深圳、东莞被狠狠教训之后，湾区其他城市终于有了出风头的机会。
这不，8月珠海房价环比涨幅直接冲上大湾区9市第一，吊打深圳、东莞。
很网友就急了：有条件的人都应该赶紧去囤一套！
PLUS只想说：认真你就输了！
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8月房价环比涨幅第一？
其实珠海房价没涨！
今年8月珠海房价均价为27359元/㎡，仅次于深圳、广州，房价环比涨幅达到12%，为大湾区九市第一。
不仅是房价上涨，珠海8月成交量也出现猛涨。中原数据显示8月珠海住宅成交约3711套，环比上涨40.51%，同比增长72.93%。
珠海楼市真的火起来了？
其实今年以来，珠海房价受疫情打击比较大，一手成交量大跌，房价在3-7月更是直线下降。
直到7月珠海发布人才新政：本科毕业5年内可“先落户后就业”、非全日制大专以上学历可申请人才入户、毕业两年内技工职校人才可直接入户等，楼市情况才有所缓解。（详情→官宣：珠海拟放宽落户条件！大专以上即可落户！）
所以实际上，8月珠海一手房成交均价环比大涨只是从低位回归到正常水平。
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东北大妈都来珠海买房？
千万别跟风！
不过，珠海之所以受到很多购房者关注，也是有原因的。
珠海的环境十分宜居，不管是东北大妈还是文艺青年都吃这一套。
来珠海买房的人，超一半以上都是外省人。
据贝壳研究院统计，在珠海买房的省内客户占比仅为44.5%。
而且珠海购房客户来源于全国各地，珠海本地人的购买数量更少，房子基本都是投资客买走的。
珠海购房人群来源（单位%），来源：贝壳研究院
很多人看完也跃跃欲试，想去珠海投资买房，PLUS想说还是不要太心急！
珠海有一线的房价，但没有一线城市的实力。
2019年珠海GDP增速为6.8%，与佛山GDP增速并列第二，增长迅猛，珠海的人均GDP也达到18.2万元/人，位于全国第四，全省第二。
最近珠海还提出，到2035年珠海GDP要迈进2万亿元，也就是差不多现在广州的水平，PLUS只能说梦里什么都有。
因为从GDP总量上来看，珠海排名靠后，还不如惠州。
此外，珠海很清楚人口流入是珠海一大优势。
2019年珠海新增常住人口排名第四，比2018年年末增加 13.26 万人，增长7.0%，增速连续两年为全省第一。
今年8月，珠海还明确提出：“到2035年，常住人口要超过500万人，人口达到特大城市规模”。
不过近11年来珠海的常住人口仅增长近50万人，常住人口总量才刚在2019年超过200万人。
这一数值不及深圳的1/5（2019年年末深圳常住人口1343.88万人），在珠三角各城市中排名也比较靠后。
想在15年内，让常住人口翻倍达到500万人，这对珠海来说是一个不小的挑战。
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珠海值得投资吗？
据不完全统计，2020年珠海1-8月二手房成交3412套，还不如珠海一个月的一手房成交量。
事实上珠海的二手房市场就是，便宜的二手房主要是本地人买，但本地人不多，被炒到高价的二手房又没有人想接盘，二手市场很难成气候。
而且珠海的一手房供应量大，截至2020年6月底，珠海住宅产品存量约292万平方米，去化周期达到13个月。
来源：合富研究院
珠海约一半的库存量都在外地人不会去的西区，像金湾（含高栏港）、斗门库存量都超过78万平。
比较火的横琴住宅去化周期仅6个月，但是横琴、香洲等热门区域，房价都已经破3万/平、4万/平。
不过横琴的房价从2009年的8000元/平上涨到2015年的4万+/平，5年过去了房价只是站稳4字头。
在这种情况下，这些热门区域买了之后谁会来接盘呢？
不可否认的是，最近珠海限购放松、深珠通道计划启动、珠机城轨一期开通对接澳门.....有不少利好，但这些利好能产生多大的影响，又能在多长时间内兑现成房价涨幅？还有待时间验证。
目前，珠海房价已经涨在高位，想要投资珠海的人只能拿长线，这已经是比较好的情况。
更多的事实是在珠海盲目追涨买房，最后只能成为接盘侠！