第一豪宅汤臣一品风光背后,开盘已经十几年,还有一半房子卖不出

subtitle 张老师说事 09-22 17:43 跟贴 30512 条

最近有消息说中国第一豪宅汤臣一品又卖出了一套房子。许多人可能不明白,为什么每次同汤臣一品一卖出房子就要上新闻呢?如果你看到下面这些数据你就明白了。

2018年汤臣一品全年才卖出4套房子。从2006年开盘到2019年,除了2009年、2010年跟2011年之外,每一年卖出的房子都不超过10套。汤臣一品总计有4栋住宅,目前仅仅开盘了2栋,不过就是开盘的这两栋依然没有卖完,而剩下的2栋一直还在开发商汤臣集团的手下,一栋目前是用作公寓出租使用。

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2006年汤臣一品开盘,当时均价高达13万一平方米,震惊了中国。过去十几年,汤臣一品的价格一路上涨,最高的一套成交价格已经高达18万一平方米了。汤臣一品也成为了名副其实的中国第一豪宅。不过这个中国第一豪宅风光的背后,却是一地鸡毛。

现在中国最大的三大房地产开发商,分别是恒大、碧桂园跟万科,这3个地产商的年营收都超过了5千亿,而这两个房地产商都一个共同的特点,那就是几乎从不开发豪宅。目前中国知名的豪宅除了汤臣一品,还有汤臣一品旁边的中粮壹号院,还有广州珠江新城的汇悦台,还有深圳的深圳湾一号。

不过这些打造绝版豪宅的开发商,一般都是小开发商,比如说汤臣一品背后的汤臣集团,还有汇悦台背后的侨鑫集团等等。有人说汤臣一品当年拿地成本才6个亿,如今一套房子就卖到两三个亿,利润太惊人了。整个汤臣一品大约有两三百套房子,如果按照现在的市价卖出,大约可以回笼几百亿的资金。

如果按照这么算的话,汤臣集团只是可以从这个项目身上获得上百倍的回报,不过事实上却不是如此。这个项目其实一点都不赚钱,甚至是一个巨大的坑。90年代初期,台湾富豪汤君年回到老家浦东,开始豪赌浦东的发展,并且陆续在浦东砸下了16亿美元,陆续修建了浦东第一个高尔夫球场,第一个五星级酒店,第一个5A级写字楼等等。

汤君年也因此被称为上海浦东开发第一人。当时上海的市中心是在浦西,上海人常常说宁要浦西一张床,不要浦东一套房。那个时候的浦东杂草丛生,连一条像样的路都没。不过汤君年却敢于如此豪赌。

对于汤君年来说,这绝对是一次豪赌,投资初期浦东一直没有发展起来,他的资金十分紧张,这导致汤君年自己压力非常大,身体出现了各种问题,他的妻子徐枫也一度患上了抑郁症,并且差点自杀。

汤君年一直坚持下去,并且在2001年的时候花了6亿人民币拿下了汤臣一品这块地皮。汤君年非常看好这块地皮,因为这块位置刚好在黄浦江的转角处,可以看到270度的江景,是陆家嘴望江位置最好的地方。

随后汤君年计划把这里发展成为中国第一豪宅,客户群面向全球的顶级富豪。不过汤臣一品还没建成,汤君年就去世,妻子徐枫跟两个儿子接手他的事业。为了把汤臣一品打造成第一豪宅,徐枫确实没有少下功夫。他们特意找到日本的三菱集团,让他们为汤臣一品定制生产一种黄金铝材面板,用于装饰大楼的外墙。这种琥珀色也就成为后来著名的汤臣金。铝材面板价格昂贵,之前一直只是在高级写字楼使用,不过汤臣一品却第一次使用了这种材料。另外在通风系统、户型设计等等方面,汤臣一品在那个时候就用了很多先进的理念,所以即使在今天,汤臣一品的理念依然非常先进。

另外为了追求舒适度跟望江效果,徐枫他们放弃了7的容积率,最后仅仅使用了5.2的容积率,这等于就让开发商损失了1万平方米的可售面积,如果按照现在均价30万来计算,那么就是损失了30亿的收入。

可以说为了打造第一豪宅,汤臣集团是真的不计成本。不过如此大手笔,在2006年开盘之后,却被实力打脸了。当年开盘价格13万,结果一套房子都卖不出去。一直等到了第二年才卖出了一套房子。从资金回笼的角度来说,汤臣一品可以说慢到无法想象。

即使14年过去了,汤臣一品也卖不到一半的房子,估计资金回笼在100亿左右。如果算上银行利息等等,其实这个项目是亏大了。而且汤臣一品还有一半的房子,这些房子未来要如何卖出去还是一个大问题。

中国的富人就这么多,汤臣一品的客户群体就这么少,而且北上广深如今都出现了同品质的顶级楼盘,汤臣一品的吸引力正在逐渐下降。其实多年来汤臣一品的销售情况一直不理想,二手房交易更是几乎没有。很多价格上亿,甚至两三亿的房子,在中介手中根本卖不掉,只能是业主自己转卖给朋友,或者朋友的朋友。

其实如今住在这里的很多都不是顶级富豪,而是一些明星。真正的富豪都宁愿花更多钱去购买绝版的洋房,而不愿意住在这钢筋水泥的高楼里面。

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