我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
提问：房姐，既然商业地产垃圾，为什么开发商还要建？
回答：开发商拿地，恨不得全建刚需小户型，但土地规划要求必须附带商业，住宅区里的商业地产到底是个什么货色开发商心知肚明，但为了快速销售回笼资金，最终的解决办法是“大改小、商变住”，商业套上住宅的头衔，美曰其名：公寓。
提问：新人首问。房姐您好，我和老婆有两套房坐标武汉，一套在蔡甸恒大绿洲剩纯公积金贷款30万，另一套1872剩纯商贷70万（上浮40%），目前住在恒大绿洲，1872刚交房未装修未办房产证。出于小孩读书及改善考虑想在钟家村买房，目前倾向锦绣长江五期和都市兰亭，这两个盘的选择您的建议选哪个更好？另外，由于限购准备走JLH，手头子弹可以清完恒大绿洲贷款再二套入手钟家村，两人都有武汉购房资格（户口），请问您JLH和手头两套如何操作（分配），再入手钟家村的方案最优呢？谢谢！
回答：1.首选锦绣长江五期，除了学区还有江景溢价，保值能力更强。但是重点在入手价
2.蔡甸涨幅很弱，如果恒大绿洲不考虑自住，其实可以考虑出手裂变。再入手一套主城区潜力盘，光谷东和白沙洲单价1.6左右的盘都是更优选。 如果恒大绿洲考虑自住，可以考虑对敲给父母，腾出房票也可以增加按揭。
1872利率太高，建议利率模式换成LPR JLH可以，但是需要析产，也可以考虑开发老人票，或者2改1
提问：房姐你好，本人目前有3套房产，分别是汉阳世茂锦绣长江5期、万科汉口传奇、中城悦城，这三套房产今后发展潜力分别都怎么样呢？下步打算卖掉中城悦城，想在二七那边再买一套，请问武汉天地二手房和万科御玺滨江新房该如何选择，主要是自住，孩子1岁多了，也要考虑学区房。很纠结，不知道该怎么选。
回答：你好，锦绣长江5期、万科汉口传奇，一个是江景，一个是学区，保值能力强，未来可以跑赢大盘。 中城悦城可以出手，二七考虑学区 自住和圈层，建议入手武汉天地。 武汉豪宅一哥，正所谓有钱人的共识也是共识 万科学校暂时还不能确定
提问：（续费首问）尊敬的房姐您好！目前属于卖房置房，目前子弹230，为了孩子读书就近，想在武昌区购置三或四房，要求近地铁，交通便利。目前看了几个盘：新房中有融创天域180平的四房，月亮湾的153平的三房，融创望江府160平四房；二手房：绿地国际金融城的140平三房精装修、融侨城170平次新房、恒大首府140平精装修四房。现在想从未来这几个盘发展潜力及性价比综合情况来说，麻烦给您意见。虽然是自住，但也是希望买的房未来至少可以跑齐大盘水平。望回复！谢谢
回答：你好，如果说住的舒服，武昌滨江是不错的选择，繁华之后的幽静之地，交通方便，唯一不足的是没有好的学区。 武昌滨江发展太慢，606被砍了。未来武昌滨江发展起来，可能不输汉口，需要耐心长持。 月亮湾投资回报率不如低价潜力区，但是未来会跑平大盘。 融创望江府自住不太合适，周边环境太差，性价比也一般。 这几个盘，纯投资价值不算大， 能跑平大盘就算不错了。 硬要选一个，建议多考虑一线江景房，稀缺资源，未来保值能力更强。
提问：房姐好，感谢您提点！想咨询问题如下： 1. 自住方庄，听您建议，已入手tty北二区一楼眼镜四局大平层187平米一套。 现在想把之前天通苑公园里(不是公园两栋)一套商业47平米卖掉可得200左右，手上还有最后子弹100，再适当dyd，只要租金可覆盖利息即可。准备在tty再入手一套，纯粹投资，这个方向对吗？如果公司买入每年房产税的成本加上的话，值得长持吗？ 2.这段时间一口气读完您所有文章后，还是对tty东二东三的房子旧改观不了，我没投资过那么旧的房子(投资小白我)。目前东二东三楼龄20年，长持10年后楼龄30年，如果是北京市中心的老破大小的流通性我都能理解，十年后三十年楼龄的tty老破大的流通性在未来看好的原因是什么呢？想请教您！ 房产投资小白但热爱学习自我提升，非常感谢！
