武汉楼市分化:有的楼盘涨价被疯抢,有的楼盘降价也卖不掉

subtitle 房姐购房指南 09-20 01:08
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我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派,只说对你最有用的操作和建议

提问:武汉房姐好,目前武汉现在是不是好的购房时机?投资加自住目前有潜力的楼盘推荐一下

回答:你好,武汉的楼市在剧烈分化,我们推荐的板块,价格上调后依然日光,但是远城区出货量巨大的板块,比如东西湖等,打折出售 仍然去化一般。

武汉作为中部第一城,依然是非常值得投资的城市,基本面没有问题。但是一定要挑对板块和楼盘。

未来买房要注意的:区域分化、小区分化、产品分化

选筹的逻辑线和标准:

1、是流通性,你买的房子必须保证有一定的流通性,流通性是以正常市场下可以出货为标准,老房子交易周期会拉长

2、你买的小区,一定要在城市未来发展的主方向上,这是你跑赢大盘的最稳妥几乎是唯一的选择

3、是你买的房源所在的区域,在未来可见的3-6年内,周边的增量(地铁、商业配套、接盘侠等)可期且稳定的能够兑现 最近二手房确实有一些淘笋捡漏的机会,但是笋盘被消化的时间越来越快,我们星球内推荐的板块和产品价格依然坚挺。投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。

提问:本人北京工作,户口武汉,老婆正在办天津户口预计明年一月搞定,深圳有房票,现在收入100+,1,武汉时代新世界一套130平,有贷款,2,青年路自住一套120平,无贷款 3,南宁凤岭北一套80平,有贷款,租养贷 ,现在子弹180,计划深圳投资一套,天津上三区买个老破小挂户口,准备小孩以后高考用,思路是否正确?深圳龙岗碧桂园观麓花园是否值得入手,靠近地铁,有大运和工业园热点,周边二手倒挂,但是现场踩盘,信心不足,周边农民房,这两年租不起价格,另外确实离市区好远,请给出建议,天津准备明年底再入手,老破小是否合适?

回答:你好,宝荷、宝龙工业区,这个片区的土地难得以工业为主、未来旧改拆迁速度快,也是大量开发商关注的板块,再加上地铁14号线快线通车。

享受福田-大运的外溢和联动,并且沙湖-坪中一线还有整个坪山的“区域中心+地王”效应,未来会带来一波上涨。但是需要长持。

如果只考虑龙岗,纯投资有回报率更大的板块。

天津可以先落户,房子不着急买,暂时没有上涨的动静。

提问:新人首问!房姐好!请问想买自住复式,并考虑小孩上学方便,东西湖的恒大城、万科西半岛、万科高尔夫;江夏保利五月花的别墅这些有建议买的吗?或是建议买哪里有大露台,可养花,适合自住上学的小区。目前持有三套房,武汉恒大华府一套,江苏两套,其中一套贷款还有六十多万,手中还有现金两百多万,家庭年入近百万。二手房光谷绿地中心城和中建光谷之星还适合投资吗?另外江苏苏州、南通如皋长江镇这些地方适合做投资吗?建议未来怎样规划。

回答:你好,如果是纯投资,短期内不自住,除非底仓很足,否则别墅在远郊属于典型的错配产品,注定客群有限,流动性不好。

投资角度属于赌博,赌那个特定远郊板块得到走出独立行情的特别快速发展,从而有一天远郊别墅所在板块被纳入市区,可以作为第一居所,于是价值大大提升。但绝大多数远郊板块的赌博都是没有大概率确定把握的,在主力资产上我从来都不建议做没有大确定性的配置。真正可以作为第一居所的纯别墅肯定是稀缺的。

