我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体废话连篇，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：你好，子弹500，想买二套，投资为主， 1 请问大体的区域选择思路是什么 2 如何选择新盘，萬橡悦府，金茂府这些比较火的新盘如何选择 3深圳房产后面怎么样，是否需要提前积累购房资格？非常感谢！
回答：1. 500首付 如果二套可以买800左右的标的，全款抵押能入1000+的标的。 2. 800+总价 投资推荐看双井、朝阳公园、望京等板块。 3. 投资角度新盘性价比并不高，更适合低首付上车。你的情况建议淘位置更优的二手房 深圳短期会降，长期看还是值得买，在详细说一下深圳政策的影响 深圳这一轮政策，影响最大的是3年限购。 深圳购房人群中，外地人口太多，绝大多数都没有深圳社保，政策后，深圳的购买力基本卡死。 其次是限贷，暂时废掉了5+2\/3+4，深圳的购买吸引力很大程度上来自于贷款的宽松审批，以及7成的贷款成数，以及轻易的拉高评估。 715新政后，贷款成数暂时废掉，由于深圳已经大涨一轮，所以评估价目前也上不去，这是当下最直接的影响，对购买力的阻拦。 结婚追溯3年前的购房套数，增值税由满二改成满五提高税费成本，这几条政策属于长期、持续的影响，相当于变相冻结楼市3年。 而这个阶段，楼市大概率将进入休息的阶段，之前一轮休息恰好也在3年左右。 接下来的深圳市场，暂时进入存量博弈阶段。 城市内部的轮动还会继续，但整体性的大涨天花板再次拉高的概率和幅度不会大。 对投资者的影响： 一、降。老人票废了。54大法废了。 二、降，但影响不大。有利于郊区。 三、涨。 四、涨。短期有利于郊区。
提问：房姐你好，我们有一套杨庄106平的三房没有贷款，现在考虑换一套市里的三房，加上手上现金大概30万，应该卖掉后再买还是先买呢？
回答：具体是哪一套房呢？ 买进的时间，价格怎么样？这样才能判断是否应该继续持有。 106可能是海特花园。 假设是海特，抵押大约300出头，这样有大大约350左右首付。 如果北京明年大涨，可以高位出掉，石景山长期发展缓慢。
提问：北京工居证，目前有一套石景山西五环自住三居（市场价600万，其中公积金贷款100万），有现金400万。需求：1、购置一套郊区房攒积分落户，好租好售；2、购置海淀中等学区房一套，用于孩子上学（现在2岁半）。我工作地点在西三环苏州桥，请问该如何配置房产，采用什么样的贷款方式才能更好的满足我的需求？家庭税后收入80-100。
回答：1. 看下回龙观板块，流星花园、龙华园、新龙城、和谐家园，买入一套小一居 2. 可以看看中关村一小、二小的房子，比如东南小区、科育，不过只能买两居，想买三居的话可以看看万泉小学的学区房，比如小南庄 3. 出掉石景山房产，全款抵押入一套自住+学区房，在购入一套低总价落户房
提问：房姐您好！新人首问盼回复！ 本人和先生名下各有一套房 先生珠江帝景1号楼16年9月入手，北向，114平米，先生名下贷款100万。一直出租每月13000。出售价870左右。 本人西单京畿道小区14年底10万一平米购入一居，南向，改造后一楼有8平米阳台，厨房挪到天井。变成2室1厅。两位老人和我们一家三口居住。孩子西单小学9月份5年级。出售价760左右。 目前问题是： 1.我们需要把其中一套出手换成合适以后宜居的吗？出手哪套呢？ 2.新盘价钱感觉越来越贵，怕以后换不起。看过石景山的中海天钻，117平米，900出头。这个盘以后能跑赢大盘吗？石景山值得入手吗？ 3:您有什么推荐的值得入手的好楼盘吗？ 谢谢房姐！盼您回复！
回答：1. 西单京畿道小区可以出掉了，珠江还有升值空间可以保留。 2. 石景山位置没大问题，中海天钻自住还不错，户型通透，三面宽，就是得房率不够高，不过7+的单价保值效果一般。 3. 如果位置上没有要求，不一定非要看新盘，望京保利中央公园 融科橄榄城 东湖湾 大西洋新城 。自住+保值还不错。或者看看亦庄金茂府
提问：识圈子内部分享《卖房实操技巧》 这篇文章在哪里能看到呀？
