文/汗青说文史
回望十年前，今天的房价就好像打了激素一样。每一个深夜里，不知道有当时辛苦工作的上班族捧着手机，看着房价，欲哭无泪。但是，请相信我，我们绝对不是第一批被房子逼疯的人。在遥远的宋朝，有一大堆和我们一样苦恼的人，他们之中，甚至有当朝宰相。
一．宋朝房价居高不下的原因：虹吸效应
纵观历史，自古至今，历朝历代的城市发展都存在着“虹吸效应”——即一个地区的核心城市、中心城市、大城市，会把周边中小城市和城镇的资金，人员吸引过来。造成某一区域的的绝大多数资源都仅为一个城市服务的奇异现象。
宋朝自然也不例外。无论北宋都城汴京，还是南宋都城临安。都展现出了强大的“虹吸效应”。汴京和临安周围的中小城镇乃至农村的大量劳动力都自发地涌向两都，开始从事商业、手工业等，成为宋朝经济发展的重要推动力。南宋著名文学家洪迈就曾经详细地描写过这个现象：“自村疃而迁于邑，自邑而迁于郡者亦多矣。”这句话的意思是，从农村迁往小城，从小城迁往大城的人非常多。细细一想，这种情况可不就是我们今天所面对的情景吗？
宋朝的房价居高不下，最重要的原因就是“虹吸效应”引起的城市人口的飞跃增长。纵观全球历史，工业革命之前的大都市发展都是有极限的，一般绝对不可能超过百万人口。但这一规律在宋朝却罕见地失灵了。中国经济史研究领域的权威专家赵冈曾经做出过统计，临安城在其最巅峰的时期人口高达250万。《都城纪胜》也曾有过类似的记载记载：临安“户口蕃息近百万余家，城之南西北三处各数十里，人烟生聚，市井坊陌，数日经行不尽”。从字面上看，临安光户口就有近百万家了。
与人口规模相映成趣的，就是宋朝的城市化率。赵冈统计的结果表明，北宋城市化率约为20%，南宋城市化率约为22%。或许大家还不清楚这是一个怎么样的概念，这么说吧，1949年新中国成立时的城市化率是10%左右，一直要等到20世纪80年代，经过改革开放的初步推动，中国的城市化率才发展到20%！
宋史专家包伟民先生曾撰文指出，北宋后期，汴京市区的人口密度约为1.2万-1.3万人/平方公里；南宋淳祐年间，临安府市区内的人口密度约为2.1万人/平方公里；咸淳年间，甚至可能达到3.5万人/平方公里。类比今天，根据2016年的官方权威数据显示，上海市区人口密度大致为2.5万人/平方公里。也就是说，如今的世界超级大都市上海，市区人口密度竟然还远远不及临安府市区人口密度。
这么多人口都拥挤在大城市里，自然就推动了房价的居高不下。
二．宋朝的房价水平：寸土寸金
宋朝的房价到底高到了什么样的程度？通过南宋都城临安的城市规划就可以看出来。中国历史上，历朝历代，皇宫永远是都城的中心，比如现在的老北京城，其规划就完全贯彻了这一理念。但南宋却并非如此，临安城内，皇宫偏居一隅，城市中心反倒是是商贩云集的街市。
而作为市中心的街市到底有多繁华呢？据史料记载：“大街买卖昼夜不绝，夜交三四鼓，游人始稀，五更钟鸣，卖早市者又开店矣。”这种情况完全和现在的上海南京路都有得一拼了。从这一点就可以看出，宋代房地产经济到底有多火热。
另一个方面，在一向奉行“高薪养廉”政策的宋朝，每月拿着大把工资的朝廷官员们，都有很多无力在都城购房，以至于有记载说：“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价，非熏戚世家，居无隙地”。
宋朝著名的宰相寇准，就因为他“历富贵四十年，无田园邸舍，入谨则住僧舍或僦居。”为官40年，竟然没买过房子，被称为“无地起楼台相公”。为此寇准的好友魏野还赠诗说：“有官居鼎鼐（喻指宰相等执政大臣），无地起楼台。”但是，在两宋历史上，得到过这个外号的宰相可不止一人，除了寇准外，还有一个南宋的宰相范钟。
