摆在当代中国人面前的两座大山：买房与教育。今天结合济南的形势，结合近期咨询比较多的问题， 简 单谈谈对置业和教育的看法。 本来是想简单谈谈的……结果 发现有点刹不住车，关于买房就写了25条……尚不算全面，有时间写个续篇。
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关于买房（25条）
1.关于买房这件事，建议少看宏观政策与宏观数据，国家号召去库存的时候，同样有大把人有钱却没上车；很多人满嘴“房住不炒、内循环”的国家政策，实际上连售楼处的门朝哪里开都不知道。
2.不同城市的房地产行情完全不同，华南地区疯涨到出台政策干预，而济南的地产形势依然属于萎靡不振，橘生南北，地分东西，拿相同的宏观政策套在不同城市头上，这是一种非常愚蠢的行为。
△徐州房价连涨55个月，看看措辞像不像2016的济南
3.房子金融属性越来越淡，居住属性越来越浓，有需要而且价格合适就买， 很多人因为500元/平的涨跌而纠结，反映到首付款内不过2万块上下，追涨杀跌，买在最低点对于普通人来说难度太高，所以，合适就好。
4.买房是个门槛，很多年轻人迫于压力不敢上车，但是以手中近百个业主群的作为样本来反馈看，买房的人更多的是期待新家园新生活的喜悦，而非压力。不信的话搜一搜中国法律文书网，济南因为还不起房贷房子被银行收走的人，屈指可数。
5.不要轻易对超出认知范围的东西说NO，正如16年洋楼去唐冶绿地城调研，首付两成，单价5800，140平的房子首付17万，月供3300元，当年不屑一顾的我现在依然痛彻心扉。
6.工作圈子在哪，就在哪里置业，所谓工作圈子说白了就是高薪工作的所在地。做外贸的建议看看神武，因为自贸区已经落地，干IT的，可以看看唐冶，听说不少企业已经入驻，同理，在高铁上班就不太需要考虑西客站的投资价值，老济南离不开大明湖七十二泉，就别往城郊扎猛子了？切记，是房子为人服务，不是人为房子服务。
7.有几套老房的济南土著朋友们，千万别忘了“流通性”三个字，不信把自家房子挂到交易网站试试看，没学区不割肉99%无人问津，所谓爷爷一套，姥爷一套，父母一套，自己一套，济南人平均四套，然后房地产要完，这是段子，不是日常。
△大把挂了6个月以上无人问津的房源
8.不是所有的老房都不好卖，比如说环山路的永大清华园，均价2.5-2.7，几乎月月都有成交，佛慧山脚下外加石材铺装，现在看都是迎面扑来的豪华感，对比一下同时代的三庆燕柳园，高下立判，老款宝马也是宝马，新款夏利终究不过是夏利。老破袋怎么处理的问题在买的时候就考虑到。
△05年的老房，14套出售，3个月卖了4套，总价450万上下
9.很多中介宣传中介渠道有特殊优惠，这件事对也不对，有的中介和楼盘有独家合作，楼盘会给到独家优惠，以达到短期成交的目的，还有部分中介会私下返还佣金（综合算起来的确便宜），大部分楼盘中介带访和自然到访，据了解成交价没什么区别，为了避免自然来访变成渠道，有的案场安放了人脸识别。
10.面对优惠政策不要上头，看就看到手的价格，比方说梧桐郡的人才85折，好像研究生今天不买就会吃大亏，实际的情况是到手价格依然18500元/平，对比周边二手房的价格并没有特别超值，别上头，这种政策和总裁签售没什么区别。
11.看房这件事，这年头有托是肯定的，但是未必是开发商安排的，过去客户看盘，一般是2-3个，现在中介带访全程接待，带访楼盘会激增到5-6个，很多案场看起来人满为患，实际上应该把人数除以6，才是真正有需求的客户。
12.房价是涨还是跌，只有售楼处清楚，大家不要被朋友圈中的特价信息所蒙蔽，比如唐冶9打头的新城悦隽风华，过去也不过10500-11000之间的价格，况且9打头的也是边角料（90%的人完全不会考虑），不拿低价把人忽悠过去，大老远的你去不？
13.对比涨跌，要对比类似楼座相同户型的价格，拿着100平的特价房源对比140平的高价房源，得出怒亏50万的结论，这叫不讲道理。大部分的楼盘，单价是不是这么排列的：100＜120＜140＞160。
