三大迹象表明:南京江北新区重心南移!南强北弱新格局已成

subtitle 花猫说 09-21 09:57 跟贴 24 条

当下看来,整个江北以核心区为界,正呈现北弱南强的趋势。

核心区以北,从中央商务区至高新至桥北,销售形势不容乐观

以南,从核心区至浦口城南中心,三桥至五桥,却声势正旺,有非核项目甚至在片区2.7万/平房价背景下,喊出3万/平的价格,将板块价格直接拔升约3000元/平。

且不论真正入市后市场接受度几何,单这份勇气、声势就拼过了核心区以北的项目!

最近,核心区以北,几大消息传来,并不乐观。

1)商务区双盘加推,目前网房显示仅去化五、六成

江北中央商务区,虽然紧邻核心区,且与核心区范围有重叠,但如果仅属于中央商务区,楼盘的命运还是跟核心区项目有显著差别。

近日商务区两大楼盘入市销售情况如下:

A盘:8月底推出392套房源,户型建筑面积89、109、128㎡,精装均价31800元/㎡,目前网房认购212套,成交0套,总去化超五成

B盘:8月底加推248套房源,户型建筑面积90、108、125㎡,精装均价同样在31800元/㎡左右,目前网房数据显示,项目总认购155套,总成交4套,去化超六成

另有栖樾府,与核心区仅一街之隔,此前项目公开时曾称千人挤爆售楼处,人气爆满。但近日据离职置业顾问透露,客户蓄水并不乐观,目前消息传出,小高层基本定价3.6万/㎡,洋房定价4.1万/㎡,主力户型约96、104、116、134㎡,近期即将首开。

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对于这个价格,有业内评论价格定高了:这是逼客户继续选核心区啊!虽然栖樾府是低密楼盘,但这个定价还是太高了,毕竟核心区江畔都会价格才卖31307元/平。

2)高新区:双盘入市,约2.7万/平价格,去化四、五成

作为江北发展较早、较成熟的区域,房价两万六七的高新区,按常理推断,性价比不错,房子应该也不难卖。

但近期刚刚入市的高新区双盘销售情况却不容乐观:

高新区C盘:7月底首开108套房源,销许均价27490元/㎡,户型面积为89、100㎡,精装交付。目前网房仅显示认购42套,成交0套,去化约四成。随后9月再推108套房源,目前尚无销售数据。

高新区D盘:8月初首开348套房源,销许均价28000元/㎡,户型建筑面积89、118㎡,精装交付。截至今天(9.14),网房显示认购18套,成交173套,去化超五成

对于非核板块,这样的成绩也还算可以了,但于开发商,压力山大。

3)育英二外南迁无缘高新区,或进核心区?

在今年3月份,公众号“安家江北”就爆出消息,原先打算南下高新区办学分校的育英二外或将进驻江北新区核心区

育英二外最早传出南迁高新区是在2018年,此后多方消息,传所选地块为位于高新路以东,龙山南路以南的教育中心用地,该地块也曾传要引入拉小直属分校,今年4月被曝或是育英二外分校。但今年6月该幅地入市拍卖,最终被金地拿下,后与碧桂园、新力联合操盘,最新消息是将引入碧桂园国际学校

(传育英二外将择址的高新区地块)

就在土地信息挂牌当日,就有公号发文:坏消息!育英二外无缘高新!

近日,不少网友群里,都在传育英二外或进驻核心区,众说纷纭,但若最终育英二外真的落在核心区,对于核心区以北区域,可以说是一次重创了。

单单北部片区楼盘销售劣势,资源流失,就断言“北弱南强”可能会有网友说猫姐太武断了。但假如加上浦口城南中心的崛起五桥的通车呢?

1)浦口重磅规划城南中心,三大新盘较近核心区

今年4月“浦口城南中心”规划亮相,从核心区下来一路延伸至长江五桥,这片2.75平方公里的长条状区域,紧邻江北核心区以及研创园

浦口区计划在这里打造一个凝聚活力与繁华的浦口“城市新客厅”,将成为集商务、办公、休闲及居住于一体的活力新中心

据浦口官方对城南中心的解释:浦口城南中心位于浦口旧城改造区与江北新区过渡地带,承担着浦口和江北新区、中国江苏自贸区南京片区的缝合剂作用,无缝对接周边重要功能板块,为区域整体发展增添动力,进一步推动江北主城的发展!

今年7月,浦口城南中心三幅地块拍卖,正荣、弘阳、杭州滨江分别拿下G32、G40、G33三幅宅地,未来入市毛坯限价2.8万/平!日前杭州滨江G33已经动工,定案名“滨江嘉品”,预计年底入市

浦口城南中心,可以说是江北核心区之外,江北规划出的另一片热土,也是浦口区与江北直管区“较劲”的筹码,其前景还是颇为业内看好的。

2)五桥年底通车,核心区以南四大区域傍上大河西

据相关消息:2020年5月13日,长江五桥夹江隧道全线贯通,项目跨江主桥已全面开铺沥青,预计将在2020年年底建成通车。

五桥河西段,出来的地方是江山大街隧道,河西繁华的中枢地带。

五桥河西段走势:

目前,地图上已有显示(下方标红色箭头部分),五桥过了夹江,便是已通车的江山大街隧道,进入隧道后,可从江东中路、庐山路等出口出来,畅达河西。

也可通过江山大街直达油坊桥互通,上绕城,畅达全城。

五桥的通车将使得河西对岸的江北区域,迎来高光时刻!从此江北人民也可以一脚油门到河西,过上河西人民赏QQ桥、双子塔、逛华彩、金鹰的美好生活。

从地图上不难看出,这些区域对应的便是核心区一路向南,包括:江北核心区南部、自贸中央居住区、浦口城南中心区,五桥-雨山路板块等等。

①核心区南部:佳源玖棠府

②自贸中央居住区:雅居乐汇港城、景瑞西江瑞府、锦绣樾江府

③城南中心区:正荣G32、弘阳G40、滨江嘉品(杭州滨江G33)

④雨山路板块:世茂璀璨江山、江山大境

3)自贸中央居住区新盘喊话对标河西,欲卖3万/平

就在近日,位于自贸中央居住区的纯新盘雅居乐汇港城,首批江景住宅项目亮相,预计9月中下旬上市,将首开6、7、8号楼,共300多套房源,户型建筑面积约91、105、125、141㎡,德系精装配置,高标准交付,品质对标河西,传价格或在3万/平左右

这个价格传出后,也是备受关注,但不少业内前往看盘都评价:产品确实做的好,喊价3万/平开发商是有底气的。

花猫总结:

纵观江北新区近年来发展,从最开始大热区域的仅限于两隧道之间(即长江隧道与扬子江隧道之间),到2017年研创园纳入核心区范围,再到城南中心规划亮相、五桥通车发展重心一路南移!

(城市设计效果图 图源:江苏土地)

而相对应的,其核心区以北区域,虽然也有北站等大的规划,但势头明显不如以南区域

为什么呢?猫姐个人分析,这或许也与南京大的城市发展有关,目前南京城市发展形势无疑河西最热,所以对应河西、河西南部的江北区域(即核心区以南)能接受到的辐射利好相对最多

中央商务区、高新区桥北所对应的江南主城鼓楼,主要是老城区,这两年发展势头不如新城,不能有更多的资源辐射对岸也能理解。

大势来看“南强北弱”的格局已经慢慢成型,而在买房这件事上,猫姐觉得还是顺应大势为好,大家觉得呢?

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