深圳楼市:新房选择困难,名额宝贵,这样选才妥当

subtitle 三叔说房 09-20 03:13
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千条楼讯不及一笔建议。——我是三叔,你相见恨晚的买房军师,一如既往带你赚钱!

三叔,你好!你怎么看远洋天著这个盘,现在价格7-9W,但是销售明确说会有装修,却迟迟不确定具体费用。我考虑的是相对南山来说,这个备案价不高,但是小区旁边又有变电站、高压线、垃圾中转站这些明显缺点,比较纠结不知道该不该去选房,还是等其他新盘,本人已婚首套,首付可以拿出400.

回答:你好。最近新盘众多,很多圈友已经开始有打新焦虑症了,既担心打到,盘不是很理想,没有参加其他楼盘的机会,又担心这个新盘不打,下个也不一定能打中,最后两手空。首先每个盘多少都是有优缺点的,太完美的新盘价格都不便宜,参与的人也会很多,概率自然也低,如润玺。远洋天著的优点,西丽,交通方便,配套齐全,南二外,缺点如你说的变电站、高压线、垃圾站、还有附近工业区的工业污水。如果介意的话,建议等其他新盘,具体参考内部《深圳2020下半年-2021打新排行榜》

三叔你好,请帮忙重点分析下坪地的丁山河畔怎么样?未来5年的升值空间?首付预算只有180,5成首付

回答:你好。丁山河畔,主打刚需户型2-3房,户型较方正,使用率高,一楼底商,坪地中小学,地铁3号线白石塘站在建,不是很近,总的来说丁山河畔这个价格还是可以买的。刚需上车没问题。由于东部龙岗供应大,如双龙、南联有很多房子,丁山河畔位置还更远,属于东部的东部。因此自住+投资是可以考虑的,纯投资的话不要抱太大期望。

提问:现在深圳龙岗木棉湾地铁口学位房,10年二手房,环境还好,街道办旁边之前加高杠杆,有些撑不住,但看到附近布吉文体中心在动工,学校初中部在建,现在低价卖了,很难再上车,可是……觉得有什么建议,看要不要卖了?有什么建议吗?

回答:恕我直言,我从没听过木棉湾有学位房的概念。是自住吗?自住能撑一撑就不要卖了,不卖不是因为你认为的利好会让房价涨,而是卖了你住哪里,布吉已经很便宜了,卖了再去哪里重新上车?

即使不是自住,这个阶段也没必要折腾了,轮动后期,除非资金在手,否则,一动不如一静。

提问:老师你好,请问罗湖彩世界家园96平三房550万值不值得入手?对布心这片区前景怎么看?

回答:罗湖布心彩世界花园,2002年的高层,有小区,有配套,近地铁,生活便利,一套户型方正,居住舒适的大三房,5.8万一平,你说值不值?至于前景,你自己心里也有数,前景好能这么便宜?

还是那句话,不要既要又要,又要便宜又要升值潜力大,没有这种好事给你捡的。不过,对罗湖来说,小幅洼地补涨还是会有的。我始终认为,对刚需来说,住的舒心比那百八十万的账面浮盈要重要的多。

提问:三叔你好,刚需四房,打算在龙岗这边买。目前只有星河时代,名居广场,天健现代城,君悦龙庭这几个小区几套房符合预算和学位,总价相差不多的情况下,哪个小区更胜一筹?星河四房都是双拼,是个硬伤。学校的话这几个小区都可以接受,当然越近越好。谢谢指点迷津!

回答:从小区来看,星河时代的综合指数最高,双拼房不好转手但是自用性价比高。天健现代城外墙显旧,板式楼但是户型不是很实用。君悦龙庭纯改善型小区,保养也不错但是放出来的好户型少,楼龄也是个问题。名居最新但周边都是民房,而且刚需户型有点多。可以对比下颐安和学府道,虽然不看好华南师大能成为名校,但是生源不会差,而且学校也在花重金请老师。

提问:你好,最近想选择西丽御景峯的公寓,116平,也是70年产权,即买即交楼,前景怎么样,过几年我要是换房子好出手吗?或者买坪山恒大城。虽然远,但是过几年公司要搬家过去。谢谢

回答:第一,有名额先买住宅。高端公寓多是用来消费享受的,往往拥有稀缺不可复制的景观资源,所以会有一个圈层效用,放盘少。其他公寓买来还是为了增值的,最后都会抛盘,而公寓已是新房标配,又没有教育这个附加价值,供大过于求,御景峯那个位置,很难高端起来,未来流动性堪忧。

第二,御景峯的公寓怎么也要千来万了吧,用来买四五百万的恒大城,有点大“财”小用,不如买西部几个还有潜力的盘或者打新,具体参考内部分享。

提问:您好老师!请问我有一套位于罗湖田贝的<金丽豪苑>小两房,红本,带深圳中学学位,前两年不涨,今年单价涨到8∽10万,是继续持有还是卖出?我自己不用学位,手上资金有限,又想换大些的房。谢谢您老师!

回答:不太清楚您的具体情况,单就这个房子来看,是应该继续持有的,学位房是真刚需,易涨难跌,虽然罗湖有生源老化的隐忧,但是这种第一梯队的顶级名校,很难被撼动的。

提问:考虑300万左右的二房,一个是罗湖的老旧小区清湖山庄,一个是龙岗坪地的次新小区中骏四季花园,哪一个更有投资价值呢?可以推荐其他更好的选择吗?

回答:一个老破旧,一个新偏远,哪个都不要。结构化行情,要兼顾地段+产品,可参考内部分享。

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