地王贱卖!地标难产!深扒昆明最易烂尾项目!

subtitle 昆明楼市一线 09-21 18:43 跟贴 56 条

又双叒流拍!

这月拍卖的志远一二一大街地块、昆明世贸中心地块,又双双哑火了!

这已经是两个地块第三、第四次司法拍卖。

在昆明,这样屡拍屡败的地块有很多。有一个共性,就是都和“商业”有关。

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昆明世贸中心地块

地王贱卖没人理

高楼地标多次抛售也无果

“多次降价拍卖无人接”昆明很多商业靓地,几乎都有着相似的命运。

在最近一年,昆明就有4个黄金商业地块降价多次拍卖无人问津。

最知名的案例,就是屡屡“受伤”的原昆八中地块

该地块10年前首次出让,被苏宁环球溢价斩获,创下当年土地单价纪录。

只不过,苏宁环球拿地6年不建,在2016年退了地。

此后,原昆八中地块被北京华联看中,计划在此打造SKP。可惜的是,该地块在2018-2019年间三次拍卖,接连降价,都没等到北京华联现身。

原昆八中地块

还有另一种地块,也是拿地多年不建。开发商本想卖地还债,却找不到“接盘侠”。

比如,刚流拍的昆明世贸中心,已是第4次拍卖。

其地块价格已从最初的2.58亿,下调至1.49 亿。这相当于打了6折,还是没人买。

该宗地原规划一栋250米高楼及裙楼商业,并于2012年奠基开工,却在2014年陷入停滞,至今被用作停车场。

志远地产一二一大街68号五宗土地,也在不断降价。本次起价5.697亿,降价10%。

地块由志远地产在9年前以7.74亿竞得,计划用作莲花池国际商贸城后续开发。

可惜拿地不久,开发商将地块抵押给银行。如今为了还债,地块被连续挂上司法拍卖平台,一直无人想买。

志远地产一二一大街地块拍卖

同样屡遭司法拍卖的,还有集成广福地产广福路地块

其位于福文化公园北侧,原规划为广福城三期,拟建写字楼、公寓、酒店等。

地块于今年5月首度司法拍卖,当时价格是9.1亿。流拍后6月二次拍卖,价格降至7.735亿,降幅15%。

据了解,这一地块占地面积超70亩,是昆明市区少见的大型纯商业地。这,也在一定程度上吓退了竞买人。

集成广福地产拍卖地块

北京路+白云路

聚集二环内5个烂尾盘

在昆明众多烂尾楼中,最棘手的同样是商业项目,盘活机会微乎其微!

很难想象,在昆明核心地段二环内,烂尾商业项目就多达5个

其主要分布在两条非常重要的主干道沿线:一条是北京路,另一条是白云路。

在北京路,最具知名度的烂尾楼就是鼓楼大厦。其在2000年以前已经停工,距今20多年没有动静。

另一个则是置地广场,后者也已经烂尾5年。

其在2018年曾传出被碧桂园收购,但“接盘”一事今年又有变故,复活计划被搁置。

置地广场

再看白云路,3个烂尾楼分别是博欣国际、金恒财富广场和东环洲际,也已停工4-5年

事实上,这5个项目均已封顶,外立面也基本呈现,剩下的收尾工程不算多。

不仅如此,这些项目大多在地铁站附近,地段上也占据优势。

然而,就因为都是纯商业项目,几乎无人敢碰。

博欣国际

商业存量大

连开发商也避而远之

商业地屡次流拍,烂尾楼无人接手,这在昆明已是不争的事实。

为什么,连财大气粗的开发商也对商业项目避而远之呢?

其背后的一个重要因素,就是昆明商用物业存量过剩。

根据昆明锐理截至今年上半年的数据,昆明商业存量高达685万㎡,去化时间超15年。

其中,写字楼存量248万㎡,去化要11.7年。公寓去化时间至少要3年,是住宅的4-5倍。

单看昆明公寓市场,和住宅的价差逐渐拉大。

就在前段时间,呈贡还有双地铁盘公寓,打出4700元/平的白菜价,一夜跌回五年前。

时运不济的还有昆明的写字楼。

从近一年表现来看,写字楼(商办物业)价格大多维持在万元内。

另一个重要因素,也与商用物业的性质有关。

商业项目的首付比例是50%,昆明住宅首付比例是20-25%。尽管价格比较低,但商业盘的购买门槛可能会更高。

此外,房贷利率、转让契税等等,也都比住宅更复杂,成本更高,流动性远不如住宅。

特别地,同样是产权缩水,住宅和商业项目也有根本区别。

按照今年颁布实施的《民法典》,住宅70年产权到期后,缴纳一定费用即可继续使用。

最后,楼市君想提醒大家,商业项目开发前期投入大,回报时间长,非常考验房企的资金实力和运营能力。

即便是核心地段,如果楼盘商业部分占比较高,后期兑现的进度也可能一拖再拖!

总之,还是那句老话,投资商业盘需谨慎!

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