官员尚且如此，普通市民就更不用说了。大学士陶穀在《清异录》就曾经记载过普通市民的居住情况：“四邻局塞，半空架版，叠垛箱筥，分寝儿女。”意思是：4户人家扎堆住在一个小院子里，平均一家住一个小房间。孩子们没有地方睡觉，只能在半空中架起木板，把箱子叠拼起来当床睡觉。
那么，从具体数据看，宋朝的房价具体高到了什么程度呢？有史料记载：北宋前期，一家普通人家的住房，至少要叫价1300贯，汴京豪宅的价格甚至高达数十万贯。
除了房价，房屋租金也同样高得离谱。著名政治家司马光就曾经说过：“十口之家，岁收百石，足供口食；月掠房钱十五贯，足供日用。”到了南宋更夸张了，建康府“有房廊之家，少者日掠钱三二十千。”每天房租二三十贯都已经算良心价格了。
被儒家誉为圣人的朱熹也曾吐槽过买房难的问题，“虽宰执亦是赁屋，自神宗置东西府，宰相方有第。”意思是，即便是宰相也只能租房子住，直到神宗设立东西府，宰相才有房子住。
大文学家苏轼的弟弟，三苏之一的苏辙曾经在开封买过一所普通住宅，仅仅一所普通住宅就花费了9400贯，这在当时相当于一个普通公务员不吃不喝工作260年左右的工资。难怪此后苏东坡一直以租房为生，连儿子结婚都是借的房子，实在因为房价太高了。
除了房价本身居高不下以外，诸多附加费用也是北宋人买不起房的重要原因。根据《宋刑统》规定：房地产交易必须找“房牙”经手，否则按照盗贼论处。“房牙”相当于现在的房屋中介。也就是说，你买卖房子必须经过中介，否则就会按照房子的大小被处以杖刑。为什么要做这种规定呢？
这其实完全是因为税务的需要，如果你要在宋朝买一套房子，那么根据当时的规定，你除了要付房子本身的价格，还需要付“契税”和各种“过户”所需要的杂费。“契税”在江南有些地区可能高达15%到16%，而当时房价那么高，“契税”也就成了另一笔不小的支出。
房价就已经让人欲仙欲死了，还有这么多手续费，谁受得了啊！所以很多市民会选择通过黑市私下买卖，不“过户”不“办证”，自己买卖房契了事，官家自是没有地方收税。这样自然是损害了官府的利益，于是为了避免这种逃税的现象，官府便颁布了这项规定。所以“房牙”在房屋交易中，不仅是中介，同时还是担保、估价师、登记代理人以及税务稽查。
三．宋朝政府的应对措施：廉租房
除了承担房屋的价格，还得付出高额的契税和中介费，这让本就高高在上的房价变得更加高不可攀。但买不起房，市民就得露宿街头，不仅不利于经济发展，更可能危害社会的稳定。于是，在充分权衡了利弊之后，北宋政府特地设立了负责出租政府公房的管理机构——店宅务。
店宅务会将由政府修建的或是无主的房屋收集起来，统一管理，向有一定经济能力但还买不起房的中产阶级民众低价出租。
这种房屋每月租金仅需170文，约等于今天的68元。租房人自合同签订起可免缴五天房租。而且，宋真宗还专门发布规定，严禁政府租房流入市场，必须按照原价出租，主办官员，谁敢涨价就罢谁的官！这真是最早的“廉租房”了。
据史料记载，宋神宗年间，开封宅店务管理的房屋可达到一万四千六百二十六间，其中宅院一百六十所。店宅务的出现，解决了不少居民的住房问题，极大的缓解了宋代房地产市场的狂热。
不仅是有廉租房，宋朝人对于租赁制度，关于租和被租的权利义务，还有关于租赁的合同约定，都规定地十分仔细，完善。所以宋朝人，特别是住在首都的人，大多的倾向于租住房子。
据统计，店宅务设立之后，宋朝时候的开封，拥有房子的人只占总人数的百分之四十，也就是说，接近百分之六十的人都是租房子住的，这百分之六十里面的人，其中不乏政府的官员，或是大商人。
参考文献：《宋史》
《都城纪胜》
《清异录》