Hello大家好，我是天津楼市情报局局长小五哥！
最近有关天津房价涨跌这个事……我是这么觉得的……要不还是不说了，甲醛太浓，可能会极度引发不适感。
不过现在楼市倒是进入了斗争激烈的决赛圈，买房人和开发商时不时就发出冲击灵魂的三连问。
买房人：还降价吗？还降价吗？还降价吗？
开发商：为什么卖不动？为什么卖不动？为什么卖不动？
……
TJ REM CIA
铃铛阁地块为啥没动静？
天津谁最着急卖地？红桥区。
天津谁卖地最费劲？红桥区。
着急，是因为红桥区棚改资金成本很高。
它是全国第一个发行棚改专项债券的，累计发行债券129亿元，银行融资贷款401亿元，需要快速回笼资金。
2018年红桥区棚改专项债券（3-33期）使用情况
费劲，是因为楼面价低不了，土地都是拆出来的，比直接卖“空地”可贵多了。
基准楼面价约2万/平米，河西新梅江也就这意思了。
今年红桥区就出让了人民医院北侧万达水西台这一块地，楼面价2.1万/平米。
还有一块挺受关注的地块——铃铛阁地块。
规划改了好几版，按理说应该很容易就卖掉了，为啥迟迟没信儿呢。
据小五哥打听，铃铛阁地块需要绑定西站前广场的商业地块。
哎呦，这可正好戳中开发商不拿地的那个标准。
铃铛阁地块主要为居住用地，容积率2.4，看来是高层楼。西站前广场一共5块空地，1、3、4号地都是商业用地。
红桥区住建委在官微上也表示过，要加快西站前广场等土地出让进度，尽早实现资金回笼、项目落地。
哎，捉急。
PS：商业地块在天津可厉害了，具有让开发商闻风丧胆之功效。拿捆绑地块就像吃鱼，鱼肉鲜美，但很可能会卡根刺。
TJ REM CIA
河西区又有个新盘
天津商业公寓不行，但居住型公寓还可以。
商业公寓完蛋到什么地步呢？以前是住宅价格的一半，现在有的也就三分之一。
但居住型公寓，民水民电有燃气，能落户能上学，位置都还不错，能卖到住宅价格的70-80%。
就是图个便宜，别要自行车。
比如海景文苑、钻石湾等，卖的还不错。
河西区马上又要出一个居住型公寓，位置也是相当好。
在南楼地铁站西侧，地铁上盖，是地铁集团自己的项目，预计明年入市。
其实现在越来越多的人对居住型公寓放下戒备心了，毕竟周边资源光环太强了。
对于想改善，钱又不多，又不想离开市区的人，这也算是个选择。
反正看这意思房价也不会暴涨，买房不就是为了住吗，而且这么多年来，商业公寓确实掉队了，但居住型公寓的涨幅还是跟得上大势的。
PS：看明白了么？房住不炒就是紧箍咒，以后时不时就要念，因为猴子老遇见妖精，还以为师父看不出来，所以，买房心态放平和。
TJ REM CIA
滨海新区有起势苗头？
最近滨海新区戏不少，感觉情况有点微妙变化。
① 滨海高新区购房政策放松了。
② 中交二公局、富力就要在滨海西站板块（创业路附近）做城市改造提升项目，已经签订合作框架协议。
③ 郁亮低调去滨海，万科打算在滨海新区布局城市更新和物流等新业务，以前万科可是看空滨海的，要退出，现在又打算深耕了。
很大可能是布局港口，在天津最新总体规划中，给出了更具操作性的方案，更新北疆、南疆部分地区，建成国际化功能混合地区。
④ 滨海新区有区属国企约960户，去年清退了44户，启动混改60户，今年计划再混改出清出让140户，这是挫骨疗伤啊，力度可以。
⑤ 初步统计，今年1-5月，滨海新区已承接非首都功能落地项目800个，投资额约970亿元。
都是单个事件，但叠在一起明显能感觉到，滨海新区在使劲，听说新上任的SZ也是要来做滨海新区的。
没准儿，滨海新区真的要翻身了。
PS：真正的牛人都去赶路了，不会花一分钟时间聒噪，狙击手都是一颗颗子弹养出来的，希望滨海新区能给天津把脸长回来。
TJ REM CIA
中海津门大院集中退房
滨海新区开发区的中海津门大院，最近开始集中退房。
比较意外的是，不是业主维权那种退房，而是开发商主动给退。
这个项目是个地王，2017年7月平安摘得，楼面价3.1万/平米，溢价率高达42%，也是一顿猛操作。
后来中海操盘，要做高端产品，起初小高层3万/平米，卖个地价，之后报价2.5-2.6万/平米。
这两年，一颗高端的心不断被市场按在地上摩擦。
可是对过天成华境推出过1.7-1.9万/平米的特价房，咋整？
这次集中退房，有两个可能，要么就是降价，重新定价；要么就是整售。
不过，中海这样还不错，至少卖贵了给退，比某些说降就降的强多了。
看见了吗，地王没有别的办法，除了市中心高端改善之外，降价是唯一的出路。
当初站得多高，现在就摔的多狠。
PS：有一种赔本叫“明明白白的赔本”，这是一个不容“骗局”的时代，所有泡沫都会自行了结。