但是远郊别墅不可能作为第一居所,需求量很小,供给不小。三环内优质别墅可以买,远郊别墅回避。富人不会去远郊买二手别墅,宁愿溢价买新楼。

考虑自住 学区和升值潜力,综合来看,花山是一个不错的选择,有山水环境,教育资源也相对丰富,板块增加不错,别墅价格也不算贵。

东西湖和江夏的别墅对比,硬要选一个 更倾向东西湖。光谷东核心区性价比高的项目可以买,苏州挑区域,南通不太建议加仓了。

提问:求解!谢谢!百瑞景150平四房剩50万公积金贷款,金地格林东郡150平四房剩100万商贷,现金170万左右,家庭年收入40-50万左右。方案1:淘笋入手1套金地格林东郡小户型,和1套武汉其他地方小户型。同时户口转深圳,3年后卖武汉部分房产去深圳购置一套房产。方案2: 户口现在转广州,购置鱼珠或天河东圃附近二手房。求指点迷津!

回答:你好,当下买广州比买深圳涨幅确定性更大 500万总价,这个预算的话,纯投资,要买的话遵循几个原则:地铁沿线、花园次新、三房起步、最好带一个公办学位 结合这几年广州市场的分化,后续投资还有另外的投资逻辑:流通性 上风上水 增量可见 产品力 广州投资回报率最大的板块和楼盘,详见知识星球内部分享。

提问:新人首问:

急急急!美丽睿智的房姐您好,我在深圳工作,即将拿到广州房票(刚公示引进人才入户人员名单),手上子弹140,孩子5岁,因孩子明年要上小学,买房是为了小孩有学上+保值,最近在关注黄埔的房子,请问鱼珠富颐南驰这个新盘怎么样?吹风价4.3-5w本周六开盘,值得入手吗

之前听说富力房产触碰了房产3条杠,急需资金回笼,不知是否会有烂尾的风险?

还有我想问一下在户口落定之前就交订金给楼盘会不会有什么风险?是不是只要公示了就一定可以成功落户?是否为了保险起见应该等户口落定以后再买房呢?

跪求房姐推荐能让孩子有书读,且兼顾升值的刚需好盘!谢谢!

回答:你好,富力南驰富颐华庭:未来学位存在变数是几乎所有一手房的通病和BUG,尽管据说是广大附小、中大附小,但基本上属于捕风捉影 远地铁,距离现有鱼珠站2.1-2.3公里,确实是远了些,不管是膜拜还是电瓶车,都不足以应付这个交通,至于远期19号线茅岗站更加遥遥无期 结论是:不建议买 只考虑黄埔的学区房,投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。先落户再买房

提问:#新人首问# 智慧的房姐,本人23岁,目前和女朋友有结婚的打算,两人均在武汉机场工作,也是本地户口。手上子弹100,SFSD,两人工资目前都不高,近两年年薪可能会涨到税后20W~30W。需求:希望能在江汉区入手一套合适的婚房,满足自住的同时兼顾学区这样,实际面积100以上就更好了。如果可以在长港附近最佳,离家里人比较近。也仔细读过了房姐关于学区房的精华贴,理解学区房的溢价是见仁见智的,但是家里人讨论之后还是认为学区名额是值得的。目前比较倾向于汉口传奇和金色雅园。想请问房姐有没有相对比较合适的推荐?还想请教房姐对于我们这样刚刚步入社会的小两口来说,在第一套需要满足自住需求的情况下,该怎么选择首套及以后的投资节奏?十分感谢!

回答:你好,有两点我想解释一下:

1.不是不碰学区房,而是不接受学区房因学区的高溢价,也就是说如果不是因为学区而价格高于周边太多的房是没问题的,相反,同等价格下,有学区是增项,为什么不要?学区可以是房子的配套,多加10%的价格可以接受。更多的学区房,房子则成为了学区的配套。我们的目标是买房,不是为了炒学票。

2.知识星球的内部资料框架非常清晰,也经过了时间的检验。但落到具体的事情上,我们也要学习因地制宜,独立思考。投资永远是自己的事情,完全照抄功课肯定做不了第一哦。武汉的初级中级教育和医疗在全国都是排前列的,这是武汉的竞争力,我见过很多家庭把自己的孩子从深圳带回武汉进行初中高中教育。所以武汉的学区房当然值得入手,只要没有过高溢价,不是北京的胡同过道学区房,就不是赌博。

如果学区对你们家来说是刚需,买是对的。

汉口性价比高的学区房推荐,可以参考知识星球内部分享。

提问:房姐,请问看房200套,有什么要重点关注的?

