我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
提问：武汉房姐好，目前武汉现在是不是好的购房时机？投资加自住目前有潜力的楼盘推荐一下
回答：你好，武汉的楼市在剧烈分化，我们推荐的板块，价格上调后依然日光，但是远城区出货量巨大的板块，比如东西湖等，打折出售 仍然去化一般。
武汉作为中部第一城，依然是非常值得投资的城市，基本面没有问题。但是一定要挑对板块和楼盘。
未来买房要注意的：区域分化、小区分化、产品分化
选筹的逻辑线和标准：
1、是流通性，你买的房子必须保证有一定的流通性，流通性是以正常市场下可以出货为标准，老房子交易周期会拉长
2、你买的小区，一定要在城市未来发展的主方向上，这是你跑赢大盘的最稳妥几乎是唯一的选择
3、是你买的房源所在的区域，在未来可见的3-6年内，周边的增量（地铁、商业配套、接盘侠等）可期且稳定的能够兑现 最近二手房确实有一些淘笋捡漏的机会，但是笋盘被消化的时间越来越快，我们星球内推荐的板块和产品价格依然坚挺。投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：本人北京工作，户口武汉，老婆正在办天津户口预计明年一月搞定，深圳有房票，现在收入100+，1，武汉时代新世界一套130平，有贷款，2，青年路自住一套120平，无贷款 3，南宁凤岭北一套80平，有贷款，租养贷 ，现在子弹180，计划深圳投资一套，天津上三区买个老破小挂户口，准备小孩以后高考用，思路是否正确？深圳龙岗碧桂园观麓花园是否值得入手，靠近地铁，有大运和工业园热点，周边二手倒挂，但是现场踩盘，信心不足，周边农民房，这两年租不起价格，另外确实离市区好远，请给出建议，天津准备明年底再入手，老破小是否合适？
回答：你好，宝荷、宝龙工业区，这个片区的土地难得以工业为主、未来旧改拆迁速度快，也是大量开发商关注的板块，再加上地铁14号线快线通车。
享受福田-大运的外溢和联动，并且沙湖-坪中一线还有整个坪山的“区域中心+地王”效应，未来会带来一波上涨。但是需要长持。
如果只考虑龙岗，纯投资有回报率更大的板块。
天津可以先落户，房子不着急买，暂时没有上涨的动静。
提问：新人首问！房姐好！请问想买自住复式，并考虑小孩上学方便，东西湖的恒大城、万科西半岛、万科高尔夫；江夏保利五月花的别墅这些有建议买的吗？或是建议买哪里有大露台，可养花，适合自住上学的小区。目前持有三套房，武汉恒大华府一套，江苏两套，其中一套贷款还有六十多万，手中还有现金两百多万，家庭年入近百万。二手房光谷绿地中心城和中建光谷之星还适合投资吗？另外江苏苏州、南通如皋长江镇这些地方适合做投资吗？建议未来怎样规划。
回答：你好，如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。
投资角度属于赌博，赌那个特定远郊板块得到走出独立行情的特别快速发展，从而有一天远郊别墅所在板块被纳入市区，可以作为第一居所，于是价值大大提升。但绝大多数远郊板块的赌博都是没有大概率确定把握的，在主力资产上我从来都不建议做没有大确定性的配置。真正可以作为第一居所的纯别墅肯定是稀缺的。
但是远郊别墅不可能作为第一居所，需求量很小，供给不小。三环内优质别墅可以买，远郊别墅回避。富人不会去远郊买二手别墅，宁愿溢价买新楼。
考虑自住 学区和升值潜力，综合来看，花山是一个不错的选择，有山水环境，教育资源也相对丰富，板块增加不错，别墅价格也不算贵。
东西湖和江夏的别墅对比，硬要选一个 更倾向东西湖。光谷东核心区性价比高的项目可以买，苏州挑区域，南通不太建议加仓了。
提问：求解！谢谢！百瑞景150平四房剩50万公积金贷款，金地格林东郡150平四房剩100万商贷，现金170万左右，家庭年收入40-50万左右。方案1：淘笋入手1套金地格林东郡小户型，和1套武汉其他地方小户型。同时户口转深圳，3年后卖武汉部分房产去深圳购置一套房产。方案2: 户口现在转广州，购置鱼珠或天河东圃附近二手房。求指点迷津！
回答：你好，当下买广州比买深圳涨幅确定性更大 500万总价，这个预算的话，纯投资，要买的话遵循几个原则：地铁沿线、花园次新、三房起步、最好带一个公办学位 结合这几年广州市场的分化，后续投资还有另外的投资逻辑：流通性 上风上水 增量可见 产品力 广州投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：新人首问：
急急急!美丽睿智的房姐您好，我在深圳工作，即将拿到广州房票(刚公示引进人才入户人员名单),手上子弹140,孩子5岁，因孩子明年要上小学，买房是为了小孩有学上+保值，最近在关注黄埔的房子，请问鱼珠富颐南驰这个新盘怎么样?吹风价4.3-5w本周六开盘，值得入手吗
之前听说富力房产触碰了房产3条杠，急需资金回笼，不知是否会有烂尾的风险?
