长租公寓爆雷,房东是否有权驱赶租客?

subtitle 小楠美食 09-19 06:31 跟贴 204 条

近期,杭州、上海等地多家互联网长租公寓平台相继“爆雷”,长租公寓通过高收低租式的“圈房运动”收割一大批房东和租户,在资金断裂时却跑路潜逃,留下的是等待租金还贷的房东,被断水断电的年轻人……长租公寓集中“爆雷”的背景之下,数以万计的房东与租客陷入无止尽的争吵和斡旋之中。
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租客到长租公司总部维权

长租公寓背后的“高收低租”运营模式,可谓是房产界的“P2P”。一般是先由长租公司以明显高于市场的价格向房东收房,承诺按月付租,再以明显低于市场的价格向租客出租,却要求租客租金一年一付,并向租客推出“租金贷”,以解决租客一次性无法支付年租之难处。

这样下来,房东每月获得长租公司支付的租金,租客也只需每月向银行或贷款公司还贷,长租公司却可以一次性拿到了租客一年的租金,如此巨大“现金流”所带来的利益诱惑,也难怪众多资本趋之若鹜。实践中,这种通过“租金贷”形成巨大的资金池,业务正常运转时问题不大,一旦扩张过快或房屋空置率过高,抑或资金被公司挪作它用,就容易造成资金链断裂,引发整体暴雷

大家颇为关心的问题是,长租公司跑路,房东是否有权驱赶租客?

其实这个问题不可一概而论,而需视房东和长租公司之间的关系而定。

一、房东和长租公司存在租赁关系的,房东基于物权,有权驱赶租客。(如果房东和长租公司签订委托经营合同,但长租公司未对租客进行披露,而且以自己名义出租房屋的,视为租赁关系)

案例:(2016)沪0115民初86391号
本院认为,原、被告就系争房屋签订的《房屋资产管理合同》及《补充条款》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均具约束力。按约定,原、被告的租赁期限以转租期限为准,但不得超过六个月,现被告与案外人的转租期至2017年5月13日,故原、被告的租赁期限亦应延长至2017年5月13日,原告要求确定原、被告签订的《房屋资产管理合同》及《补充条款》已期满终止,本院难以支持。
案例:(2018)沪0115民初58877号
本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。双方一致认可对系争房屋建立了租赁合同关系,根据双方合同约定及履行,刘京将系争房屋交付自如管理公司使用,由自如管理公司对外出租获得收益,自如管理公司除约定的空置期外,需向刘京方支付房屋使用的对价且对价为固定,根据双方履约的形式本院也确认双方建立的为租赁合同关系。

此种情况下,在房东、长租公司以及租客的三方关系中,长租公司实际上是扮演转租人(即“二房东”)的角色,因此如果发生长租公司资金链断裂,无法支付房东租金,房东有权解除租赁合同并要求长租公司返还租赁物。虽然租客的已经向长租公司预交了长期的租金,但是该“债权”不足以对抗房东的“物权”,房东享有租赁物的返还原物请求权,可以要求次承租人(租客)腾房。

二、房东和长租公司存在委托关系的,房东无权驱赶租客,要求腾房。

参考案例:(2019)川0108民初8215号
方力支付的押金及租金47138元,同时,方力在签订《房屋租赁合同》时并通过微信与邝松就相关出租事宜进行了确认,据此,方力与邝松之间的房屋租赁关系依法成立并生效,该《房屋租赁合同》系方力与邝松的真实意思表示,依法应受法律保护。对邝松辩称其与方力之间无直接合同关系,其不是适格被告的相应辩解意见,本院依法不予采信。方力已按约支付了相应的押金及一年的租金,邝松基于其与乐伽公司之间的纠纷而提前收回房屋,邝松的行为已构成违约,方力依据《房屋租赁合同》的约定主张解除该《房屋租赁合同》并要求邝松退还押金3626元及租金并按约支付违约金,于法有据,本院依法予以支持。

此种情况下,房东与长租公司其实属于同一方。长租公司作为房东的代理人,受托与租客签订租赁合同,等同于房东和租客签订租赁合同,合同实际相对方是房东和租客,合同不因代理人破产而存在效力瑕疵,因此房东仍应受租赁合同约束,租客可以根据租赁合同约定的期限继续承租,无需腾房。如房东要求其搬离房屋甚至暴力清退物品的情况,租客可起诉,以维护自己的合法权益。

面对长租公寓暴雷,建议房东和租客先协商处理。其实房东和租客都是受害者,房东需要以租养贷,租客损失了租金,各有各的难处,因此不妨双方重新签订租赁合同,对方损失双方各承担一半,而后各自向长租公司追责,这或许是个折中的办法。

如果确实协商不成,建议直接起诉由法院判决,房东胜诉则房客腾房支付多住时间的房租,房客胜诉则继续居住到租赁合同期满,此外,诉讼期间租客可仍可继续居住,最后败诉的任一方在承担责任后可径行向长租公司追责

最后,面对长租公寓频繁暴雷的风险,租客能做的就是在租房时务必小心谨慎,不可贪图眼前之利,租客租房时应提前了解周边租房的市场均价,提前了解租房中介公司的资质,尽量与一手房东签订租赁合同,避免自陷法律风险。同样,房东在出租房源时,也应提高法律意识,对于高价收房的长租公司务必慎之又慎。

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