回答:看房200套,要看四重因素:

第一,升值潜力 房子区位信息:板块区位,物业类型和楼层,轨交设施,教育设施,生活设施,娱乐配套,环境景观,车位档次。

第二,房子价值 房子实体信息:建筑面积,套内建面,套内实用,建筑类型,户型朝向,装修家具,层高净高,建成年代,外立面,梯户比,物业水平。

第三,安全信息 房子权益信息:所有权归属,用途,共有情况,出租或实际占有,抵押权各类情况,所有权争议,查封信息。

第四,议价空间 房子交易信息:挂牌价格,挂牌时间,价格变动信息,钥匙挂单信息,定金数额要求,首付支付要求,房屋交付信息,户口迁入迁出要求,上次交易时间,交易税费数额、承担方式,评估价格。

提问:日本到底是什么原因经济衰退加房价大跌的?中国为什么不会走日本的老路?谢谢

回答:日本地价在泡沫破灭前36年上涨82倍,6个核心城市地级涨幅更是高达210倍,不涨了是因为老人主政,不甘心被通胀均贫富,强行熄火印钞机,自行挤爆泡沫。

1989年东京市银座地区的房价大概在50万美元一平,美国纽约核心地段当时价格也不过才不到1万美元一平,当年日本GDP还不到美国一半。92年之前5年时间,日本房价涨了5倍。

现在中国呢?北上广深房价算纽约一半,按照未来发展预期,再涨4倍也只能说是房产泡馍,水份里有东西撑着,不是纯泡沫。

提问:今天刚刚加入星球,收获了很多有价值的思考。求教房姐姐,如果考虑先出租,未来给父母住,以保值需求为主,是否值得入手“王家墩CBD、西北湖”区域,目前看的房源有:万景国际2.3w/平米,武汉天街2.5-2.8万/平米,菱角湖万达广场2.1万/平米,菱角湖壹号2.9万/平米。主要本人情况:本人在北京工作,本次为首套房,子弹70万,自己主要考虑交通、生活配套、小区环境。非常感谢

回答:你好,西北湖是武汉最早的富人区,自 2005 年开始,武汉西北湖一带的楼盘,开始成为武汉豪宅的代名词。背靠金融一条街,汉口绝对核心湖景,国贸中山公园武广近在咫尺,拥有武汉最顶尖的白领群体,西北湖一时风头无两。

当时入住西北湖就意味着自己一只脚踏进了武汉高端圈层的门槛。王家墩曾经是汉口市中心人眼里鸟不拉屎的地方,但目前房价已将武汉多数中低收入家庭挡在了门外。

这片不是武汉第一梯队,但是单价2.5可以投资更有爆发力的板块和项目,老牌豪宅区和老牌豪宅其实一直不算好的投资标的。如果生活半径在附近,考虑自住,可以关注万景国际这类选筹,单价控制在2.3内最好。

如果是自住+投资,有更适合投资的盘。

提问:2N,一年买两套房,是怎么做到的?

回答:2N的说法来自几年前了,那会儿是一线城市建仓,2n也是一年至少两套北上广深,现在很多买二线的了,所以我们要换算,大概就是每年至少新增1000万贷款。

2N 指的是当前身无分文状态下,每年继续买两套。没有钱就赚钱,开拓融资渠道。2N是主动行为,不是等被动增值收益产生后再去行动。房产增值的时间点不固定,截断再抵押的时机不固定,除非底仓及其庞大,不然不会每年都有被动增值并且产生现金。就算底仓极其庞大,今年增值的现金也早在去年的负债计划里了,都会变成月供。

2N对于大部分普通人来说都是天方夜谭。活学活用、出手无招才是上乘境界。什么阶段性计划都不太重要,想破头都没用。有欲望和执行力才是真的。

提问:房姐,18岁的年纪应该做什么,以后才不会后悔?