还有我想问一下在户口落定之前就交订金给楼盘会不会有什么风险?是不是只要公示了就一定可以成功落户?是否为了保险起见应该等户口落定以后再买房呢?
跪求房姐推荐能让孩子有书读，且兼顾升值的刚需好盘!谢谢!
回答：你好，富力南驰富颐华庭：未来学位存在变数是几乎所有一手房的通病和BUG，尽管据说是广大附小、中大附小，但基本上属于捕风捉影 远地铁，距离现有鱼珠站2.1-2.3公里，确实是远了些，不管是膜拜还是电瓶车，都不足以应付这个交通，至于远期19号线茅岗站更加遥遥无期 结论是：不建议买 只考虑黄埔的学区房，投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。先落户再买房
提问：#新人首问# 智慧的房姐，本人23岁，目前和女朋友有结婚的打算，两人均在武汉机场工作，也是本地户口。手上子弹100，SFSD，两人工资目前都不高，近两年年薪可能会涨到税后20W~30W。需求：希望能在江汉区入手一套合适的婚房，满足自住的同时兼顾学区这样，实际面积100以上就更好了。如果可以在长港附近最佳，离家里人比较近。也仔细读过了房姐关于学区房的精华贴，理解学区房的溢价是见仁见智的，但是家里人讨论之后还是认为学区名额是值得的。目前比较倾向于汉口传奇和金色雅园。想请问房姐有没有相对比较合适的推荐？还想请教房姐对于我们这样刚刚步入社会的小两口来说，在第一套需要满足自住需求的情况下，该怎么选择首套及以后的投资节奏？十分感谢！
回答：你好，有两点我想解释一下：
1.不是不碰学区房，而是不接受学区房因学区的高溢价，也就是说如果不是因为学区而价格高于周边太多的房是没问题的，相反，同等价格下，有学区是增项，为什么不要？学区可以是房子的配套，多加10%的价格可以接受。更多的学区房，房子则成为了学区的配套。我们的目标是买房，不是为了炒学票。
2.知识星球的内部资料框架非常清晰，也经过了时间的检验。但落到具体的事情上，我们也要学习因地制宜，独立思考。投资永远是自己的事情，完全照抄功课肯定做不了第一哦。武汉的初级中级教育和医疗在全国都是排前列的，这是武汉的竞争力，我见过很多家庭把自己的孩子从深圳带回武汉进行初中高中教育。所以武汉的学区房当然值得入手，只要没有过高溢价，不是北京的胡同过道学区房，就不是赌博。
如果学区对你们家来说是刚需，买是对的。
汉口性价比高的学区房推荐，可以参考知识星球内部分享。
提问：房姐，请问看房200套，有什么要重点关注的？
回答：看房200套，要看四重因素：
第一，升值潜力 房子区位信息：板块区位，物业类型和楼层，轨交设施，教育设施，生活设施，娱乐配套，环境景观，车位档次。
第二，房子价值 房子实体信息：建筑面积，套内建面，套内实用，建筑类型，户型朝向，装修家具，层高净高，建成年代，外立面，梯户比，物业水平。
第三，安全信息 房子权益信息：所有权归属，用途，共有情况，出租或实际占有，抵押权各类情况，所有权争议，查封信息。
第四，议价空间 房子交易信息：挂牌价格，挂牌时间，价格变动信息，钥匙挂单信息，定金数额要求，首付支付要求，房屋交付信息，户口迁入迁出要求，上次交易时间，交易税费数额、承担方式，评估价格。
提问：日本到底是什么原因经济衰退加房价大跌的？中国为什么不会走日本的老路？谢谢
回答：日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍，6个核心城市地级涨幅更是高达210倍，不涨了是因为老人主政，不甘心被通胀均贫富，强行熄火印钞机，自行挤爆泡沫。
1989年东京市银座地区的房价大概在50万美元一平，美国纽约核心地段当时价格也不过才不到1万美元一平，当年日本GDP还不到美国一半。92年之前5年时间，日本房价涨了5倍。
现在中国呢？北上广深房价算纽约一半，按照未来发展预期，再涨4倍也只能说是房产泡馍，水份里有东西撑着，不是纯泡沫。
提问：今天刚刚加入星球，收获了很多有价值的思考。求教房姐姐，如果考虑先出租，未来给父母住，以保值需求为主，是否值得入手“王家墩CBD、西北湖”区域，目前看的房源有：万景国际2.3w/平米，武汉天街2.5-2.8万/平米，菱角湖万达广场2.1万/平米，菱角湖壹号2.9万/平米。主要本人情况：本人在北京工作，本次为首套房，子弹70万，自己主要考虑交通、生活配套、小区环境。非常感谢
回答：你好，西北湖是武汉最早的富人区，自 2005 年开始，武汉西北湖一带的楼盘，开始成为武汉豪宅的代名词。背靠金融一条街，汉口绝对核心湖景，国贸中山公园武广近在咫尺，拥有武汉最顶尖的白领群体，西北湖一时风头无两。
