每年光利息就要还5000亿!这80家房企有息负债超7万亿

subtitle 南方都市报 09-19 17:00 跟贴 375 条

进入下半年,房企融资“三道红线”绝对是热门话题。而设置“三道红线”的主要目的,就是为了控制房企有息负债的无限增长。

根据南都大数据研究院规模上市房企研究课题组调研房企的情况来看,除去一家去年刚上市的房企,80家调研房企中,82%的房企有息负债都较去年同期增长了。

其中,有7家房企有息负债同比增速超50%,6家同比增速30%-50%,20家同比增速位于15%-30%之间。此外,有14家房企的有息负债规模实现负增长。

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整体来看,80家房企有息负债规模达到7.2万亿,按照7%的的平均融资成本来计算,每年要还的利息或超过5000亿。

即便是龙头房企,外界依然能从扩大的有息负债规模中感受到偿债“压力”。

7家房企有息负债都超过2000亿

房企的有息负债,即企业负债当中需要支付利息的债务,更能体现房企真实的负债水平。具体来看,截至今年上半年,总共有7家房企有息负债规模超过2000亿元。

高喊“降负债”的恒大,有息负债依旧超过同一阵营的龙头房企,达到8355亿元。碧桂园、绿地控股紧随其后,有息负债分别高达3420.4亿元、3298.44亿元。此外,这一区间还有融创、保利、万科、华夏幸福。

这7家房企的有息负债规模总共2.6万亿,约占80家房企有息负债总和的36%。

恒大集团董事局主席许家印在3月份宣布,“从2020年,恒大开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”今年上半年,得益于“高增长”和“控规模”,恒大的有息负债与3月底提出新战略时相比,减少约400亿元。

按照恒大“降负债”的规划,未来三年要降4500亿负债,到2022年要把总负债降到4000亿以下。为此,下半年恒大将进一步加大销售和回款力度,继续实施土储负增长,逐步分拆优质资产陆续上市。“我们有信心,到年底有息负债与净负债率还将大幅下降。” 恒大总裁夏海钧表示。

碧桂园龙头抓回款、降负债也较为明显。上半年权益回款率达到94%,已连续5年高于90%,自身造血功能强劲。同时,截至6月30日有息负债余额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元,下降了7.5%。截至6月30日,公司账面可动用现金余额2055.2亿元,在手现金充裕。

绿地控股上半年销售业绩出现下滑,通过抓回款来补充现金流,同时增加借款融资来保证资金周转。但是外部借款增加导致了有息负债同时上升。截至2020年6月30日,企业货币资金为872.5亿元,较2019年末减少16.5亿元,但是有息负债增加了365.0至3298.4亿元。总体上,有息负债的增加导致了净负债率再次高升。

有息负债最低的也将近60亿

一直以来,房企都通过举借债务扩大经营规模,把握负债与规模考验企业的财务把控能力。南都大数据监测80家规模上市房企,有息负债1000亿-2000亿(不包含)的有17家,代表房企有富力、龙湖、华润、招商、世茂、中海等龙头房企。

华润置地有息负债合计达到1645亿元的新高,净负债率也随之提高至45.9%。根据披露的内容,一方面是疫情加大了短期现金流紧张形势,另一方面是一种债务置换动作的前置,利用上半年较为宽松的融资环境,提前将即将到期的债务做好铺垫。

对于佳兆业要实现规模、现金流和利润的平衡,管理层坦言,确实感觉到压力山大。上半年有息负债1217亿元,其中境内占比43%,境外占比57%。未来到期债务中,一年内到期的债务占比26%,5年以内长期到期债务占比约71%,5年以上的到期债务占比3%。管理层中期业绩发布会上表示,下一步不仅要确保按时供货,还要缩短销售回笼的时间,同时提升投资拓展的质量,赚取合理的利润,以及较强的现金流,加强回款,用可以用的资金去扩大投资,实现规模、利润和现金流的平衡。

