收房，一般押金和租金都会没有了。但是现在不同了，根据《民法典典规定》，中介和二手房东在出租房子时要通知房东，让房东知晓情况。如果中介或者二手房东没有告知房东，房东可以在6个月内提出异议。如果房东6个月内没有提出异议，则合同视为有效合同，就是同意中介或者二手房东转租。而且在租赁期间，就算房屋产权发生了变动，比如房东把房子卖掉了。但是由于租赁合同还在有效期，不影响租赁合同效力，均在保护租房人居住的延续性和稳定性。
租客装修房间或者更换家具需要征得房东同意
《民法典》第715条：承租人经出租人同意。可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，出租人可以有权让承租人恢复原状或者赔偿损失。
其实意思就是租客未经房东允许，是不可以私自对租赁的房屋进行装修改造，也不能私自更换房屋内的家具家电。如果真的需要的话，需要和房东商量，达成协议。以免造成以后的经济纠纷。
租客对房屋有优先购买权，但是优先级没有亲属高
《民法典》第726条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的视为承租人放弃优先购买权。
其实对于租客来说，最讨厌的就是搬家了，居无定所，这是很多租客最后厌烦租房，努力挣钱买房的原因。确实，只有自己买的房子才有安全感。确实有很多租客碰到房东赶人的事，这在过去经常发生，很多种情况都是房东突然把房子卖了，租客没有提前得到消息。但是现在根据《民法典》的规定，房东卖房子需要提前告知租客，租客有优先购买权，但是优先级没有房东的亲属高。其实，不管租客买或者不买，提前通知，租客如果买的话，可以提前筹集资金，如果不买，可以提前再找房子。也不至于出现很多人说的那样回到家就被房东突然通知马上搬走的情况。
设有居住权的房屋不能出租
《民法典》第369条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
这是最近的规定，以前没有居住权这个概念。意思就是一个人可能对房子没有所有权，但是被赋予了居住权，他有权利居住这个房子，但是没有权利出租或者出售这个房子。房子的所有权人也一样没有权利出售或者出租这个房子。但是，如果拥有居住权的人和房屋所有权的人有其他约定的除外。对于咱们租客来说，租房时一定要问清楚房子是否有被设立了居住权，最好让房东签保证书，如果房东说谎，需要赔偿，一般情况下房东都会坦诚相告。
租赁期满，双方无异议合同继续有效租赁期限为不定期，租客享有优先租赁权利
《民法典》第734条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
其实这是租客们碰到的最多的情况，就是合同到期房东突然不租房子了，要把房子出租给其他人。一般租赁合同签的都是一年，一年后租客和房东都没有异议的情况下都会继续按照合同履行。这时的合同是有效的，但是合同期限为不定期，就是双方都有权利随时结束合同。如果碰到房东突然要把房子租给别人的情况，根据《民法典》规定，租客享有同等条件优先承租的权利。一般情况下都是房东想涨房租，如果市场上房租确实涨了的话，房东涨房租也无可厚非。如果租客不想涨房租，那么就会失去优先租赁的权利。
总结：在笔者看来，在明年即将实行的住房新规对租赁市场来说是进一步的管理和规范，对于房东、租客、中介和二手房来说都需要学会在规则之下来保护自己的权利，同时也要履行自己的义务。长期来看新规定是有助于租赁市场的健康发展。1.6亿租客也都期待着租赁市场的越来越正规化，实现自己稳定生活的期望。
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