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大家好，我是房一奇。一个颜值不够但情怀十足的地产人。
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手握160万，买房难么？
最近房一奇的一个朋友因为买房非常头疼。
朋友条件不错，名下已经有房，不过是loft。孩子今年4岁，过两年就要上学。于是这位朋友打算买一套学区与改善兼具的房子。首付三成，控制在50万左右，估算下来，差不多可以买一套160万左右的房子。
明确了购房需求：改善住宅小区环境得不错、带一个不错的学区（至少能杀入第二梯队）、面积在130㎡左右。最好离市中心近一点。
这位朋友也开始了他的看房征程，在乌鲁木齐，这样的购房能力算是比较好了，本以为选房的过程不会太艰难。可是让人万万没想到的是：一圈房子看下来，发现自己手握160万，却在乌鲁木齐无房可买！
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真实困境·无房可买
听上去有些天方夜谭，但是仔细一看却发现这是在乌鲁木齐购买改善兼具学区房的真实艰难现状：
这位朋友是老乌鲁木齐人，主要的活动范围在沙区和天山区。
天山区名校居多，大多都是老校区。也曾考虑要不要为了孩子买一套位于天山区的学区房。
目前不错的学区价格基本上都是3万/㎡起步，而且大多数的房龄都有二十多年，所以在贷款的房屋估价环节并不占优势，总价160万，可能只购买一套60㎡左右的房屋，首付比例可能要达到50%甚至更高。
所满足的还只是学区的需求，根本就没有达到改善的目的。
因此还是选择考虑新房吧。
于是这位朋友退而求其次，开始研究沙依巴克区的房子，学区的要求也有所降低。结果发现：想在沙区买到合适的房子，依然很难。
沙依巴克区在售的学区房，优先考虑的定是位于友好片区的红星·天阙项目：地处友好板块核心，而且还是三中和二十六小的学区，两个学校都是沙区排名靠前，虽然单价飙到了14000元/㎡，不过也是在预算范围内的。
朋友兴冲冲去了售楼部，结果傻了眼：项目确实好，地段好，学区好，小区环境好，但是也好卖呀。目前红星·天阙项目基本上只有 198㎡的大户型可选。总价超预算一大截，只好作罢。而沙区其他的改善型项目，大多都是在地段上令人满意，可是学区都比较一般。也只好作罢。
城南没合适的，再看看高铁新区，可是126中的本部学区房只有绿谷学府，单价不便宜，但却偏向于小体量。也不是品牌开发商，朋友担心改善的需求不能很好的被满足。
这位朋友又看向了新市区，铁三中、铁二小的学区房，同样一房难求 。所以这位朋友迅速圈定重点：130中片区。
想着城北片区也是近两年在乌鲁木齐发展较为迅速的区域，也有较为优质的教育资源和升值空间，也是一个不错的选择。
先后去看了城北的基本项目，也有些不满意：有的是学区房，地段不错社区物业也有保障，但是小区整体体量比较小，而小户型偏多，担心以后房子市场流通性较高，小区以后人口流动太大。
有的是改善型住房，但是项目才刚刚面世，这次免契税的优惠，肯定是赶不上了。
还有一个最硬伤的问题：常年活动范围在天山区和沙依巴克区，河北东路已经是自己的出行范围极限，结果还要继续往北？城北的距离，实在是意料之外。想到以后可能要天天城南城北两头跑，实在让人觉得头大。
认认真真看了一圈房，几乎跑遍了乌鲁木齐的售楼处以后，才发现一个无奈的现实：手握160万，在乌鲁木齐却买不到房。
这背后所折射的，也是目前在乌鲁木齐改善与学区兼具的瓶颈。好房子很多，但是若是想多方兼具，实在太难了。
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买房，什么是最重要的？
买房子这件事上层层加码无可厚非。但是没有十全十美的房子，若是有多项需求并存，那么就必须要有所取舍了。
