一个城市未来房地产行业发展到底如何，最终还是要看人口。不管政策如何调控、投资客如何炒作，最终房子都是给人居住的。在国家现如今“房住不炒”的长期定位下，人们的购房思维开始慢慢转变，房子已经开始慢慢回归居住属性。并且现在住房资源还紧缺吗？其实现如今除了一二线热点城市和部分经济发达区域的城市住房资源还紧缺，我们国家大部分城市的住房资源都已经过剩了。在住房资源过剩的情况下，房子慢慢回归居住属性，房地产市场上必然会出现供大于求的现象。所以，未来不仅仅是不同城市之间的房价将逐渐开始分化，就是一个城市一个区域的房子之间的价格也可能会分化。可能会出现同一条街道不同小区，由于小区和房子的品质不同导致价格会差距非常大的现象，这是因为人们未来买房是以居住为目的，人们愿意多花钱高价购买居住环境好品质好的房子。
其实在买房的时候，城市非常好选择，所以城市的分化不用太担心。但是房子和房子之间的分化就复杂了，比如区域、街道、开发商、物业、楼栋、楼层、东户还是西户等等，这些因素都会导致房价的分化。所以买房是一个非常复杂的事情，想买一套十全十美各个方面都满意的房子真的不容易。所以，现在买房一定要做好功课，小心“踩雷”，避免“踩雷”，这才是非常重要的事情。不然稀里糊涂买了房子以后发现房子自己不喜欢，居住环境和舒适度不好，再想出手可就不容易了，除非大降价。特别是今年，今年新出台了一项规定，提出了住宅“新标准”，4层以上的业主需要注意了解。
比如北京的《住宅设计规范》、江苏的《住宅设计标准》意见稿和浙江省的《浙江省住宅设计标准》中都共同明确规定：四层及四层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过10米时，必须设置电梯。
这些规定的主要意思就是4层以上包括4层的住宅要加装电梯，而且还是必须设置电梯。除去这些之外，2021年全国旧改工程将全面推进了，未来这些老旧小区大部分可能都会加装电梯。
其实不仅仅是加装电梯这些新规定，今年上半年，住建部出台“限高令”，规定中明确规定：
严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，由省级住房和城乡建设部门会同有关部门结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房和城乡建设部备案。各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。
可以看出，未来建设高层住宅会越来越少，特别是三四线城市，未来将以新建多层住宅为主。这和现如今三四线城市到处新建的高层住宅以后会成为鲜明对比。
在各省的《住宅设计规范》、“限高令”和旧改政策的共同影响下，楼市环境已经发生了很大改变，对现如今存量房产会有很大影响。比如，有3类房子未来可能进一步贬值。
1、房龄较高和品质差的高层住宅
未来高层住宅的问题大家都知道，但是其实这些问题并不是未来将发生的事情，而是已经发生了。现如今已经有一些房龄较高的高层住宅和品质差的高层住宅已经出现了电梯故障频发问题，还有外墙保温层瓷砖脱落问题。对于这些高层住宅来说，电梯问题已经成为业主们最头疼的问题了。
还有就是房龄较高的高层住宅当时设计户型也不合理，梯户比高，房间采光差，有点类似于“老破小”，区别是就是楼层高带电梯。所以这类高层住宅还不如低层的“老破小”，居住环境和居住舒适度都不好，而且还存在电梯的安全隐患。
2、非高端型的公寓
前几年，随着房价的不断走高，面积小、单价低、总价更低的公寓受到人们热捧，由于不限贷不限购，不管是炒房客还是刚需购房者都热衷于购买公寓。但是公寓很多人都是商水商电而且物业费高，居住成本高。公寓一层几十户，上下楼电梯拥挤。楼内一般有公司、各种各样的店铺和酒店，所以人员混乱，也存在安全隐患。再加上也不是学区房，出售时税收又高。最近两年，随着房价的稳定，楼市的变冷，公寓市场迅速变冷。
现如今，公寓的价格涨价幅度非常之大，郑州某公寓楼盘在2016年时卖13000元左右，现在特价房都已经降到了9000元左右。而且，二手公寓现在非常难出手，就是降价都找不到接手的人。可以说，未来公寓降价也将会很难卖。
3、物业服务水平差的小区
物业对于一个小区来说非常重要，特别是新建的电梯房小区。因为新交付的小区环境和绿化都不错，不管是不是高档小区都看起来挺不错。如果有一个好的物业公司，小区的环境不但可以继续维持下去，还可能变得更漂亮，因为绿化越来越茂盛，自然会越来越好看。
但是，如果一个小区碰到了一个服务水平差的物业公司，别说维持小区现有环境保持不变了，可能几年后小区就和现如今的“老破小”没啥区别了。例如2010年的一个高端小区，买的时候周边都贵2000元左右，每个人买这里都是为了高端。但是交房后碰到一个只收钱不办事的物业，仅仅不到8年，小区就已经变成跟“老破小”小区一模一样的环境，小区大门随意出入，绿化配套早已面目全非。最后小区业主实在忍无可忍，成立业主委员会，开除了物业，当然过程是非常麻烦的，主要是物业公司赖着不走。
大家买房都是为了居住生活，自然喜欢环境好的小区。而小区的环境想要保持好，就需要一个服务水平好的物业公司。有时候，同一区域的两个相同小区，可能就是因为物业公司的服务水平不一样，几年后，小区的差距就越来越大了。
其实现如今的楼市和住房的分化还是因为住房已经过剩了，当房子慢慢回归居住属性之后，会有越来越多的房源流入楼市，比如现在挂牌量不断上涨的二手房就是最好的证明。其实未来决定房价涨跌的最终还是人口。所以，想看看自己所在城市未来房价走势如何，还是要看看所在城市的发展潜力如何，现在人口是流入还是在流出。有一点可以确定，人口不断流失的城市，未来房价肯定下跌，购房者需要注意了！
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