“天价”广州大学城,究竟值不值得入手?

subtitle 地产少年号 09-21 08:01 跟贴 3 条

房小引擎后台收到提问:平平无奇的广州大学城,凭什么房价这么高?值吗?

提问者表示看不懂不理解,还不如买鱼珠、广钢、广纸。

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今天,房小擎就来好好聊一下我们对于大学城房子的看法。

先来说说,广州大学城的房子为什么有这么大的争议。

原因至少三点。

其一,区域均价高。据安居客统计数据,大学城的主流项目的二手房价都超过5万/平。

二手项目 均价 越秀御珑苑 50248元/㎡ 越秀星汇文宇 60031元/㎡ 越秀星汇文华 60141元/㎡ 越秀星汇文翰 56985元/㎡ 尚轩103 56573元/㎡ 大学小筑 57087元/㎡ 大学馨园 50391元/㎡

而一手房, 大学小筑的180平三房、240-270平四房,均价高达75000元/平 。

来源:网络

放在中心区域中,其它板块比大学城的 住宅便宜的、持平的项目,也还有选择。

我 们以建面55000元/㎡以下筛选了主城区在售住宅有:天河珠江花城、兰亭盛荟、保利天汇;荔湾的华发中央公园、中海花湾壹号;海珠的广州恒大金碧花园、绿地越秀·海玥;黄埔的五矿招商鹭山、大壮名城等。

单看番禺的话,大学城的价格也超越平均线水平,可算是番禺房价最高的板块。

图源:安居客

其二,广州大学城久无新住宅供应,一手市场无热度。


而二手市场方面,其表现也排不上热销区域,长期处于边缘状态,流动能力备受质疑。

其三,商业配套不算特别出众。

地铁只有2条线路,不能做到区域覆盖。

来源:百度地图

与提问者观点近似,认为大学城的洋房价格贵出天际的旁观者,不在少数。

但是,其实来大学城看房子的置业者,对这个价格很淡然,觉得“不算贵”、“可以接受”。

首先,大学城的地理位置优越,虽然属于外围区——番禺区,但已经纳入主城区,并恰好是海珠、番禺、黄埔交界处。

地铁2站到番禺,3站到天河,交通便捷。

交通上,除了上地铁4号线、地铁7号线二期,大学城还有在建地铁12号线、穗莞深城轨琶洲支线,有重大利好可以兑现。

来源:克而瑞

其次,大学城住宅供应少,物以稀为贵。

大学城限制住宅用地开发,至2009年起就没有批复住宅用地。没有了新增供应,挤掉新房的水分后,二手房成交价更能代表版块内的真实市场。

其三,大学城正乘“新基建”的快速列车。

面对全球新冠疫情的影响,广州“新基建”加快布局。

大学城,被纳入广州人工智能与数字经济试验区将全面推进广东省大数据综合试验区建设。

而这次,广州没有选择让大学城只做“造血工厂”,而是让高精尖的产业落户,打造“产-学-研”生态链。

9月12日,广州人工智能与数字经济试验区(大学城园区)项目正式动工,促进建设计算科学与大数据产业园,打造一批公共实验室和科技孵化平台,培育一批创新型初创企业。大学城留住大批人才的愿望有望实现。

广州人工智能与数字经济试验区(大学城园区)效果图和规划图

其四,广州大学城坐拥十所高校,市政、绿化比普通商业住宅区优秀,有体育场、大型公园。

区域的户型以大户型、超大户型为主,与普通洋房的价值更高。

其五,大学城的置业受众不大,但质量高。

由于大学城的高起点,自然劝退了所有刚需及大部分刚改客户,形成高质素高知高收入的圈层。

大学城的房子最大潜在买家就是大学城教授,这部分高智高知分子大多为博士学历,收入不会低,该买房子还是会买的,愿意买单。

未来,产学强强结合,高新技术产业聚集,大学城将会受更多高精尖人才青睐。

当然,大学城房子也是有一些地方处于劣势。

由于房子以大户型为主,买家为改善或享受型自住客,流动性较差,放盘量少,价格坚挺但交易不旺。

南面新造地铁站上盖逐步开发,4字头的思科智慧城,成为大学城的房子的有力竞争对手。大学城物业流通压力暴增。

思科智慧城


总结一下,大学城房子的房价,是它的价值体现所在。

不过,若你看重投资价值的话,大学城就不是你的最佳选择。

【End】

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