长租公寓“爆雷”不止,《住房租赁条例》能否成为良方?

subtitle 法人杂志 09-18 21:37 跟贴 78 条
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◎ 文 《法人》全媒体记者 银昕

新一轮长租公寓“暴雷”风波再次袭来。

9月初,有媒体报道称上海市公安局浦东经侦支队已经对上海“寓意”长租公寓“暴雷”一事立案调查。从8月15日起,上海“寓意”的资金链出现问题,几乎所有房东都收到了关于支付租金方式调整的通知,将本应8月11日之后支付给房东的租金调整为8月30日再支付,但这些收到通知的房东至9月上旬仍未收到租金。一些房东和房客前往“寓意”位于上海的办公地点讨要说法,发现上海总部已经人去楼空。

目前的现状是,鉴于公司资金链断裂,无法收到租金的房东认为理应结束合同将房客请走,但房客已经缴了房租,认为合同依然有效不肯搬离。除了少数房东和房客达成协议和平解决之外,多数人还在对峙之中。

长租公寓出状况的不止“寓意”一家。今年8月,同样位于上海的“岚越”长租公寓发布公告称,公司资金链断裂,经侦大队已经进驻调查。随后,位于杭州的“巢客遇家”和“友客”两家长租公寓也接连“暴雷”。

相关信息显示,“高买低卖”“长收短付”等极具商业风险的做法,在这些长租公寓中比比皆是。因此,住建部于9月7日发布的《住房租赁条例》(征求意见稿)备受关注。

2018年的戏码一直演到2020年

长租公寓的“暴雷”戏码,最早出现在2018年的浙江杭州,由一家名为“鼎家”的长租公寓拉开序幕。

2018年8月,杭州“鼎家”宣告破产。公司称因经营不善,资金链断裂,无力按期支付业主租金,从租客处收取的押金和预收的房租也无力退还。

“鼎家”破产造成的后果是超过4000户租户无房可住。“鼎家”的租房模式是:鼎家先从网贷公司借一笔钱,所有租户被要求从网贷平台一次性将全部租金贷出,然后每月向网贷平台还贷。也就是说,租户要先背上网络贷款,只能用网贷平台借来的钱付租金,房东则通过“鼎家”拿房租。

这在表面上是租房生意,其实是金融生意,按照这样的商业模式,只要有源源不断的租客加入,这就是一本万利的买卖。此模式的危险之处在于,一旦“鼎家”资金链断裂,房东无法继续拿到租金,就会有房东要求房客直接交租金给房东,但房客实际上还要向网贷平台还钱,等于每月要付两份租金。

2018年12月21日,杭州市西湖法院裁定受理杭州鼎家网络科技有限公司、杭州鼎家房地产经纪有限公司破产清算案,实际控制人魏某以财务账册遗失为由,拒不配合移交公司的财务账册。2019年12月21日,杭州市公安局西湖分局对魏某涉嫌隐匿、故意销毁会计凭证、会计账簿、财务会计报告罪立案侦查,并于同日对其依法采取刑事强制措施。这是“长租公寓”概念诞生以来,实控人被采取强制措施的第一案。

然而,一个“鼎家”倒下去,无数个“鼎家”还在后面。

2019年,位于江苏南京的乐伽公寓“暴雷”。此后,类似的剧情继续上演。直到2020年,这个戏码仍在不断重复,有房地产行业分析人士对《法人》记者表示,他都不免有些“审美疲劳”了。

“高买低卖”和“长收短付”是什么把戏?

“暴雷”的长租公寓无一例外地采取了“高买低卖”“长收短付”的做法,明显有违商业逻辑。例如,租赁企业以每月4000元的价格从房东手中收房,但只以每月3000元的价格出租给房客,一次性向房客收取半年或一年的租金,而给房东的租金则是每一到三个月一付。

此类模式下,长租公寓的所谓现金流完全是时间差造成的。长租公寓想以低价吸引更多的租客入局,企业规模可以从单一城市扩展至多城市。他们打的算盘是:当有源源不断的租客前来租房时,“高买低卖”产生的价格差总有新的房客租金来填补。

但他们的算盘打错了。市场上并没有源源不断的租客产生新的需求,来填补漏洞,或者新租客入局的速度远远追不上价格差所挖的“坑”,这场游戏就玩不下去了。

位于四川成都的幸福家公寓CEO王虎告诉记者,在长租公寓发展的初期阶段,很多人都会想到这种模式,但长此以往肯定走不通。所有“暴雷”的企业问题在于,他们扩张得还不够快,如果扩张速度抵消不了消耗现金流的速度,爆仓便指日可待。

“再加上一些业务员一心冲业绩,为提高出租率在低价基础上再给租客打折,这样亏得就更多了。”王虎说,凡是快速扩张阶段的租赁企业都青睐轻资产模式,该模式背后就是管理上的松散,业务员在低价之上给租客继续打折的空间也更大。轻资产的特点是对收来的新房简单改造或者根本就不改造,如果重度装修和深度改造,就不是轻资产。分散式长租公寓大多数可以轻资产方式运营,而集中式公寓几乎都是重资产模式。因此,各地“暴雷”的几乎都是分散式运营的公寓,也就不难理解了。

高风险租赁模式或将终结

9月7日,租赁行业期待已久的《住房租赁条例》(征求意见稿)发布,征求意见工作将在10月8日截止。在我国尚未针对住房租赁领域进行立法的背景下,由主管部门出台的这部条例填补了住房租赁领域的法律空白。

记者了解到,一些长租公寓项目“暴雷”后,部分房东采取了堵锁眼、断水电、强行进入房间等手段驱赶房客,由此也引发争议。

关于房东是否有权驱逐房客,本次征求意见稿也有所规定:除法律规定和合同约定的情形外,出租人或承租人不得单方面解除房屋租赁合同;合同期满或者解除,承租人应及时腾退租赁住房,出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使腾退。

“这个说法比较宏观,‘暴雷’之后房客的去留问题只能根据双方合同中规定的情形来办。”诸葛找房分析师王小嫱对记者表示,房客如果进入此类高风险的商业模式,就要提前对“暴雷”后的遭遇有所准备。

“租金贷”“高买低卖”和“长收短付”这三个租赁市场的最大问题,征求意见稿均提供了“解药”。

针对“租金贷”问题,第二十三条规定:住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

这意味着,诸如杭州“鼎家”要求租客必须在指定网贷平台用租金贷形式支付租金的强行绑定行为,本次法规生效后便不再允许。

针对“高买低卖”和“长收短付”两个问题,征求意见稿第三十八条规定:住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金(注:高买低卖)、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期(注:长收短付)等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

“这一条规定意味着今后租赁企业在找监管部门备案时,监管部门会检查企业的现金流,若存在两种做法,一定会在现金流上有所体现,企业就会被列入经营异常名录中。”王小嫱说。

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