14.有的楼盘很少在朋友圈与媒体广告上看到，不是因为质量不行，而是没和中介合作而且投放广告很少，但瑕不掩瑜，高新区置业，中垠雅苑还是值得一看的，买房还是要多走走多看看，偏听则信兼听则明。
15.安置房、回迁房建议远离，要么塔楼设计纯北向纯西向房源，常年不见阳光，要么几乎无物业管理，差到头疼，要么设计户型的人脑子被驴踢了，有缺角不说而且形状奇特，就算以上都搞定，但多数细节太差，插座的位置随心所欲，窗户和橱柜打架，这种问题数不胜数，仅可出租。
16.接上一条，西方有句谚语，年轻时不是自由派你就是没良心，年老时你不是保守派你就是没脑子。不正确的话公众号不写，人群的素质很关键，新闻中找猫踹狗，拾荒当矿的奇葩都住在什么小区，自己长点心。
△四面八方皆有窗户的塔楼
17.置业顾问的话信一半都多，这几天青岛机场搬迁，原址楼盘说机场搬走了，噪音没了，房价得涨，新址的楼盘说机场来了，发展提速，房价还是得涨；置业顾问和科幻电影里面的机械姬没啥区别，所有的套路和设定都是为了把房子卖出去，房子刚买置业顾问拿了佣金就换盘的情况，多于牛毛。
18.价格合不合适，最直观的对比是周边同类二手房的价格，不要单看新楼盘释放的价格，多数的套路是：释放高价25000，如果买账的人尚可，往往24000开盘，如果人数不够，释放价和成交价继续下调。一定看实际成交价！不是优惠前的价格！
19.强烈建议选择性吸收某些有毒的公众号，有的数据来源经不起推敲，有的蕴含强烈的喜好倾向，毕竟谁也不会用爱发电，赚钱可以理解，不能太过火，点到为止，大家还是多关注几个，综合考量，综合对比。最好玩的是某公众号，前一阵大骂某开发商，声称为了粉丝，坚决不和有问题的开发商合作，今推了一篇文章，带着客户去看房了，溢美之词溢于言表……
20.拿不了大顶，不要玩杂技，公寓是给手头几十万闲钱做投资的朋友准备的，不是给你上车过渡用的，从投资回报率看，东比西强，核心区比郊区强，CBD汉峪金谷泉城路比其他地区强太多。举个例子，为什么大多数人持续看涨几千元的茅台股票却持续看跌一块多的山东钢铁？无他，公寓看的是回报率，而不是价格。
△菜市场股神：都一块多了还能跌到哪去？
21.买商铺同上，但是买商铺所需要注意的投资法则实在太多，比如：金角银边草肚皮，盘与盘的差距比人和狗还大，当年高价买万达金街的朋友多数已经沦为租客的长工，明明年营收几千万的老板，租客一个电话立马到位。投资商铺快成投资奶茶店了，投资的不少，坚挺的依然是那几个……
22.刚需多看缺项，看这盘是否偏远是否配套不成熟是否产业没有入驻，最后问一句，我能接受不？改善多看增项，看会所看环境看设计看细节，下手前问自己一句，和我同档次的朋友会选这地方买吗？为啥中海天钻卖的好，因为这个盘增项牛逼，坐在家里一流景观，随处可见的大师设计，和朋友炫耀也得有细节不是？多说一句，很多有钱的生意人是有专职司机的，上班不打卡，司机管接送，不要用屌丝思维看待有钱人，为啥南部山区环境一流却空置率这么高？老领导退休后没有专职司机天天接送，这也是原因之一。
23.这几天问450万以上房产的高端改善不少，高端改善就好像食堂里的菜一样，看起来不过如此，但是去晚了肉真的没了，既然不差几十万，遇到合适哪怕稍贵也要及时下手，不要等房源没了再去选择，高端改善一向是两头冒尖，却难有中庸之道，花450W买单价近3万的某洋房特价房的2楼，最后大概率沦为鸡肋，无人接盘而且浪费了房票。
24.房价与涨幅GDP关联并不算大，与有钱人的浓度正相关，按照GDP-房价理论，温州GDP还不如济南，怎么房价比济南高这么多？广州和深圳GDP差距不大，怎么房价差距这么大？如果有可能，我不建议继续按着济南摩擦，济南涨的慢产品还差……额，我说的是500万以上的投资。
25.最后总结一下，很简单，10个字，自住当投资，投资当自住，兼顾自己喜好的同时，多考虑考虑接盘侠，比如居住式公寓，开发商找个接盘侠都费劲，更何况你？贪图便宜最终伤害的是自己。
这25条还是不算全面，想看后续你就点个关注和再看，最好帮忙转发给有需要的人，当然啥也不做也行，但，一般良心会痛