有息负债500亿-1000亿(不包含)的有21家,代表房企有雅居乐、金茂、新城、远洋、合景泰富、中南等。

此外,有息负债低于500亿元的房企有35家,代表房企有城建、中骏、正荣、建发、绿地香港等。

最高翻两倍!这6家房企负债增速惊人

适度的杠杆能够有效地利用好社会的资金与资源,为长远发展提供弹药。但是,在众多不确定性下,未来高负债高杠杆的规模化之路能否实现稳健经营,不容乐观。

南都大数据研究院监控80家上市房企,除了一家去年刚上市的房企,上半年有65家房企的有息负债规模同比呈增长态势,占比82%。

其中,三盛、中交同比增速分别高达207.08%、161.04%。奥园、建发、德信、中梁三家的同比增速都超过了50%。

面对行业洗牌加速,三盛控股在母公司的战略驱动之下,加速全国化扩张。上半年先后在江苏海门、浙江温州、江苏无锡拿下4宗地,总地价约27.54亿元,是其2019年全年长三角区域公开拿地总价的4倍有余。规模做大的同时,三盛的负债也在不可避免地攀升。截至中报,银行贷款及金融机构借款共计约101.39亿元,应付债券为12.36亿元。借款中,一年内到期的借款约为72.91亿元,一年后到期的借款约为40.84亿元,现金及现金等价物(包括定期存款及受限制存款)仅有约19.46亿元,并不足以偿还。不过,由于三盛控股目前资产注入尚未全部完成,其在核心财务指标表现尚不能够完全体现母公司三盛集团的实际情况。

中交地产上半年投资强度达到222%,相比去年提升了121%。伴随着土地储备不断增长的是中交地产不断攀升的负债水平,有息负债同比增速位居行业前面,而且“三道红线”全踩。不过,从中交集团对旗下地产业务的多次整合中不难看出,集团对地产业务板块的重视,并且央企背景为融资等带来了不少便利,拥有高杠杆、低融资成本扩张的先天优势。

2020年上半年,奥园的有息负债、净负债率、有息短债都同比大升,当中有息负债从去年上半年的536.7亿元陡升92.1%至1030.5亿元。不过,奥园管理层表示,奥园下半年到期的债务大约有200多亿元,截至6月底公司现金余额约694亿元,同时其尚未使用的授信余额约943亿元,偿债压力不大。

建发国际业绩正步入高速发展,销售金额同比增长约52.87%。到2020年底,建发国际的目标是达到700亿元规模。伴随规模扩张,建发国际的负债总额增长,长短期债务比为19.2,相较期初大幅上升331.5%。不过,建发国际销售回款266.3亿元,现金流能覆盖短期债务。得益于母公司的国企背景,建发国际的融资成本处于行业内较低水平。

增速15%的有33家,占比超四成

加上上述这6家,同比增速15%以上的有33家。其中,同比增速30%-50%(不包括)的有7家,代表房企有中洲、建业、合生、奥园等;同比增速15%-30%(不包括)的有20家,代表房企有绿城、保利置业、世茂、金地、万科、龙湖、时代等。

自2019年以来,绿城中国集中精力布局一二线城市,投资力度逐渐加大。上半年新增土储建面同比上涨241%,新增货值1756亿元同比上涨181%。但绿城管理层表示,绿城这两年取得了比较好的增长幅度,之所以取得这么好的发展,是借助了融资杠杆,但是没有依赖融资。上半年短期借款168.06亿元,长期借款572.93亿元,同比均有所上升。年内到期债务比重较2019年末下降5.5个百分点,占总债务31.1%。

另一方面,行业龙头企业万科的负债总额也是不容小觑的,但基本保持着良好的负债结构。以世茂为例,为应对复杂的经济和金融环境变化,后续持续发展奠定了坚实的基础,上半年借款总额1429.8亿元,长期借款占比72.3%,短期借款占比27.7%,长短期借款结构长期处于安全健康的水平。现金短债比1.8,流动性水准较好,短期偿债能力强。