回答:无论你做什么,你都会后悔。人生总是在选择,选择的本质不是你获得什么,而是你愿意放弃什么。只要有放弃,你就一定会遗憾。不完美是人生常态也是生活常态,我们也别贪心,习惯就好

提问:房姐,投资一楼的房子能买吗?

回答:对房产价值的评估是一件非常具有技术含量的工作,它不同于普通中介对市场价的评估,也不同于评估公司对公允价值的评估,而是一种对房屋本身内在交易价值的试估。所以要判断这套房子是否值得投资,是看这套房子的内在价值和它现在的价格是否错配。

一般来讲1楼房子的价格是要比次顶楼价格打8折的,但是1楼如果是送花园或送地下室的,那花园和地下室的价格又有加成。任何楼盘一楼和顶楼总是最低价的,但是大部分都是市场价。能不能买,还是看价格是不是真笋。

提问:房姐您好,目前首付只有60万,正在武汉光谷东和广州南沙之间犹豫不知该如何抉择,想请教一下您未来五年这两个区哪个涨幅潜力更大前景更好呢?想买套房先自住五年左右后出手您觉得可以嘛?谢谢您

回答:你好,感谢大额付费!

南沙都是投资客去,给南部人民配置少数偏激进类的房产做分散用的,并不是让你主力资产allin买进去。真正发现起来还比较早,还不是适合入场的时间。如果你有广州名额,那就买市区。

南沙脑残粉的独白:

南沙离广州市区太远了要45公里以上——我是自贸区 南沙的产业配套需要时间落地生根——我是自贸区 南沙的人口太少且导入遥遥无期——我是自贸区 南沙的土地供应太大对手盘太多——我是自贸区 南沙跟广州关系过于松散不成体系——我是自贸区 南沙的教育医疗配套非常不太好——我是自贸区 5年前就规划了自贸区了好不好——我是自贸区 城市选择上广州比武汉好,广州投资回报率最大的板块,详见知识星球内部分享。

广州破不了限购,建议买光谷东。

提问:提问:房姐除了炒菜,普通人还有提升阶层的办法吗?

回答:这个问题,答案的重点不在如何升阶,重点是前提是普通人。

普通人能做什么?创业,做生意,需要的是死人堆里爬出来的坚韧,组织资源的坚定和智慧。大型组织的副手,圈内交际,是二代们的特权。

普通人剩下的,只有积累和赌博两条路。能快速积累出大量财富的,只有买房一条路。

提问:房姐,经常看你的星球,感觉你学识渊博,出口成章,想请问你每天有多少时间在学习上,通过哪些方式提升自己,能推荐一些方法或书目吗?给年轻人一些建议,谢谢

回答:与其推荐书目,不如卸载优酷和游戏作用来的大,给自己每天留一小时思考冥想。建议就不给了,自己经历总结四条:

1 知道自己最想要的,知道自己的优势,多试错,培养穿透力提升鉴别力。

2 花更多、再多的时间去准备,而不是做决定。

3 思考后拿出的决定,雷霆执行、一言九鼎。

4 宁愿自己吃亏,也要让合作方获益。不要把现实生活当修真,不要幻想有朝一日一步登天。自己担当的事项,事件流、资金流、信息记录流做好万全准备,做好落地测试;

自己担当的事项,和相关部门做好万全沟通,做好统战,获得内部更广泛认可与支持。桌面上的都是过场,牌桌下呕心沥血殚精竭虑,兢兢业业突破万难,才有牌桌上的话语权。唯惶恐得生存,唯偏执方成功。

房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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