前两天，秘密花园有位群友跑来问房价君：“咦？怎么今年不见你推荐水口的房子了？”仔细一想，还真是，光盯着2020年的那些网红区域，居然真的很久没去过水口了。
作为惠城刚需置业必然会被纳入对比清单的区域，水口其实也曾有不少光辉的时刻，只是板块轮动效应之下，到了2020年，太多的网红后浪区域涌现，水口这样的区域，反而悄悄的安静了起来。
那么当下的水口区域，发展的究竟如何了？趁着9月里，阳光开始不那么燥热，一场水口实探暴走，就这么开始了。
先说一下，鉴于水口区域在2020年，新房的供货量比较少，新房在售的仅有 新力城以及保利鹿江来 两个项目，因此，本次去水口，房价君并没有去帮大家看新房项目。而是着重于看了下当下水口区域发展最好以及区域面貌最好的中心区域的现状。
好了，接下来，正文开启吧：
水口区域最近的一次板块高峰期，是在2018、2019年时期，主要围攻 隆生大桥 的修建以及通车展开。
先来看看水口的区域范围：
水口， 东接横沥，西靠桥东，北临 汝湖，南依马安。 在地理位置上来讲，它被称为惠州的 东大门 。中信大桥，隆生大桥两条过江龙，江水口与惠州江北CBD拉通，再加上本来区域前往东平就比较方便，因此，单从地理位置上来讲，水口的区位，相对是很有优势的。
但水口老城区的发展，一直以来困囿于原有的镇区规划以及自建房、道路等，所以沿湖溪大道两侧，当前的城市面貌看起来会有破旧感。二手房也都是以老社区、楼梯房为多，单价基本都在10000元以下。
但另一条关系水口区域发展的道路则不同。就是 水口大道与三环东路合围的地段 。如果沿着水口大道去围一圈，便能看到另一番不同的局面。
从最早的别墅区蓝波湾开始，三环路与水口大道围起的区域，便是 水口高端住宅发展的起源， 2012年起，这个区域的发展便逐渐走进高峰期，水口的一些行政配套，如水口街道办、公安局、国土局等，也设置在这个区域。不过当下区域内开发也几乎趋于成熟，新房供应几乎没有。
二手房方面，根据安居客9月数据显示，宝安山水龙城、玉台华庭，天地源御湾等社区，二手均价报价 均在11000元/平米甚至更高的水平。
沿着水口大道直行，便到了水口板块价值最为稳定的区域，也就是今天要重点讲的：水口中心区。
水口中心区，最为显著的标志，是 五星级酒店皇冠假日酒店。
但皇冠假日酒店并不是水口中心区域唯一的配套。作为水口板块发展最好的区域，水口中心区域的配套，并不比当下的一些新区差。 水口文化体育中心、湖滨公园、惠州中学 等，也都在这个区域。因此，从一定意义上来讲，水口中心区域 在居住氛围与体验度上，配套不用等，所以会优过一些新区。
这也是很多刚需社群宁愿选择水口，也不愿意去马安的原因。（当然，这是2019年以前的想法，2019年以后， 马安傍上金山新城大腿 ，从认可度上，已经远远将水口甩在了身后）。
去水口中心区域转一圈之后你就会发现，这个区域的居住氛围，已经相当成熟，而区域内，2010年以后的高端社区的排布，也会很密集。
围绕皇冠假日酒店所展开的楼市状况，随着新城鹿江风华的售完，已经正式进入了二手房供应阶段。
下图是房价君在踩盘过程中，路过区域内开发体量最大的合生上观国际，拍下的一张门店前的照片：
挂牌价格方面，合生上观国际约在1.1万/平米左右，而隆生的皇冠花园稍高一些，基本都维持在1.3万/平米左右的水平。
接下来，一起来看看这个区域的几个代表性楼盘的现状及二手价格表现：
先看隆生皇冠花园。
该社区新房销售周期主要集中在2017年， 交楼时间2018年底，因此，并没有满三 。交易税费方面，会稍高一些。
在链家上，隆生皇冠花园9月份的小区均价为 12363元/平米， 对比了一下，同区域内均价最高的一个小区。
虽说二手挂牌价格高，但实地踩盘过程中，房价君发现，这个社区的品质感呈现方面，在同区域内，相对也是最好的。因此，一些 注重楼盘自身品质的购房者 ，会选择这里作为置业目标。
来看一下随手拍的几张社区图片：
社区底商发展方面，房价君看到装修材料等这些较少，而主要以母婴，便利店，餐饮、培训等生活类为主。
再来看看与隆生皇冠花园一路之隔的 合生上观国际。
链家报价上，合生·上观国际二手9月均价为 10846 元/平米，属于中等偏上水平。
作为开发周期超过十年的社区，合生上观国际在区域内，属于比较成熟的小区，居住氛围已经非常成熟。
社区底商方面，因为社区较大，底商类型也比较多，除去生活类配套外，房价君还看到了华为生活馆，五金、洗车行等。
另外，很多刚需类客户在置业过程中之所以选择合生上观国际，还有一个重要的原因在于，这里配置了一个九年一贯制公立学位： 合生实验学校。
与合生上观国为邻的 鸿顺花园 ，2016年社区，只不过大门看着有点怪异。
链家该社区房源太少，房价君去翻了一下安居客的报价：均价约在 10500元/平米 左右。
与隔壁的隆生皇冠花园对比，鸿顺花园的社区品质感，显得很一般，不过该社区的底商氛围真的很浓。另外，入住率高，也是其一大亮点。
最后再来看看合生实验学校与惠州中学合围的大社区，也是当前水口区域有新房供应的 新力城 建设现状。
新力城一期已交楼，二期外立面部分也已经开始呈现。沿着一期与二期之间的道路向前，便到了惠州中学。以及水口区域的另一个有新房在售的社区： 保利鹿江来 。
当前新力城在售三期，89-136平米户型，均价约 12000元/平米。
以上便是水口中心区域的几个代表性楼盘。最后来说一说当前板块的情况：
新房供应不多，二手房又处于交楼后的次新期，从售价上来看，水口中心区域的价格，与当下网红板块如马安等做对比，依旧有价格优势。以马安为例，新房单价已经普遍到了13000以上的水平。但 水口二手房单价，13000是封顶价。
因此，对于着急入住，又不想等配套的刚需而言，水口中心区确实是一个不错的选择。但同样的，因为本身板块定位问题，发展前景也有限制，而不像马安这样的区域，可以一直朝机场方向进行二次发展。
另外，水口区域有一个比较有期待的地方，是关于 惠州中学 。作为惠州提前批录取的高中，惠州中学与惠州一中有同样的待遇，未来如果惠州中学的成绩能够上去，那么对于区域的价值带动，也是一个很好的方向。
最后说一说区域内最大的短板。水口中心区尽管居住氛围浓厚，但区域内并无大型商业中心，生活基本靠底商，或者前往吉之岛或华贸。另外，中心区域之外，现在水口扩展的方向，沿着惠泽大道，向东江科技园方向拓展。
好了，关于水口中心区域的板块发展，就先说到这里，下一期，我们再重点说说水口发展的另外一个区域：东部滨江区域。