还有万科,始终保持稳健的财务状况和良好的抗风险能力。截至6月底,万科的有息负债以中长期为主,一年以上占比超六成。持有货币资金1942.9亿元,远高于一年内到期的有息负债总和968.2亿元。

此外,龙湖的短期债务达到172.14亿元,长期债务达1513.4亿元,总债务规模相较于去年同期增长20.35%,其中的短期债务占比仅为10.21%的较低水平。在上半年业绩发布会上,CFO赵轶表示,龙湖上半年保持财务结构安全,以自律换自由。但今年上半年同比较快的债务总规模的增速,以及高比例的利息资本化处理的手法,仍存在需合理控制的需求。

此外,同比增速15%以下的房企有32家,代表房企有越秀、金融街、招商、融创、雅居乐、佳兆业、美的置业、恒大、新城等。

负增长!这14家房企降负债

与此同时,有14家房企的有息负债规模实现负增长,其中路劲有息负债规模同比下降63.58%。泰禾、北大资源、大名城同比都呈现两位数负增长。

泰禾今年上半年收入24.63亿元,同比下降83.02%;净利润-15.82亿元,同比下降201.33%,仅尚未支付的利息就达43.32亿元。期末融资余额为960亿元,平均融资成本为10.03%,将有713.72亿元在一年内到期。在其融资结构中,信托等非标融资为578.16亿元,占比60.20%。为了解决公司困难,泰禾集团拟引入万科,但是到目前万科仍迟迟未做最后决定。而在万科的中期业绩说明会上,万科CEO祝九胜认为泰禾的产品力、基础能力不错,但也多次强调:“万科的介入是有条件的”。

尽管净利率、毛利率双双下探,但在现金流、偿债能力等数据上,中海地产则实现了逆市上扬。中海地产的银行及其他借贷、应付票据分别为1292.9亿元、793.2亿元,有息负债共计2088.1亿元,其中一年内到期的有息负债为334.4亿元,现金短债比超过3倍。中海地产主席颜建国表示,中海曾经历了1997年的金融风暴,当时由于负债率相对比较高,面临破产的风险,教训是极为深刻的。自那一次开始之后,中海的经营是稳字当头,尤其是对于负债率以及现金杠杆,在内部设立了严格的红线。

一直以来,重仓酒店资产使得富力面临不小的负债压力,但在今年上半年,降负债略有成效。今年2月,富力发行4亿美元的优先票据以赎回于2021年到期的美元优先票据,延长到期期限。上半年处理了108亿元的境内债券,降低了有息负债规模。按照计划,集团未来9个月将处理250亿-350亿元债务,超过一半会有重组安排,其他则以资金或销售抵消,另会出售投资物业及发展中项目的股权,以提升减债速度。而富力地产董事长李思廉也表示,未来会继续减轻负债,公司土地储备仍将以旧改转化为主。

行业观察:降负债将成新常态,不排除降价促销

研究员发现,在市场监管和融资渠道收紧的大环境下,上半年有息负债规模增速较高的房企。一方面是增速较高但规模偏小的房企,如三盛、德信等;一方面是由于近几年扩张导致负债增速过高的中型房企,如奥园等。

为了控制房企有息负债规模,防范房地产风险,监管部门祭出了融资新规,设置“三道红线”,将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档,借此控制有息负债规模的增速。这也意味着下半年,降负债将成为行业“新常态”。

在此背景下,众多房企也一致认为,要改善负债率、改善融资结构,又要冲全年业绩,回款能力将是持续经营的关键。因此,城市布局、拿地时机、产品打造、资源聚合等方面也将面临更多考验。下半年,对于一些债务压力大的企业,后续需要不断尝试降低负债,不排除积极降价促销,以回笼资金的可能。

策划:林广

牵头人:王艳玲

研究员: 伊晓霞 王艳玲 邱永芬 林广

出品:南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组

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