千年一遇，百年一回，入主东盟商务区、全球首开6字头!
想必，大家都还记得前段时间广告满天飞，红透半边天的埌东城吧?
不赶巧的是，埌东城开盘当月，就有媒体爆出南宁将出台新规，整治三产房。
大概内容是：从2021年起，政府征收土地，不再安排实物留地，而是直接补偿钱或者是房子。
并且通过“招拍挂”确定开发商，不给社会资本、合作开发留有机会，从土地源头上消灭三产房。
就在我们认为埌东城翻不出什么浪花的时候，这货竟然偷偷咪咪卖了近千套。
Part1
实踩“顶风作案”的埌东城
埌东城，盘如其名!没错，他的位置就是是位于埌东客运站附近。
目前埌东城的招商中心已开放，就设在彰泰红旁边，看这地段，老编不得不感叹一句，能跟2万+的楼盘做邻居真好。
老编抵达招商中心的时候，发现门口明晃晃的停着几辆大巴车，里头拉着几条横幅：欢迎玉林、柳州、北流、贵港看房团莅临。
那场面，可谓是“锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，人山人海”相当壮观。
要不是本编意志力顽强，差点不能全身而退!
为何?售楼小哥哥太能洗了，据说已经卖了近千套...
首先位置不用说了，寸土寸金。正规商品房东方尊府1.6万起，彰泰红高层1.8万+，洋房2万+，埌东城一套68㎡的房子总价50万左右。
埌东城距离埌东客运站地铁口直线距离150米左右，地块一和地块二之间还有一条规划路，届时可直通仙葫大道。
讲真的，这个“低价+地段+交通”的配置，只要是买房人看到眼睛都放光。
目前，项目户型在售面积段在40-149㎡之间，户型跨度大，选择性高，也算是对市场的胃口。
老编算了置业计划表，91㎡的三房两厅单价七千出头，有两个99折优惠，折后单价6928元/㎡，总价63万左右，预计2023年交付。
与其他三产项目如出一辙的是，埌东城签订的是合作建房协议;首款先付40%，剩下的几笔按照工程进度付款。
Part2
4证不全，违规超容
埌东城只挖一个土坑就要砸二十来万的首期款，风险大吗?
实话：大
老编揣着明白装糊涂问到：为什么签订的是合作建房合同。小哥哥一本正经地打包票表示：我们是正规的安置房，证件齐全的，可以办房产证。
然而，小编只看到有不动产权证，建设用地规划许可证，建设工程许可证，还缺少建设工程施工许可证。
值得注意的是，不动产权证是一本大证，产权人是南宁市三岸园艺场，属于集体的。
建设施工许可证是政府颁发的，十分重要，近段时间闹的沸沸扬扬的安吉盛世，就是因为缺乏建设施工许可证，导致项目2018年销售至今，还是一个土坑。
而在江南区公布的71个三产房项目中，就有95%以上没有取得建筑工程施工许可证。
埌东城是三岸园艺场安置项目的住宅地块，占地75亩，但仅有1栋是安置房，并且安置职工购买后不得转让，也就是说不是园艺场的人购买就相当于买三产房。
并且，埌东城规划12栋楼，每栋楼都是34层的高层，3梯10户，从项目规定的4.0容积率来看，十有八九超容了。
那将意味着，就算项目能建成，也会因为超容问题而变成违规建筑。
《南宁市征地安置留用地开发利用管理暂行办法》中就有提到：
对于四证不全或是超容违法建设的三产项目都将被叫停施工，由相关部门评估后进行整改;如果无法整改，该项目将被强制拆除。
Part 3
三产频爆雷热度依旧，为何?
价格低廉是主要原因。
在南宁，正规商品房均价已经在迈上1.3万+的台阶，可绝大部分三产房的单价不过四五千，低于市场价3倍左右。
以埌东城为例，周边均价在1.6万+以上，埌东城价格直接对半砍，总价=首付，价格十分低廉。
其次，有些人并没搞清什么是三产，交完钱之后才后知后觉，但为时已晚，碰上无良开发商只能竹篮打水一场空。
但也有部分群体，知道三产房，但也甘愿入局，愿意承担风险，这就是不差钱的人和差钱的人。
不差钱的一般都会搞几套来出租赚取租金，特别是地段好的，租金一般不会低。
而差钱的则认为南宁房价这么贵，花上百万还成为一辈子的房奴没必要，只要能顺利交房入住就够了。
写在最后
近年来，由于三产房缺乏监管，不少想快速变现的投机分子，刨个坑，搭个棚就开始收钱。
在经历多次严打之后，开始披上马甲，统一的制服，高大上的售楼部，越发有正规军的姿态，导致市场鱼龙混杂。
购买正规的商品房，可能会因为各种原因导维权，但开发商跑路的毕竟在少数。但三产房盘根错节，不良操作更多，卷款跑路、烂尾的不在少数。
可能会有杠精出来说，时代天骄、南宁饭店也是三产房，现在不是好好的。
但是，三产房的土地性质是集体所有土地，是政府为了解决农民土地被征用后的就业及生活问题，留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。
在四证齐全的前提下，是可以通过出租或合建开发等方式获取收益，也就是说，如果在三产用地上用来经营酒店、餐饮、娱乐、长租公寓等商业的话，是没有问题的。
但合作建房的开发商不按照套路出牌，直接把三产用地作为变现极快的住宅性质开发销售。
明明只能做商业，非要披上住宅的外衣，用集体的地去卖钱，政府能同意吗?
总而言之，买三产要理性。