其实，对于一个普通的中产阶级来说，买房，是一定要站在现有的资产结构上进行考虑，在买房时也需要更注重整合自身的需求 ，注意市场流通性，买对的房子。
这一点非常重要。最好要符合可售、可租、可自住的需求。前两者所考虑的是资产的保值与变现能力，后者是考虑自身的改善需求。
在乌鲁木齐这个房地产发展有些不愠不火的城市，中产在进行改善购房时，更要精打细算，目光长远。
“1、优先考虑具有稀缺属性的项目“▽
稀缺属性，就是指该项目具有某些稀缺特色。这个资源，一定不是能够简单地通过花钱就能够搞定的。例如学区、河景水系、周边大型人口聚集能力的商业综合体或者大型项目等。这也是房产保值的首要因素。
如果项目不具有稀缺因素，那么大概率只能伴随着城市发展，整体房价的上涨而缓慢上升。如果项目有一定稀缺因素，在城市发展中比较容易率先感受到城市发展所释放的红利，保值能力和升值空间自然毋庸置疑。
“2、购买学区房需要多方考量“▽
在以前的文章中，我们曾经说过：乌鲁木齐其实不是一个特别适合投资的城市，但是它有适合投资的项目。我们盘点目前在乌鲁木齐具有升值空间的项目，也发现了其中共性：要么是优质学区加持，要么就是在地段上占优势。
不过估计有很多想买学区房的朋友也已经发现：乌鲁木齐几乎随处可见兵二学区房，高铁更是有点遍地126中的风头。
这时候所考验的便是购房者大浪淘沙的能力。
在乌鲁木齐，所有的住宅都有学区归属，都可以笼统地称为学区房，只是在教育实力上有所差别。现在乌鲁木齐也涌现出了不少分校、协议校等。
在师资力量和教育实力方面，一般是本部>校区>分校>协议校。建议大家在购买学区房时，多打听与了解，多方面、全方位的了解学校的实际情况。
“3、改善观念需要改变“▽
很多改善型购房的朋友，对于改善的概念还停留在户型的改善。但实际上，并不是房屋面积变大就是改善。
一套房子，是一家人美好生活的承载体。改善型购房，不仅要改在户型和面积，还要 改善在整体的居住体验、园林绿化、建筑质量和邻里圈层等等。
这时候，在挑选改善型购房时，建议优先选择品牌开发商，因为在建筑质量和物业服务方面，品牌开发商的可靠度相对而言较高一些。
而园林绿化等方面，我们需要数据说话了。为了方便大家的了解，房一奇也简单的 为大家划了一些“数据红线”。
1、容积率不能高于3.0。容积率越高，说明这个小区内的人口密度越高。在楼间距、公共区域面积等方面也会有所压缩。
一般而言，小高层及洋房的容积率都在3.0以下，这也是符合大多数改善人群的生活标准的。高于这个数值，改善的效果可能就差强人意了。
2、绿化率越高越好。如果一个项目，绿地率不足35%，那么房一奇建议就别考虑了。小区的绿化关乎社区内的空气质量、环境情况等多方面都会有影响。绿地率太低，夏日出门无凉荫，秋日一片光秃秃，直接影响着居住体验与心情。
3、地缘客还是着重选择自己熟悉的地方。
乌鲁木齐是有一批地缘客户的：每天都车流不停的宝山路，藏着无数美食的日月星光片区，还有工作和生活都已经十分熟悉的区域。对于每一个老乌鲁木齐人来说，一个区域里，藏着的不仅是老一辈的记忆，还有这一片区里的朋友圈、工作圈和生活圈。
猛地发生大的区域变化，一时半会还真的让人难以适应。
对于改善型的地缘客，我们还是建议尽量选择中心城区。不过有的时候换个区域，或许也将开启一段不一样的体验。
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是房子，也是资产
最后，房一奇想说，对比预算有限的刚需，改善型的客户似乎更难选房。
虽然说房款变得更多，但不同于刚需一套房可能只住5、6年就换房，改善型房屋具有更长的居住周期，因此在选择时所考虑的因素也更多。
毕竟第二套房，总是使命重大：是自住地，也是资产，还是快速变现的资本，任务艰巨。明确自身需求和情况，在此基础上上优先攻破重点和痛点。没有十全十美的房子，但一定有最适合自己的房屋。