今明两年,是“尽快买房”还是“持币观望”,楼市3大信号告诉你

subtitle 房产指闻 09-22 16:24

过去困扰购房者的最大问题是没有钱买房,现在困扰购房者的不仅是没钱买房,还有即使手中有了钱也不确定该不该买房。

为何购房者如产生这样的转变,为何购房者会对该不该买房产生疑惑呢?最主要的原因就是楼市已经发生转变,如果说2009到2018这10年是楼市的“黄金时代”,是买房的最好时机,那么现在楼市可能已经步入了“白银时代”,甚至连白银时代都算不上。

2017年之前是大城市投资买房的最好时机,2017年之后,大城市的房价开始稳定,北方的一些大城市甚至出现了房价下跌的现象,2019年之前是三四线城市投资买房的最好时机,到了2019年,三四线城市房价的虚高显露无疑,房价已经没有了上升空间,随着2020年棚改的退场,三四线城市最有利的房价支撑也逐渐消失,大多数三四线城市的房价已经没有什么上升空间。

我们发现2017年到2020年,短短的几年时间,楼市发生了翻天覆地的变化,这让现在的购房者心生疑虑,未来的楼市会如何走,现在买房会不会是高位接盘呢?对于目前的楼市,我相信越来越多人会产生疑惑,今明两年买房,到底是“尽快买房”还是“持币观望”,事实上楼市已经出现了3个信号,这三个信号可以给出这个问题的答案。

打开网易新闻 查看更多图片

第一大信号:央行给房企划出“3条红线”

最近央行和住建部联合邀请12家重点房企召开座谈会,为了让房企健康发展,给房企划出“3条红线”,我们先看一下分别是哪“3条红线”?

1. 剔除预售款后的资产负债率要大于70%;

2. 净负债率大于100%;

3. 现金短债比小于1倍。

这“三条红线”对于房企来说意味着压力,降负债的巨大压力。房企的运营模式本身就是高负债的,加上今年上半年受疫情的影响,经历了几个月的楼市寒冬,资金链本身就很紧张,现在央行又对这些房企提出了新的要求,这样开发商不得不想尽办法降负债。

有人可能会产生疑问,“三道红线”是对企业融资的监管,和房价会有什么关系呢,和我们买不买房有什么关系呢?事实上关系很大,房企如果不想办法进行降负债,未来融资受到限制,融资受限就意味着没有资金,没有资金房企就难以存活下去。

2019年的时候,万科的口号就是活下去,恒大也提出降负债的目标,事实上房企的资金压力都很大,融资对房企来说非常重要,因此房企一定会想尽一切办法降负债。房企该如何降低负债呢?我认为唯一的办法就是去库存,现在的楼市想要短期内去库存有两种方式:一种方式就是去营造楼市的火爆,再掀起一波炒房的热潮,只要有大量炒房客加入,房子还是会卖得很快的;另一种是打折促销,真正让利给购房者,现在刚需购房者还是很多的,只要房子便宜,还是很好卖的。

按照现在的楼市境况,再掀起一波炒房热潮基本是不可能的,如今人们都看透了开发商的套路,用一次用两次还可以,继续用估计就不灵了,并且越来越多人已经看透了楼市的真相,在明白人面前如何套路都是没有用的。所以对于开发商而言,只有降价打折才是去库存的唯一方式,开发商真正打折降价的时候,也正是购房的好时机。

第二大信号:楼市开始出现两极分化

现在的楼市整体上来看是很稳定的,大部分城市房价都没有大的波动,这也是楼市调控的最理想结果。我们都清楚,楼市调控的最终目的是为了让房地产行业实现软着陆,并不是为了强行让房价下跌,在楼市的调控下,房价偏低的城市房价自然还会上涨,房价虚高的城市会慢慢回归到合理水平。

现在的楼市已经慢慢呈现出两极分化的态势,有人认为房价分化会出现在一二线城市和三四线城市之间,即未来一二线城市的房价会稳中有升,三四线城市房价虚高,会慢慢回归到合理的水平。理由很简单,现在一二线城市依然是很多人追求的地方,每年都会有大量的年轻人涌入一二线城市,人口才是房地产行业持续发展的基础,有人口支撑的一二线城市房价也会有一定的上升空间。

对于这个观点大家一定要理性看待,因为即使是一二线城市,房价也可能因为虚高而呈下跌趋势,三四线城市中也有发展非常不错的,未来房价也有上升的空间。为什么我建议大家理性看待这个建议,因为有些人看了这个建议之后,就该闭着眼买房了,只要是一二线城市的房子就闭着眼买。事实上现在有些一二线城市的房价也呈现下跌趋势,比如现在的天津、石家庄、郑州等城市,近几年来房价不仅没有上涨,反而呈下跌趋势。