回答：你好，在精华主题里 #卖房实操技巧# 目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小红包，多说你辛苦了。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂网上。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
提问：房姐好，我们现在手头有550-600首付，置换，需买一个小两居，甘露园附近。我们现在孩子十个多月，想换一个综合各方面都还可以的房子。目前初步确定在东四环附近，您有哪些小区可以推荐呢？至少两居，85 平以上。
回答：你好，子弹600，选筹范围非常大，首选望京。 望京的主要开发时间在2000年前后。 当时流行大型的塔楼建筑，所以你能看到望京西园一二三四区，以及一些当时的刚需住宅小区，望京西一片，基本都被高塔填满。 随着外企入住，不部分较为高档的小区开始有一些低密度的板楼出现，主要是宝星，慧谷，大西洋，果岭里等小区，相对品质高一两个档次。 剩下也有非常多的公房社区，花家地，利泽西园，南湖，夹杂着苏式六层板楼和90年代的老塔楼。 望京整体不是很便宜 追求品质盘的如果有低价可以考虑，比如融科橄榄城8万 稳妥的，华鼎世家6万
提问：房姐好，本人刚拿到京户，未婚，目前在南站附近工作，但明年有换工作的可能。目前名下有套深圳1600w的住宅，请问针对我的情况是否有近期置换北京房子的必要？有的话能否推荐下总价2000左右，兼顾保值和舒适属性的楼盘；没有的话也希望告知置换时机，非常感谢。
回答：深圳经过一波涨幅后，大概率会横盘一段时间， 如果未来长期北京，建议置换 总价1500+ 推荐 亮马桥一带大面积老大楼，酒仙桥一带大面积次新 十里堡到青年路一带大面积次新
提问：房姐老师，朋友最近跟渣男闹离婚了，男的在外面有小三。朋友现在最头痛的是房子当时是她出钱买的，已经办理了离婚手续了。可是男的不肯配合她去房管局办理手续。朋友是否可以单方办理呢？你帮帮她吧。
回答：如果能够证明房子是婚前本人出资购买，住房贷款的月供是本人还款。 那么房产是属于你的。 如果配偶不配合过户，可以起诉走法院判决过户。 进行判决不是最好的做法，毕竟执行起来总是无数件操心事。 比较好的办法还是自己心中有数，有信心，毫无疑虑，这房子就是你的。 对对方晓以利害，知难而退，更名以后再送点礼物，办事滴水不漏。 如果我们更进一步，推导到底层原理的层面来看这件事： 夫妻间如果没有达成真正意义上的战略伙伴关系，要么不加名字，要么老实代持，然后根据条件逐步释放“股份”，最后转让“控制权”的时候，就是把这套财产完全赠与给对方。是预则立，做事之前先设计好局面，杜绝风险隐患。 尽量不要等到问题发生了再解决。
提问：房姐你好，新人首问， 我在天津南开大学附近有一套总价180万的老破小，天津户口，目前还有106万的贷款，自己还款，因为意外怀孕，要准备结婚了，想在结婚之前先利用男友sfsd资格上车，结婚之后再在房产证上加上自己的名字。男友在四惠附近上班，我在亦庄上班，但不打算长期，将来希望在望京或海淀找工作，目前两人共同出资现金只能拿100W，两人年薪税前60万，打算通过其他渠道再凑50~60W，买一个大概350~400W的小两居，现在有些问题不知道怎么选择是最优的，希望房姐能够解惑 1. 我是卖掉自己天津房产凑钱，还是走其他贷款等程序比较好？ 2. 我比较想看回龙观附近的房子，男朋友比较看好管庄、常营附近的，请问哪个区域更有发展一些呢？
回答：1.建议卖掉天津房产，子弹全打在北京更合适 2. 这两处板块属性类似，都是居住区，常营对接东三环CBD中心。回龙观对接望京和西二旗互联网产业园区 码农居多。两个板块没有明显差异，刚需自住建议选择双方通勤更便利的区域。
提问：房姐你好，北京社保，首房首贷，目的是自住保值。家有老人小孩，目前在国贸上班，租房，现金300，家庭税后40。现在看了双桥水郡长安，豆各庄富力又一城，旧宫盛悦居，亦庄禧瑞天著。实在纠结，求推荐！其他小区也行！
回答：这几个位置不太推荐， 双桥是两头不搭的地段，区域发展腹地较小，以后除非大改造否则发展受限，旧宫以亦庄都没性价比高的楼盘 300能700左右的标的，以t淘百子湾片区
