我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体废话连篇，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：房姐你好，之前提问过户口的问题，这套梧桐人家正常5万左右，这套房有户口成交价只有3.9万，是否说明价格足够便宜还是有人成交？
回答：这就是我之前说的，户口的风险敞口巨大。 这套房业主有多个户口纠纷，且无法迁走，所以产生巨大折价。 并且折价也不能完全抹平风险。 为了的对冲是，你可以持有很长时间，且户口人年龄较大，10年后自然死亡销户，房屋户籍清干净。
提问：房姐，我们在海淀山后有二套房，孩子已在山后地区上小学。请问我们是析产后在本小区（海淀三嘉信苑）再增套房，还是去工作单位附近（肖家河）换一套更大点的房子，哪个更有投资价值？去肖家河附近换房可以满足未来孩子跨区小升初，以及改善居住面积的需求。在附近增套房，负担小。如果换房的话，圆明园花园别墅和骚子营的燕北园哪个更有增值潜力。另外，请问购买有抵押（经营性贷款）房子的流程应是怎样？目前这套房子业主想网签后，用我们的首付款解压，提前还款至解压完毕大概需要一周，我担心银行解压期间发生法院查封等事件。是不是我担心的多余了？谢谢！
回答：1. 你的情况改善居住+保值更合适，所以推荐置换到肖家河。燕北园>圆明园花园别墅 再详细说下如何解决抵押问题 1.房产有抵押，谁来解押？ 正常情况默认房东自己解押。 房东无力解押的，建议找第三方担保公司垫资解押（有解押费用），解押属于买卖双方对交易物的处理约定，中介只能进行协助，所以三方解押也是中介正常推荐流程。 最末等是买家自己出资解押。 建议买家不要自己出资解押，以防止未知风险。 2.房产有抵押，需要确认什么风险？ 房产债务关系，是否有查封风险，所以签约前先做产调排查明面上是否存在风险。 3.如果买家出资，如何解压？ 网签后，卖家可以把房子公证给中介全权处理（如不能公证则跳过）。银行解押还款当天，买家与卖家一起前往银行打款解押拿产证，收银行扣款凭证，收房东借款解押收据（提前准备）。解押当天过户给买家，如果当天时间无法过户，产证最好交给中介保管。 新产证出来前仍有未知风险，属于上下家责任范围，如有担保公司进行解押则担保公司承受解押风险。
提问：房姐您好！我是新人首问，盼回复。 【个人情况】京籍，目前朝阳双井有一套三居室，自住中；在海淀有一套老破小两居。现由于孩子上学的原因（学校已定，在海淀圆明园附近），需要搬到海淀住。为了全家住的舒服一点，打算把海淀的小两居卖掉，在学校附近通勤方便的范围内换一套三居室。 【请教房姐】算上卖掉小两居的收入，目前子弹约800。如果想在距离圆明园车程20分钟以内的范围内找的话，房姐推荐哪个小区比较好？如果需要再贷款的话，属于二套（朝阳的贷款已还清，海淀小两居还有少量贷款未还）。由于我孩子学校已经定了，再没有学区的需求了。希望找个小区适宜居住，不要太旧，交通方便。我需要自住至少10年，短期内不会出售，因此希望该房子的长期保值稳定性好一点。我看了一圈，往南的话，苏州街，黄庄，中关村那边都是因为学区而溢价特别高，三居的话很贵，看了您之前的文章，觉得没有学区需求就不应该再买进学区房了；如果往北的话，农大南路到安河桥北之间区域，也是因为中关村一小安秀分校的原因很贵；如果再往北西北旺的话，一来孩子上学有点远，二来那边离六里屯垃圾场太近，总是心有余悸。上地那边，也是因为学区而溢价太多，橡树湾太贵。我目前看的是燕清源，挨着昌平南延线地铁上清桥站，明年地铁开通后交通应该就方便了。不知房姐觉得燕清源小区如何？可以买吗？ 我也去看了当代城市家园和上林溪，当代紧挨着清河车站，担心车站人流多了以后，小区治安卫生受影响，上林溪的话，有中介说房屋质量一般，隔音差，不知真假。如果再往北到领袖硅谷，感觉孩子上学太远了。至于学清路-六道口一带，还没有去实地具体看。 特请教房姐，燕清源小区是否可以买？您觉得像我这样的情况，买哪个小区合适？求推荐。万分谢谢！
回答：当代这个小区是不错的，早年的标杆小区，还获得过鲁班奖，缺点就是离清河站有点近，隔壁上林溪也行的，没中介说的那么差，还是有性价比的，还可以看看莱圳家园，离地铁站近 交通方便。燕清源也可以入，这个小区租户偏多有点闹，不过首推还是当代和上林溪
