房贷逾期两次,房地产公司主动帮忙偿还剩余贷款,套路还是好心?

subtitle 任战敏律师09-18 11:30 跟贴 85 条

山西的周女士和某房地产公司签订了《商品房购销合同》及附件《补充协议》后买下了一套房产。合同约定了周女士在向房地产公司支付了首付后,余款向银行贷款支付。周女士作为借款人及抵押人,地产公司作为保证人,向银行借款,三方签订了《个人购房担保借款合同》,随后,周女士一家在装修后便入住。可是在还款过程中,由于周女士怀孕生产导致6、7月份的房贷逾期两次没有及时还清,然而在7月底的时候房地产公司却主动帮周女士把剩余的全部房贷和利息全部还清了,之后,周女士便都按时还房贷,周女士本以为这是房地产公司出于好心,谁曾想,8月份,房地产公司就将周女士告上了法庭。

原来,周女士和房地产公司签订的《补充协议》中约定,如果周女士未按期偿还贷款或违反贷款合同的其他约定,导致银行要求房地产公司承担连带责任,则房地产公司有权解除与邓女士之间的购房合同。在房地产公司替周女士偿还了所有贷款剩余本金及利息后,向法院起诉周女士,要求解除双方的购房合同,并要周女士配合办理解除备案手续等,同时还要承担购房总价20%的违约金。

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针对房地产公司的这一系列行为,冠领律师认为:

第一,虽然房地产公司在周女士逾期两次后,代偿周女士偿还剩余贷款全部本息,但是银行并未要求房地产公司一次性结清贷款本息,地产公司在诉讼中的主动代偿全部剩余本息的行为并非基于银行提出要求而行使,而系“有意为之”。但我国法律对格式合同的效力作了非常明确的说明,当事双方在订立合同时如果约定了合同成立的条件或解除的条件,则这些条件对双方都有约束力,但是条件成立与否的判定不应简单的一刀切、看结果。

第二,根据《合同法》第39条第一款规定: 采用格式条款订立合同的, 提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。该法125条规定,当事人对合同条款有争议的,应当按照订立合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定条款内容。周女士贷款逾期两次,其违约行为虽客观存在,但后期均正常履行还款义务,违约程度显著轻微。并且周女士愿在继续履行合同的基础上积极承担违约责任,不影响守约的另一方房地产公司合同目的实现,尚不足以导致解除合同的后果。

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第三,随着房价的飞涨,房地产公司解除合同的获利远远大于履行合同,如果允许地产公司以代偿贷款为由而单方解除合同,容易导致当事人的利益明显失衡。故在此情况下简单的解除合同,既不符合《合同法》的立法本意,也不利于维护交易稳定性。

冠领律师提醒大家:任何权利的行使并非毫无限制,不应故意规避法律或损害他人利益,面对不良用心时,一定要拿起法律武器保护自己的合法权益,避免落入套路陷阱。

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