提问：房姐你好！ 考虑在东4.5内改善自住，大3+小3居，无通勤和学区的要求，现拟购入1套公园大道170左右小三居（2大2小住）+丽水嘉园110左右小三居（退休父母地铁公交方便），子弹1000准备挨个dyjy，名下房已清空但有以前的贷款记录，征信月供没问题。以上情况配置如何，也考虑过2套富力城小3居觉得预算下面积小，或有别的推荐预算2套一次性总价1500+850，2套3居只要在东4.5内即可，受累参谋，多谢。
回答：首选朝阳公园西门，到亮马桥这一带。总价略低，升值空间大的总价一般1000上下，次新丽水嘉园还不错 其次可选丽都花园，也可以看看老小区碧湖居清净明湖。 富力城自住品质已经下降了不少。 价格依然比较贵，涨幅已经提前透支了一部分。 由于1-4居产品齐全，小区支撑力较强，所以出现捡漏的机会也很少。 同品质的小区8万左右考虑勉强可以入手。
提问：手上目前有当年上车的石佛营一居室，预计能卖400万，今年有孩子了，需要换房，考虑学区和自住，西城已经买不起，看了东城和平里学区，老破小两居600万左右，按目前多校划片，学区摊薄的趋势，感觉十一年后孩子上到初中再想换房，出手肯定很难了，不知道有没有什么别的思路或推荐。
回答：买学区房就是为学票付费，不要考虑升值的问题。 和平里学区相对比较均衡，选择上没有问题。 需要注意两点 1. 在不影响入学的情况下尽量晚买 2. 买入总价最低的标的
提问：房姐好，现在我的情况是有个天通苑北二区的经适房150平南北通透（大概能卖550万）想换望京和朝阳公园板块1000万以内二居或三居，主要考虑居住环境和未来孩子上学，兼顾投资保值； 目前在看望京的季景沁园（110平两居，829万）融科橄榄城三期（97平两居，870万）；阳光上东（105平两居，928万） 我的问题是：1、天通苑北二区的升值潜力大吗，现在置换是个好时机吗？是否可以再等等？另外我觉得橄榄城小区环境、物业都不错，但户型里面不如tty，也没地暖新风系统； 2 、第二个方案是购买望京麒麟社商住房，l280平loft，800万，月租金3_ —4万，如果购置此套以租养租（租其他小区）是否可行？
回答：700以上的标的 望京好于天通苑 户型只是一个因素不用过度关注，橄榄城的地段品质等是远好于天通苑 商住房不要买，以租养租看起来美好，但你损失的将是房价增长的大头。
提问：房姐新年好！可否点评下北四环三空间这个盘，05年的盘，我去小区看过（没入户看），地库车位难得的充足，小区干净，管理也很好，但走在小区院内基本没有阳光，南面有一栋大厦遮挡（挡住了四环的噪音也挡住了阳光）。整体对这个小区印象还不错，停车方便，出门就是五号线，离华堂商场也很近。现在均价在8万左右，可否请您对比亚运村同价位盘（嘉铭桐城、紫薇天悦等）点评下呢，是否值得入手？三空间周围是老公房环绕，这个盘体量小也谈不上什么配套，我实地看最大的感受就是停车太方便了，第二印象深就是南面没有采光。谢谢您！
回答：三空间靠近小营，小区太小，走现代风，澳洲风格，不太适合国人生活口味，价格略高 嘉铭桐城和紫薇天悦一样溢价，投资不建议买 对比来说 三空间略好于嘉铭桐城\/紫薇天悦
提问：房姐你好～在挑首套刚需婚房，需求是两居室，方便朝阳门和三元桥通勤(10号线6号线)，预算总价600以下，贷款顶格贷303，请问有哪些区位推荐呢？最近在看双井，九龙花园、百环家园和华腾园这三个小区你觉得怎么样？有同事推荐青年路，能请房姐从交通、未来出手等方面对比一下双井劲松地区和青年路地区吗？谢谢
回答：九龙花园>华腾园>百环家园 九龙花园和华腾园都属于偏大户型，小区不错的，华腾园涨过一波，目前九龙性价比会更高，百环属于经适房，私密性略差。 青年路地区是一个比较优秀的地段，同时也有一些优缺点。 小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价。 当前双井价格更合理，交通并没有多大差距。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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