回答：你好，天通苑为什么有投资价值？ 原因是面积大单价低，这一类标的对于眼光有一定考验，需要判断到底是不是因为面积大而导致的低估，还是本身物业的市场落差？ 对于真正优质的面积大单价低来说，本身是一种洼地的存在，从牛市再到调整期，始终保持一个缓慢上涨的势头，目前仍有套利空间，不过优质的价格不太好抢。 以老破大和老塔楼为代表的标的，按照逻辑可以归纳为一类，由于各种各样的原因被市场所歧视，流动性低，市场需求呈现跳跃式变化，只有那些未来真正具有市场需求，只是目前被市场忽略的老破大老塔楼，才具备投资的价值，这两类标的由于被高度低估，一旦重新被客户群看中，即使大盘调整依然完全无视，在牛市种也是涨幅最大的两类标的，找到这两类标的，对于选筹的要求要更大一些。 单价控制在2.5左右 从15年后望京快速崛起，天通苑到望京只需要半小时，到大望路1小时，已经是接驳产业区的城区居住区。天通苑对于望京，地位类似于常营对于东三环。17号线开通，可以直接接驳东二东三环。13号线分拆，回龙观天通苑一体化，购买的基本盘增加。天通苑的基本面没有问题，目前行情走势和大盘持平，价格便宜就可以跑赢大盘。 加上未来科学城利好，落地后，天通苑未来价格会逆袭。 天通苑不适合小白上手，属于鬼牌，适合底仓充足的老手作为长持的航母。 天通苑的优点是单价低，预售比高。 子弹300以上，可以考虑入手望京 双井板块。
提问：你好房姐，现在中介都在推萧山的森与海，可以选择投资吗？因为我们不在杭州在义乌，杭州主要想买来投资或者养老的，义乌已经有1套加一栋了。杭州社保已满2年。谢谢
回答：森与海的前身是美浓小镇。2005年，桃北新村和浙江云都控股集团（登峰集团）决定联手打造美浓小镇。不过好景不长，因土地情况错综复杂，云都置业并不能正常开发，最终资金链断裂，于2015年申请破产，美浓小镇随即进入停工状态。2019年初，烂尾的美浓小镇被打包成“桃北新村的桃花源房产项目”资产包进行法拍，最终由融创以33.4亿元的总价竞得。 作为融创在杭州的“第一大盘”，森与海的目标是打造一个代表未来的理想小镇。 但是不论融创软文写的再好，广告打得再响，也摆脱不了 地段偏的事实。 养老度假自住喜欢可以买，投资就算了，回避！
提问：智慧与美貌并存的房姐，我是新人，目标深圳，手上子弹100，想投资坪山或者光明的旧改项目，不占名额，能短期内实现凤变冰，请问美丽的房姐有何建议？感谢
回答：你好，深圳老破小可以改造“凤变冰”总价低好操作。 但是仅限于罗湖 福田和南山这几个核心板块内，远郊区的老破小不具备流动性。
提问：房姐，刚定了郑州金水区的华瑞紫金嘉苑1.6万，就是有两三栋安置房，不知道有没有影响？还有就是现在交了几个月长沙社保了，有人说长沙万年不涨犹豫还要不要继续交下去了？现在定了房感觉压力山大，下一个目标城市选哪个？子弹光了，也没首贷资格了，申请几笔信用贷全款买入在抵押可行不？银行抵押贷看负债不？
回答：安置房影响不大 长沙最近1-2年没戏 应对房价过快上涨最有效的方法之一，就是加大供应、让房子不再稀缺！上一轮的房价上涨，很多城市不就是因为房子不够卖，供应紧张吗？ 一边加大供应，一边限售七年（交楼+取证+限售），增加破限购难度，就是长沙抑制房价上涨的做法。 长沙是一座极其讲zz的城市，短时间，看不到改变的可能性。 保守点，不要太冒进，还是建议大家把负债率控制在70%以内，保持正现金流 未来有闲散子弹加仓沈阳
回答：硚口是汉口主城区中发展很慢的区，之前分析过，古田近几年被过分遗忘，虽然位置还不错，但是没有规划利好，区域内以建材市场为主。 zf重心放在汉正街和汉江湾，但是推进动作迟缓。 如果生活半径在古田，可以买。投资这个价格有更好的选择。
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