提问：房姐好！我和老公工作地点分别在金融街和马甸，现有一套自住房在天宫院地铁站附近（小区环境好），但通勤距离远（要一个半小时），下一步考虑换房，兼顾居住、通勤兼投资。目前手头现有资金200w，自住房如卖掉有250w。纠结一：是保留天宫院的房子、在市区买个400万左右的二套房，还是卖掉房子卖个600万左右的改善性住房？纠结二：地点的选择，我老公单位有政策，只要是西城的房子，可以推荐到不一定与房子匹配的好学校（目前在备孕中，计划两年内要小孩），那么，是否选西城的房子？还是更有投资潜力的天通苑或角门、草桥一带？纠结三，具体操作上，二套是全款买再抵押贷还是贷款（可以找到过桥资金）。期盼指点一二！
回答：1. 你的首付并不充裕，建议卖掉天宫院，选筹范围更大。 2. 即使有政保也不建议提前买西城，西城价格大多是学区支撑，若有变动对资产影响较大。 需要上学时再买不迟。置换选择潜力区更好 3. 二套贷款很鸡肋，一律全款抵押
提问：房姐您好！京户，夫妻二人45岁，家庭成员4人。目前有东铁营桥92平两居。想换卖了加上贷款，换一套大三居或者四居自住为主。目标锁定在西红门九龙山庄或者九龙花园选一套老破大（600个左右），或者西红门荟聚附近临近地铁的，您怎么建议？
回答：西红门商业发展还不错，在大兴自住+保值是不错的选择 九龙山庄和九龙花园算是大兴很早的商品房，周边配套很成熟，不过大兴从保值角度次新最好同时也要接受溢价，或者折中看2000年后的盘
提问：北京现在名下没有房，其他省市有房，以前贷过款，应该算是二套吧？现在手上有600现金，不知道能买总价多少的二手房？现在想买西城区的两居，孩子在复兴门附近上学，能否推荐合适买的保值的楼盘？ 年底时如果卖掉外地房，现金就能筹到800，又有哪些2-3居好盘推荐。
回答：你这个情况算2套，600做全款抵押能买入1000+的标的，现在的情况买入西城 来保值并不建议，由于学区溢价过高，未来风险大，想保值建议看东面，如果为了孩子上学，可以买一套老破小作为学票。
提问：房姐，你好。宝宝即将出生，手里正好有子弹300，想投资一套学区兼投资的房产。目前家里有一套丰台万科假日三居自住落在公司名下，未满五，2-3年后可以考虑出售。老婆海淀集体户，本人非京籍但社保满五，sfsd，两人月收入3万左右。老婆在航天桥附近工作，本人国贸。考虑到海淀教育整体平均好于丰台，所以并不执着于非常好的学校。方案：1. 航天桥附近老破小或者其他海淀地段，是否可以推荐几个 2. 暂不考虑学区，仅考虑投资，快上学的时候再考虑上学。可否推荐几个楼盘。您也可以结合本人的情况给些建议，谢谢！
回答：300w首付可以买一个600w左右的房子 1. 海淀可以考虑万泉小学买个一居，比如小南庄，也可以考虑石油附小那边买个两居，比如二里庄。 2.投资就建议看朝阳了，例如 苹果派、柏林爱乐的小两居 孩子即将出生，建议考虑学区因素
提问：房姐好！都说今年是换房的好时候，所以也想搭上今天换房的这趟车，改善一下居住条件。 背景：北京人，已婚，现住四惠力源里小区77平两居室（老公房），房子在父亲名下，自己是sfsd。换房的目的是想过更好一点的生活品质，考虑3\/4居，也为以后要孩子考虑。因此想置换掉四惠的房子换一套大户型自住。房子大概能卖460w左右，买房首付的话能接受300-350w，月供3-4w左右。家里两辆车，能接受远一点的盘。这次换房作为跳板，下次是想够一下1000w+的房子。 目前情况和问题： ①新盘看了后沙峪公园十七区144平精装大四居，户型比较吸引我们，找了开发商的人要到了还算不错的优惠，已交10w定金。后沙峪是否符合我们需求，可否购买？该项目是限价房，9年之后好出手吗？是否有升值空间呢？ ②媳妇儿是中铁体制内编制，丰台科技园的中铁诺德逸府项目我们也许能拿到不错的折扣，还没去看，但从网上介绍来看得房率不高，才78%，是否值得考虑？ ③亚奥板块即将开盘的项目奥森one也有关系拿到折扣，值得购买吗？ ④看到您说tty二区三区满五唯一总价650w以内的顶层复式，适合我们吗？我是互联网行业从业者，销售属性，非码农。媳妇儿现在在后沙峪中铁项目上工作，未来3年内极大可能会丰台总部工作。 ⑤望京区域看您也是提过多次，是否有适合我们的盘呢？ 麻烦房姐百忙之中帮忙解答，实在感谢～
回答：公园十七区长持没问题，可以入。 中铁诺德逸府价格偏贵 性价比一般 ，不推荐 奥森ONE要看折扣后的单价才能看是否入 你们的首付相比天通苑更建议看下望京 例如 宝星国际、季景沁园 等
