买房，一个经久不衰的话题。从最开始的买房居住，到后来的买房投资。随着房价的不断上涨，很多人已经开始忽略房子最根本的作用是什么了，只看到房子的投资属性。房子在不断地炒作之下，房价一路走高。根据统计，全国房价从2010年到现在涨了至少4倍，特别是在2016年，楼市火热，炒房之风吹遍全国。炒房客所到之处，房价立马就是大涨。一二线热点城市限购之后，无处安放的炒房客又涌入三四线城市，导致那些经济不发达、人口不断流失的三四线城市的房价也在短时间内翻了一番。有很多三四线小县城的房价都从2000元到3000元的水平短时间内涨到了8000元左右，甚至不少楼盘房价都破万元大关。
这么高的房价当地人买得起吗？大部分人都是买不起房，因为房价已经严重偏离了当地居民的收入水平。这样的高房价严重影响了居民的正常生活，人们都希望房价能降下来，让自己直接买得起套房子。今年以来，房价似乎出现了下跌的迹象，恒大地产“7折促销”卖房拉开了“金九银十”楼市打折促销的序幕。
房企现如今为什么这么卖力地打折促销呢？
打折促销房企就不怕人们抱有“买涨不买跌”的心理吗？房企肯定害怕，就比如现在三四线小县城的房价依然没有出现下跌的情况，房价反而在逆势上涨。就是因为这些小县城房价没有任何支撑，一旦房价下跌，人们开始观望的话，房子会越来越难卖。但是现在房企的资金链紧张非常景象，前有央行新划定的融资“三条红线”，后有即将到期的巨额债务。这导致现如今房企资金压力非常大，也急需回笼资金缓解资金压力，降低负债率。
什么是“三条红线”呢？就是前一段时间央行、住建部和部分房企一起开了一场座谈会，会中划定了关于房企融资的限制条件，就是“三条红线”：1、剔除预收款后的资产负债率大于70％；2、净负债率大于100％；3、现金短债比小于1倍。如果房企“踩中”一条红线，房企有息债务规模就会被限制5%，而且负债年增速不得超过10%；如果房企“踩中”两条红线，房企负债年增速不得超过5%；如果房企三条红线是6全部“踩中”，那么房企基本上也就不能新增融资；当然，若全部指标符合监管层要求，也就是一条红线都没有“踩中”，则有息负债规模年增速可放宽至15%。
虽然这个政策现在还没有正式开始执行，算是给房企缓冲时间。因为现在大部分房企或多或少都踩中了这3条红线，根据平安证券研究所的一份研报数据的梳理，在A股上市的121家房企中，三条红线全“踩中”的有9家，“踩中”两条红线的有21家，“踩中”一条红线的有35家。可见在这121家房企中有一半以上的房企现在都“踩中”红线。另外，这还只是在A股上市的房企。根据天风证券根据2019年财务数据，对销售额较高的50家房企进行研究发现，有14家房企“踩中”三条红线，10家房企“踩中”两条红线，14家房企“踩中”一条红线，仅有12家房企完全符合监管标准。这些都是房企龙头，比如恒大、融创、绿地“三条红线”全部“踩中”，中南地产、世茂地产“踩线”2条，保利、万科、招商蛇口、中梁控股则“踩线”一条。可见，就算是大房企和央企也一样没有避免。
所以现在房企们都在想尽办法降低负债率，既然是降负债就不能靠继续融资来解决资金链紧张问题。所以，房企们只剩下出售项目和卖房这两个方法了。但是现如今房企们自顾不暇，项目也没有其他房企愿意接手。因此，现如今房企就只剩下降价促销这一条路可走了。如果不是没得选，我相信房企是不会像现在这么努力降价促销。
8城调控进一步收紧，有业主立马降价50万
在今年，在全国大部分城市的房价都在下跌时，也有些城市房价出现了异常火热的现象，比如深圳、杭州、东莞等珠三角和长三角区域的城市。但是随之而来就是调控政策的收紧，从深圳开始，再到东莞、无锡、杭州、成都、银川、沈阳、常州、无锡等城市已经开始“行动”，不断加强调控氛围，将炒作现象遏制在摇篮之中。
在今年年初，深圳的房价确实是异常火热，出现了“秒光盘”、“日光盘”和排队买房的现象，就连“茶水费”也重出江湖。但是调控政策再次收紧之后，深圳的二手房市场立刻就冷寂了下来，有业主在政策发布的当晚就直接降价50万卖房。
明年房价又要继续涨？还是迎来“贬值潮”？
这个问题是人们最关心的问题，在笔者看来，明天的房价大概率是继续下跌，开发商会继续打折促销。为什么呢？从3个方面可以看出：
1、调控政策越收越紧，房企压力增大
自从2016年9月这次调控政策开始之后，现在已经4年过去了。调控政策不但没有放松，反而越收越紧，不管是最近央行和住建部共同划定的“三条红线”还是8城的调控政策再次收紧，都可以看出现如今调控政策不可能放松，明年调控政策也不会放松，还可能会进一步收紧。另外，棚户改政策的结束，旧改政策的接力，直接让很多个城市的房地产失去了大量资金流入，也减少了大量准客户。
根据公布的数据显示，在今年上半年的1到6月，超过90%的房企都没有完成上半年的销售目标，这其中不乏碧桂园、世茂、龙湖、万科、绿地、绿城、富力等龙头房企。销售业绩的不佳，直接导致回笼资金受阻，房企压力增大。现如今房企的资金压力都非常大，所以近两年内，只要调控政策不放松，房企们就只能不断地降价促销降回笼资金，同时降低库存降低负债。
2、楼市环境变差，人们开始看跌房价
今年以来，房企们的不断打折促销，到现在恒大全国“7折促销”让人们意识到房价也会下跌。目前人们购房的欲望并不强烈，就算是现如今“金九银十”开发商的打折促销力度已经非常大，但是现如今开发商也没有取得多么好的销售业绩。现如今的楼市环境在逐渐变差，人们在购房的理念上已经开始转变。
3、二手车大量入市，炒房客从买房到卖房
现如今，全国大部分城市的二手房挂牌量都非常高，而且还在继续快速增加。这些新增的二手房房源，绝大部分都是来源于炒房客，真正的刚需不会因为房价出现下跌就卖掉自己居住的房子，也只有炒房客才会这样了。二手房的大量入市，势必会对新房市场造成很大冲击，对开发商的新房形成了很大竞争力。由于现在二手房市场出现了严重的供给大于需求的现象，所以业主想卖房降价是最好的手段。而二手房的降价，给新房的售价造成了很大压力。很多二手房作为准新房，还是现房，如果价格降低，对购房者吸引力是非常巨大的。
总结：今年的楼市就是一个字“乱”，有城市涨价，有城市降价、调控政策收紧、二手房挂牌激增、马云携带“天猫好房”入场搅局等等。但是有一点可以看出，现如今房价确确实实在下跌，不管下跌多少，对刚需来说都是一件好事情。对于开发商来说，只要资金链问题和负债率问题没有解决，明年的楼市会迎来“贬值潮”。
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