TJ REM CIA
迎顺府，你的底气从哪来的？
南开区王顶堤地铁站旁有个项目叫迎顺府，就在保利云禧对过。
一直在排卡，就是不开盘，为啥呢？肯定是意向客户太少呗。
总价298万起，折合单价3.2万/平米，在南开区，这个价格竟然也卖不动？
最近听说迎顺府要加精装，估计是想用装修卖点溢价吧。
为什么卖不动呢？两方面原因。
① 你说南开区房价多少钱算低？
3.5万/平米就差不多了吧，但刚需也买不起，即便户型小到80多也还是不行。
但这个价格改善没问题，可是现在都玩小，弄一堆80、90平米的算是这么回事？
举个例子吧，王顶堤的另外一个项目，单价4万的88平米高层，卖不过5万的洋房。
很简单，我能买得起4万一平米的，怎么可能去买个88平米的小户型呢。
所以，南开区楼市已经彻底转变为改善了。高单价必须对应大户型，必须有好产品。
② 迎顺府自己也有问题。
它属于典型的“一栋楼”项目，一般这种房子价格要“反溢价”，它只能是周边正常价格的8折，算起来，3万/平米差不多。
没想到它还想做精装，更费劲了，这脑回路也是没谁了。
PS：凯美瑞空间动力都够，油耗低保养便宜，为什么还有这么多人愿意多花钱去买宝马5奔驰E？不就是为了改善吗？这么简单的消费逻辑，开发商得懂啊，一个班花大家都不敢追，这不就是你的机会吗？
TJ REM CIA
天津有些楼盘最好别碰
还记得紫金府吗？这哥们又回来了。
再回顾下历史吧，2016年5月，保定隆基泰和以楼面价23468元/平米拿下河北区建昌道地块，溢价率高达152%。
当时来看，这就是个疯子；现在来看，这更是个疯子。
2017年说要开盘，后来又说要转手；2018年等来了海河英才新政，还没攒齐人，市场就凉了；
2019年又要转让，有的房子都封顶了，楼面价1.5万/平米，没人要；2020年，他们又从保定杀回来了，说要自己干，马上要搞个启动仪式。
这项目的经历都能写本书了：《一个地王的冒傻与纠结史》。
小五哥想泼点冷水，说点有些人不爱听的。
对于有些开发商在天津只有一个盘的项目，我劝你不要碰。
比如紫金府，还有武清的众美南湖湾，北辰的盛耀悦公馆……
你不知道它在天津会做成什么样子，而且它没有继续拿地，很明显干完一票就撤了。
对于有些不拿地的开发商，也要慎重，比如张家窝有个小地王，始终都不再拿地，那楼盘就别碰了。
PS：这个行情下，加价有人买的房子才叫资产，狂打折搓堆儿的那叫库存；是资产不用优惠就抢了，是库存半价也是贵。
TJ REM CIA
市区年底要卖地
据小五哥了解，河北区609地块、35宗地块年底要出让了，预计是中冶去拿。
看来中冶是要深耕河北了，也算是不得已而为之吧。
这两块地还可以，609地块以小高和高层为主，周边有地铁6号线和4号线。35宗地块体量比较大，估计是要分好几次出让。
如今楼面价回归正常后，这对开发商是好事，对河北区也是好事。
现在河北区买房可选择的太少了，要么就是太贵，要么就是开发商有问题不敢买。
来几个项目，高层别过3万/平米，妥妥的不难受。
河东区年底可能也要卖块地，在大华清水湾、万欣城北面一片。
今年天津的土地生意不好做，目前为止，出让金只完成全年计划的30%，而且“三条红线”之后，开发商的钱都拿去还债了，没什么钱再拿地了。
还是那句话，卖好地才能好卖地，下半年ZF是得拿出点好货了。
PS：开发商一朝被蛇咬十年怕井绳，“土地的诱惑”，是ZF需要好好学习的，随便找个“野鸡选美比赛冠军”敷衍一下，已经没用了。
TJ REM CIA
对于海教园，先别着急
最近一直在传海教园要建重点高中，小五哥也听说了。
而且据了解还是和平区的重点校，不是一中就是实验吧，应该实验的面儿大，因为实验已经跟津南区签了战略协议，先在国展西落一个。
这事儿怎么传出来的呢，就是因为“天津海河教育园区管委会”回复说“园区将加快建设高中”。
这个问题得两面看。
海教园划归津南后，这个管委会有没有还是一回事了，所以他们现在给的承诺，不能说没有可信度，只能说没那么强。
但是呢，从板块需求来说，建个高中也势在必行。
现在的关键点是报考政策，可政策最大的不变就是它会一直变。
另外小五哥想说的是，海教园已经没有宅地要出让了，这个板块画上了句号。
之前天南小镇那一片还有宅地，现在也改规划了，全部变成产业用地。
以后海教园的定位就是“基础研发转化创新中心”。
目前海教园还有大约100万平米的新房供应，每年能去化30多万平米，这些存量还能卖上差不多3年。
PS：有一句话怎么说来着？散户亡于消息，老炮死于抄底！