提问：房姐你好，新人刚加入，首次提问，盼回复。 【个人情况说明】：非京籍，有工作居住证。为了落户为孩子将来上学（目前2岁），18年在天津北辰买了三居室（今年5月刚交房），属于首套货款。现在有所后悔，感觉应该先在北京上车，规划近期赶紧离婚，为明年在北京买房准备。 【问题请教】 1，目前子弹120，年收入100，明年有首套资时候，子弹220左右；请问买东三环、四环左右的老公房，还是买东五环外如常营附件的二居室合适，还是青年路附近一居？ 2，如果常营附近，北京新天地如何？或者还有推荐吗？ 3，用子弹220在北京上车次新二居室；还是把天津的卖了，可以有330的子弹在北京有其他选择？ 4，待4年后，孩子上小学前，可再次攒够300子弹；在天津买个好学区孩子上小学，还是把300子弹用在北京，待孩子初中后再去天津（也就是投资北京和天津哪个合适一些？） 5，如果离婚的话，之前的房子是我个人的征信还贷，房子是否能全部给到媳妇，为以后自己在北京首套准备？ 6，为何您提到（二套贷款，除了浪费你的现金没有用处，房子值钱的是什么？不是房子的钢筋水泥，而是房贷）这句话，没太理解，望指点。因为涉及到是否离婚。 以上，感谢指点，再次感谢。
回答：1. 这几个位置涨幅差不多，你考虑品质自住就选常营板块 2. 苹果派、柏林爱乐、北京新天地这几个都可以看 3. 如果天津并不使用就出掉，子弹对上车盘很重要 4. 北京无论是城市基本面，上涨预期，人群购买力都比天津强的多，投资第一选择是北京 5. 你有过贷款记录就不是首贷了 6. 这是从投资角度，房贷低利率高杠杆大资金是普通人少有的武器，房价上涨通道，增值速度是超过你想象的。如果是无杠杆的情况，买房投资的收益会变得很普通。你也可能说如果下跌怎么办？任何投资都会面临风险，这就是选筹的重要性，并不是乱买，选对城市，选对标的是前提。
提问：房姐你好，夫妻名下海淀区双榆树附近一套小房自住，价值约600，无贷款；父母名下海淀双榆树同小区一套自住，价值约900，无贷款；此外，夫妻名下还有海淀美林花园一套，价值约1100，贷款200，目前对外出租。家庭税后月入5w，手头现金100w。父母还有二套房的资格，想利用抵押等方式再投资一套，请教房姐该如何操作。谢谢
回答：建议抵押掉你们名下两套，差不多能有900左右资金+手中100，父母的保留降低他们的负债率，为后期再抵押留下空间 父母的二套名额趁早使用 你们房产配置过于集中海淀，有一定风险，再投资向东边看 如果想做防守型资产淘下双井大面积，做进攻型资产 淘望京片区次新盘
提问：房姐好：本人在南二环万博苑有一套目前离异，一个女儿11岁。北京一套房子，三亚一套贷款的，还有一套拆迁的没有下来（应该不算吧）。我还有北京购房资格吗？125平米学区房子，目前价值1160万，有贷款200万。我想贷款出来去郊区买一套别墅，想买大兴榆垡的，离父母近，但是有点贵，河北牛驼的别墅可以入手吗？300多万。或者有好的投资建议吗？
回答：1. 拆迁协商上注明，您已经取得哪几套安置房屋，那么应该是已经用了购房指标的，要看协议内容。 2. 远郊别墅保值角度真不建议买，没人接盘的。可以看看近郊的次新，例如孙河买个三居兼顾自住保值也不错
提问：新人首问，目前持有望京西园一区小板楼两居一套贷款250+，出售的话520左右。经海路京东附近2套商住，120\/套入手，16年涨到250\/套，限购出台合同毁约没卖成，出租4k每套，现在售出成交估计最多也就160左右。现在手上有子弹约700，拟先全款再抵押，现在在望京上班，工作居住证，夫妻都在互联网，流水问题不大，想置换一套望京改善三居自住，希望花园小区人车分流，学区不强求。问题1，看了精华帖，您推荐过融科橄榄城，慧谷阳光，宝星国际，宝星园，季景沁园，华鼎世家等基于保值和后续容易出手考虑的话还请你排下序？问题2商住还有翻身机会吗？问题3手上的房产您建议如何配置？感谢房姐百忙之中指点迷津
回答：1. 保值效果差距不大，更多是需要看标的比较，慧谷>宝星>季景>橄榄城 2. 按现在的政策商住短期可能性不大 3. 两套商住有可能还是出掉盘活资金，全款抵押入一套望京自住盘，望京西园可以保留
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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