半年16家!警惕即将到来的长租公寓暴雷潮!房东租客如何维权?

subtitle 树雨娱乐社 09-19 10:36

最近,长租公寓频上热搜。

蛋壳公寓给租户“断网半个月”、自如公寓“中水事件”……

但是远比这些更可怕的,是长租公寓模式下的资本游戏,似乎已经玩到了尽头……

据统计,2020上半年,算上最新的“杭州友客长租公寓暴雷”事件,已经有累计17家长租公寓陆续暴雷。

因此很多人说长租公寓是租房界的P2P,我认为恐怕比之更甚!

本文说3点:

1、长租公寓:慈善的面庞,资本的游戏!

2、这根本不是谨慎\不谨慎租房的问题,而是租房市场必须整顿!

3、租客房东都是受害者:如何维权?

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长租公寓:慈善的面庞,资本的游戏!

长租公寓的模式很简单,很迷幻,甚至很慈善:

长租公司高价(向房东)收房——再低价(向租客)租房

“高买低卖”——不仅不是中间商赚差价,反而如同做“慈善”一般,两头倒贴。

本质上却是一个资本游戏。

公司看中的,不是中间差价,而是资金流。怎么赚资金流?很简单:

尽可能从租客手中一次性收取更多的钱,然后尽可能晚把钱给到房东。

给到租客低价的实惠,以换取长期付款的方式,比如押一付半年,然后给房东一月一结。由此以来,算上押金就是赚了半年的现金流。用这个攥在手里钱,就可以钱生钱,开启资本的游戏。

所以此类长租公寓,看中的不是赚那点中间差价,而是钱生钱的庞大资金流。

我们说,这种模式,犯罪吗?答案是不犯罪,但是极极极有可能犯罪(非法集资)。

原因很简单:

(1)试想,自己建了个资金池,钱就握在手里,那么自然是想怎么用就怎么用。卷款跑路就看想不想,想的话随时都可以。

这也是P2P行业中,监管再三强调平台不得使用资金池模式,而是要采用资金托管。目的就是杜绝平台接触投资人资金,以降低卷款跑路的风险。(尽管如此,早前很多平台还是“见招拆招”,想尽办法的将资金从银行托管里套骗出来。)

(2)入不敷出的风险实在太高!(这也是疫情影响,2020上半年长租公寓连续出现暴雷的一个原因!)

试想,如此“烧钱”的运营模式,要持续运营下去,要么有足够的“资本填坑”,要么不断扩大规模“吸取租客”,要么钱生钱的资金池赚得比亏损的中间差价更多!

想要长期稳定运营,可想而知难度有多大。

而一旦入不敷出,资金又没有监管,卷款跑路,它不香吗?

这不是谨慎\不谨慎租房的问题,而是租房市场必须整顿!

长租公寓暴雷事件发生后,有不少人提到,年轻人租房要小心谨慎,不要“贪图(低价)小利”!

——不认同!

这根本不是年轻人小不小心,谨不谨慎的问题。而是现在的租房市场,不给这批年轻人选择啊!

“看看现在的租房市场吧
所有的房源
要么就被中介收走了
要么就是被长租公寓包圆了
租客找不到房东
房东找不到租客
中介和长租公寓发挥平台优势
要么赚个盆满钵满
要么直接卷款跑路”

一个新的模式,如果出发点是解决年轻人的租房难问题,那么对应的,监管上就要到位。

目前看,长租公寓的接连暴雷,监管上是肯定存在问题的,P2P要设立资金托管,长租公寓为何没有?

试想一年付租金,随便一套房子就好几万,一百套一千套,是多么庞大的资金?

说白了,这样的模式,如果没有监管,那就算说它是打定主意精准收割这批租房的年轻人,都不为过。

交了租金,没房住。这比投资了被骗了本金和利息,更让人绝望。

更甚,长租公司要求租客一年付资金,有的租客,尤其是刚毕业没多久的学生,没有足够的钱怎么办?——他们想出了“租金贷”!

让你贷款租房!

这就导致很多被骗租客,既被骗了房租,还没房住,还背上了贷款!难上加难!

目前有些地区,比如杭州有关部门提出,8月底后租赁企业账户将纳入监管。先不说监管是不是太晚的问题,细想,监管前夜的接连跑路,又是为何?

租客房东都是受害者:如何维权?

最后说说如何维权的问题。

前面说了,如果是非法集资。走的就是非法集资案件的维权流程。之前文章写过很多,此类案件是公诉案件。长租公寓非法集资案件中,受害者角色无争议,维权难在时间,以及资金的追回上。

再一个目前当下,双方都是受害者:房东收房,租客腾房的问题,怎么解决?

分几种情况:

(1)一个是房东和长租公司存在委托关系。

长租公司是作为房东的代理人,接受房东委托和租客签订租赁合同,那么本质上是相当于房东和租客之间签订租赁合同。

此种情况下,租赁合同效力问题没有争议,不因长租公司拖欠(房东)租金而失效。

租客可以继续在约定期限额内承租。未到期之前房东无权要求租客腾房。

(2)房东和长租公司签订委托经营合同的。

这种情况下,长租公司相当于转租人,也就是二房东角色。

长租公司资金断裂拖欠租金,房东有权解除和长租公司的租赁合同,同时租赁物房子,房东有权收回。

而长租公司和租客之间的转租合同,此时随着原租赁合同的解除,也随之解除。

此种情况下,房东有权要求租客腾房。租客只能依据与长租公司签订的租赁合同进行后续的追责维权。

虽然租客已经向长租公司预交了长期的租金,但是该“债权”不足以对抗房东的“物权”,房东享有租赁物的返还原物请求权。

在此类事件中,房东租客都是受害者。建议首先协商处理,先解决眼前当务之急,在后续分别向长租公司追责。实在协商不成,那就只能诉诸法律解决了。

最后还是想说,买房难,租房难,这届年轻人真的太难!

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜!

没想到古人之呜呼,直到今天,都仍是一声叹息!

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