文｜邓浩志
近两天，广州南沙、花都先后传出人才购房政策调整的消息。之所以说是传闻，是因为消息并没有官方文件下发，都只是口口相传，都说是口头下达的指令。之所以还要分析，是我们到相关区域的售楼部现场踩盘，销售都给出了一致的口径，部分符合条件的人士可以允许购买，所以消息确信无疑。唯一不确定的是，不知道会在什么时候会突然收回，就像这次放松那样来得突然。
政策调整内容，花都版本人才政策大致如下：
1、 年初发布的人才政策面对的范围基本没有调整，新规仍然主要针对在当地工作的群体，大专以上学历，符合区内认定的人才标准。例如医疗、教育等工作者，没有本地户口的都可以购买；
2、 新增大专及或以上在该区就读的在校生，只要年龄达到18岁以上即可购买（有点像番禺）；
3、 新增符合其他行政区认定的人才，也可以在该区进行购买；
4、 废除几个月前公布的，必须工作6个月以上的相关规定；
5、 新增本市已经没有购买指标，且在该区没有房子的，也可以在该区进行购买。但必须在该区就业，只需提供劳动合同即可。至于能买多少套并不清楚。但本市没有指标的，应该需要全款购买。
再次重要提示：
1、 以上内容并没有发布文件，全部是口头通知，口口相传而已。但绝对是真实的，该区现场在售项目已经全面执行了。正式执行时间甚至比前两天传闻的南区的9月17日更早，应该在9月9日左右开始。
2、 由于没有文件，所以说松就松，说没有就没有，根本无法正式、严格考究。所以想买的朋友，得抓紧，只要风声一不对，这个窗口马上就会关闭。至于为什么这样做？你懂的。如果你不懂，而且还要较真，恭喜，荣升杠精了。
南沙版本人才政策的内容：
前几天已经有自媒体号整理了出来，我就不赘述了，基本还是原来的基础条件，例如要求本地工作，本科以上学历，南沙认定的职称及人才等等。只不过也是和花都一样，放宽到广州市区有房不算，只要南沙无房即可再购买。
以往广州只有增城、从化不限购。花都、南沙虽同为远郊，但由于纳入广州较早，于是一并跟了广州的限购政策。这次调整之后，广州外围四个郊区都采取了不认市区的房产数量，只要符合指定条件的都可以在本区再次购房。对于非广州户籍居民，四地也都没有设置工作年限或缴纳社保的门槛。当然，人才认定和贷款条件是各有细微差别的。
中心四区新房供应总体紧缺，需求非常旺盛，基本不需要什么去库存政策，也不需要刺激需求，所以肯定不会再有放松的可能。
稍微不确定的就是黄埔和番禺两个“近郊”会不会跟进。黄埔理论上不需要，一则库存极少，二则承接了大量天河外溢需求，所以非常供不应求。但就是在这种背景下，之前还是硬出台了人才政策，虽然门槛毕竟高，但毕竟还是松了一点。而番禺则刚发布人才新政不久，从目前库存看和南沙接近，说完全不可能好像也太绝对了。反正走着瞧，真要出的话，绝对不会等太久。
在此之前其实广州已经有传闻要放松限购。一开始我是不信的，毕竟好歹是个一线城市，而且中央三令五申要坚持房住不炒，不以房地产作为短期刺激经济的手段……不过事实已经呈现出来，我们只能找合理的解释。什么解释合理？
1、 广州房价今年总体就没涨过，虽说8月份的二手房全国涨幅领涨，但是1~7月都比较低迷，不少月份甚至是下跌的，所以总体和其他三个一线城市没法比，甚至和部分二线城市都没法比。广州房价稳定是政策适度放松的底气。
2、 其次是经济上的巨大压力。今年上半年广州GDP竟然被重庆超过了，这和广州产业中贸易地位突出有关系。从去年到今年，先后受美国、疫情的双重冲击，贸易下滑，经济增长自然压力大。经济压力大，不单是个数字下滑了，更意味着地方财政、就业率等等问题，这个我就不展开了。懂的都懂原因，而公务员朋友也会对经济形势有切身体会。
总的来说，南沙和花都两区这次的调整是合理的，从某种程度上看甚至有一定的迫切性，应该予以支持。而媒体也不应该过度解读，相关从业中介也应该避免过度炒作，避免这次的新政无疾而终。
1、 政策释放了一波购买力。
首先，在广州有购买力但又已经没有购房名额的投资者目前并不在少数。过去一段时间里，这批客户要么转入不限购的公寓市场，要么转战清远、佛山等外地市场。现在他们多了一个新选择，是两个，花都和南沙。而这两个区的住宅的吸引力一定大于其他城市或者本市商办类产权的物业。其次，一批外地投资者如果看上广州楼市，以往只能选增城从化，而现在也多了两个新选择，其中一个还是广东自贸区。所以在两个政策叠加之下，南沙、花都两区成交量基本确定会因此而放大。
2、 对广州公寓、佛山、清远的购买力多少产生一定程度的分流。
这不用啰嗦解释。价格将展开稳步且全面的行情。在以上两区政策尚未出台的时候，我已经反复强调广州市场有充足的理由补涨。这次再次有新政配合，应该更进一步强化了我的预测。只不过广州目前各区的库存情况差异非常之大，多的区域有超过20个月的一手住宅库存，明显供大于求。少的仅仅5、6个月，极为供不应求。所以全市虽然总体上会有补涨需求，但各区分化会比较明显。至于价格上涨幅度，各区的具体预判，由于问题已经很敏感了。