现在的楼市确实是在分化,房价上涨的城市主要集中在两个区域,长三角城市群和珠三角城市群,当然这两个区域楼市调控力度非常大,尤其是近几个月,多个城市进行调控升级,虽然房价是呈上升趋势的,但是整体还是以稳定为主。

房价呈现下跌趋势的城市主要有3类:经济发展一般的三四线城市、资源逐渐枯竭的资源型城市、部分北方的大城市。经济发展一般三四线城市房价下跌我们可以理解,本身三四线城市的房价就很虚高,如果经济发展水平一般,自然对人才没有吸引力,人口必然是净流出的,一般这样的城市工资水平也比较低,因此这样的城市没有人口支撑,没有工资水平支撑,房价只会慢慢回归到合理水平。

资源型城市一般都是很富裕的,背靠着丰富的矿物资源,根本不需要发展其它产业,城市一样很繁荣,但是这也是一个很大的隐患,当地没有什么产业,一旦资源被开采完了,当地的居民该怎么办,没有产业支撑也就意味着没有工作岗位,这样的城市会慢慢变成空城。黑龙江的鹤岗本就是一座资源型城市,过去具有很丰富的煤矿资源,随着资源的枯竭,当地人慢慢都搬走,才有我们现在看到的房子几万块钱一套,除了黑龙江的鹤岗,还有甘肃的玉门、云南的个旧市等也都是资源慢慢枯竭,人口不断外移,房子也变得越来越便宜。

现在整个北方的楼市都不是很好,楼市相对火热的城市都集中在东南沿海。前一段时间网上有消息称天津的房价下跌,其实这已经不是什么新鲜事,天津的房价已经下跌好几年了,要知道天津可是北方的第二城,有着巨大的教育优势,很多人为了孩子上学都在天津买房子,每年会有很多人为了高考去天津买房,即使是这样,天津的房价还是在缓慢下跌。现在北方几个大城市,北京、天津、郑州、青岛,感觉除了北京的房价还相对稳定,未来也有一定的上升空间,其他城市的楼市境况都不是很好,即使房价不下跌,未来也没有多大的上涨空间。

第三大信号:二手房挂牌量居高不下

我们首先根据某家的数据,看一下单个平台各大城市二手房挂牌量的真实情况(最新数据):北京二手房挂牌数量约9.3万套,天津二手房挂牌数量约14.5万套,郑州二手房挂牌数量约11.2万套,重庆二手房挂牌数量约为16.4万套,成都二手房挂牌数量约为13.3万套。这仅仅是一个平台的数据,我相信全平台的数据加起来远远不止这么多。

我们再来看一下二手房去化的速度就以郑州的楼市为例,2020年1月到5月的二手房交易量分别为5135套、34套、1171套、5720套、6184套。按照现在郑州二手房的去化速度,去化周期超过两年。这也就意味着你的房子挂两年可能都卖不出去,有些人可能会说,房子放两年也没事,两年能卖出去也可以,事实上如果价格没有优势,地理位置不够好,两年也很难卖出去。因为价格便宜地理位置好的房子卖出去之后,又会有新的价格便宜位置好的房源进来,真正流动的房子其实没有多少,卖不出去的二手房可能一直挂在那里都卖不出去。

二手房挂牌量居高不下不仅仅是二手房市场不好,它还反映出了一个现实,就是炒房客也不相信未来房价会上涨。为什么过去二手房挂牌量不高,并不是过去买二手房的人多,而是卖二手房的人少,过去几年房价一直上涨,房子放在手中就能增值,如果不是特别缺钱,我相信炒房客不会拿出来卖。现在炒房客都把房子拿出来卖,也反映出了炒房客对现在的楼市没有信心,不相信未来房价会上涨。

三大信号给出答案,该不该买房很清楚

我们梳理一下这三个楼市信号告诉了我们什么,首先是房企“三道红线”压顶,未来可能会以价换量,然后是房价开始形成两极分化的态势,有些城市房价还有上升空间,有些城市房价虚高,未来没有什么上升空间,根据二手房的挂牌量居高不下可以知道,现在的楼市已经越来越不适合炒房客生存。基于这三大信号,到底该“尽快买房”还是“持币观望”已经很清楚。

首先明确自己是刚需购房者,有足够的购房能力,买房之前衡量自己的购房能力是必要的。对于这样的刚需来说,只要城市的发展潜力不错,又能遇到开发商的打折优惠,就可以选择买房。买房对于刚需来说是大事,一定不要急。如今的楼市,只要你手里有钱,开发商会求着你买房,没必要着急,可以等最好的买房机会,可以等开发商降价促销,也可以等二手房降价抛售。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
打开网易新闻,阅读体验更佳
大家都在看