当时入住西北湖就意味着自己一只脚踏进了武汉高端圈层的门槛。王家墩曾经是汉口市中心人眼里鸟不拉屎的地方，但目前房价已将武汉多数中低收入家庭挡在了门外。
这片不是武汉第一梯队，但是单价2.5可以投资更有爆发力的板块和项目，老牌豪宅区和老牌豪宅其实一直不算好的投资标的。如果生活半径在附近，考虑自住，可以关注万景国际这类选筹，单价控制在2.3内最好。
如果是自住+投资，有更适合投资的盘。
提问：2N，一年买两套房，是怎么做到的？
回答：2N的说法来自几年前了，那会儿是一线城市建仓，2n也是一年至少两套北上广深，现在很多买二线的了，所以我们要换算，大概就是每年至少新增1000万贷款。
2N 指的是当前身无分文状态下，每年继续买两套。没有钱就赚钱，开拓融资渠道。2N是主动行为，不是等被动增值收益产生后再去行动。房产增值的时间点不固定，截断再抵押的时机不固定，除非底仓及其庞大，不然不会每年都有被动增值并且产生现金。就算底仓极其庞大，今年增值的现金也早在去年的负债计划里了，都会变成月供。
2N对于大部分普通人来说都是天方夜谭。活学活用、出手无招才是上乘境界。什么阶段性计划都不太重要，想破头都没用。有欲望和执行力才是真的。
提问：房姐，18岁的年纪应该做什么，以后才不会后悔？
回答：无论你做什么，你都会后悔。人生总是在选择，选择的本质不是你获得什么，而是你愿意放弃什么。只要有放弃，你就一定会遗憾。不完美是人生常态也是生活常态，我们也别贪心，习惯就好
提问：房姐，投资一楼的房子能买吗？
回答：对房产价值的评估是一件非常具有技术含量的工作，它不同于普通中介对市场价的评估，也不同于评估公司对公允价值的评估，而是一种对房屋本身内在交易价值的试估。所以要判断这套房子是否值得投资，是看这套房子的内在价值和它现在的价格是否错配。
一般来讲1楼房子的价格是要比次顶楼价格打8折的，但是1楼如果是送花园或送地下室的，那花园和地下室的价格又有加成。任何楼盘一楼和顶楼总是最低价的，但是大部分都是市场价。能不能买，还是看价格是不是真笋。
提问：房姐您好，目前首付只有60万，正在武汉光谷东和广州南沙之间犹豫不知该如何抉择，想请教一下您未来五年这两个区哪个涨幅潜力更大前景更好呢？想买套房先自住五年左右后出手您觉得可以嘛？谢谢您
回答：你好，感谢大额付费！
南沙都是投资客去，给南部人民配置少数偏激进类的房产做分散用的，并不是让你主力资产allin买进去。真正发现起来还比较早，还不是适合入场的时间。如果你有广州名额，那就买市区。
南沙脑残粉的独白：
南沙离广州市区太远了要45公里以上——我是自贸区 南沙的产业配套需要时间落地生根——我是自贸区 南沙的人口太少且导入遥遥无期——我是自贸区 南沙的土地供应太大对手盘太多——我是自贸区 南沙跟广州关系过于松散不成体系——我是自贸区 南沙的教育医疗配套非常不太好——我是自贸区 5年前就规划了自贸区了好不好——我是自贸区 城市选择上广州比武汉好，广州投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
广州破不了限购，建议买光谷东。
提问：提问：房姐除了炒菜，普通人还有提升阶层的办法吗？
回答：这个问题，答案的重点不在如何升阶，重点是前提是普通人。
普通人能做什么？创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧，组织资源的坚定和智慧。大型组织的副手，圈内交际，是二代们的特权。
普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。能快速积累出大量财富的，只有买房一条路。
提问：房姐，经常看你的星球，感觉你学识渊博，出口成章，想请问你每天有多少时间在学习上，通过哪些方式提升自己，能推荐一些方法或书目吗？给年轻人一些建议，谢谢
回答：与其推荐书目，不如卸载优酷和游戏作用来的大，给自己每天留一小时思考冥想。建议就不给了，自己经历总结四条：
1 知道自己最想要的，知道自己的优势，多试错，培养穿透力提升鉴别力。
2 花更多、再多的时间去准备，而不是做决定。
3 思考后拿出的决定，雷霆执行、一言九鼎。
4 宁愿自己吃亏，也要让合作方获益。不要把现实生活当修真，不要幻想有朝一日一步登天。自己担当的事项，事件流、资金流、信息记录流做好万全准备，做好落地测试；
自己担当的事项，和相关部门做好万全沟通，做好统战，获得内部更广泛认可与支持。桌面上的都是过场，牌桌下呕心沥血殚精竭虑，兢兢业业突破万难，才有牌桌上的话语权。唯惶恐得生存，唯偏执方成功。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别快一步实现财富自由。