今年的楼市的市场环境对房企来说可谓是非常恶劣的一年，但是对刚需来说却是一个非常好的购房年份。在过去，为什么房价可以一路上涨呢？其中有住房需求量的原因，也有投资客炒作的原因，而更多的是政策的原因。在过去，也有楼市冷寂的时候，也有开发商库存积压资金链紧张的时候，但是每每这时候，都会有救市政策出台拯救房地产行业。这也是在过去，房企宁愿死撑也不愿降价促销的原因。
但是今年却不同了，房地产行业已经调控了四年，开发商的日子已经越来越不好过了。特别是在今年年初停工停产的时候，很多人都预测国家会放松房地产行业的调控政策。但是最后呢，调控政策不但没有放松，反而又加大的调控力度。从复工复产以来，除去长三角和珠三角区域的城市，其实大部分城市的房价都开始慢慢在回调，房企们也出台了不同的优惠政策。但是呢，由于最近新规的出台，直接导致了“金九银十”的房企打折促销，“降价潮”直接到来了。
在近日，住建部、央行和部分房企召开了一场座谈会，会中明确了规定了房企融资的“三条红线”：
1、剔除预收款后的资产负债率大于70％；
2、净负债率大于100％；
3、现金短债比小于1倍。
这“三条红线”对房企影响有多大呢？对于负债率不高的房企几乎没有影响，而对于负债率高的房企，那就是致命性的了。比如一个房企踩中“一条红线”，房企有息债务规模就会被限制5%，负债年增速不得超过10%；如果一个房企踩中“两条红线”，那么这个房企负债年增速不得超过5%；如果很不幸一个房企“三条红线”全踩了，那么这个房企基本上也就不能新增融资了。但是现在房企最大的问题就是资金链紧张负债率高。所以这个新规定对于大部分来说就是雪上加霜，更是一个“催命符”。在这种情况下，咱们也就不难理解现如今房企为何大规模降价促销了。
现如今，对于刚需购房者来说，是一个不错的购房时机，未来几年的房价在政策的调控下将以稳定为主。刚需有时间去准备、慢慢挑选房子。在今明两年这个楼市特殊时期，对于准备购房的人，笔者有4个建议，可能对大家买房时有所帮助：
1、对于现在房价还在上涨的小城市，尽量避开
现在网友们反映了一个很奇特的现象，就是现在一二线热点城市的房价都在下跌，而很多资源收缩的三四线城市房价竟然在逆势上涨。比如很多小县城的房价动不动就上涨个几百块钱。其实这并不能代表这些小城市的房价比大城市的房价更坚挺，更有支撑力度。恰恰相反，正是因为这些小城市的房价没有任何支撑点。这么高的房价就如空中楼阁一样悬浮在空中，一有风吹草动就可能坠落下来。所以，这些小城市的房价开发商不敢轻易降价，害怕造成人们买涨不买跌的心理。
其实现在大部分人都看跌三四线小城市的房价，认为这里的房价严重虚高。那么，如果这些城市的房价现如今真的下跌了，不就真成人们预测的那样了吗？所以，这里的房企还在继续死撑不降价，反其道而行之涨价限售。而大城市不同，这里的房价虽然高，现如今也偏高，但是这里的房价还是有人口和经济在支撑。所以对于大城市的开发商来说，现如今他们并不害怕降价，反而降价会吸引大量刚需买房。因此对于这种类型的小城市，虽然房价还在继续上涨，但是买房时尽量要避开这类城市。因为房价实在是严重偏高了。
2、尽量选择一二线热点城市
上面也说到，一二线热点城市有人口和经济的支撑，现如今虽然房价在有所回调，但是并没有出现有价无市的现象。现如今房价降价促销，效果还是不错的。说明这里的刚需人群还是很多，而且购房需求非常强烈。另外，一二线热点城市由于发展潜力大，企业多，提供的就业岗位多，会吸引大量的外来人口定居工作生活。
房子最终是给人居住的，决定房价高低的是当地居民的收入水平，决定房价涨跌的是住房需求的多与少，也就是人口的增加还是减少。现在各大城市都在出台人才落户计划，落户生活补贴、购房补贴等等政策都十分有吸引力。在笔者看来，一二线热点城市由于人口在不断增加，这里的房子未来依然有升值的空间。就算是刚需买房自住也不一样，一样不希望自己的房子贬值，所以在这些城市买房更让人安心。
3、老城区的“老破小”
正常来说，虽然老城区的“老破小”房子破旧，但是由于地理位置好，配套设施齐全的原因，还是非常适合生活，但是现在这些“老破小”小区的房子房价偏高。由于“老破小”小区刚刚失去拆迁概念，房价还没有下跌多少。拆迁在很多人心目中就等于是“暴富”。在过去，这些老小区老房子都存在着拆迁的概念，投资客愿意花高价买这些破房子等待拆迁，所以这些老房子的房价严重偏高。
而随着棚改的退场，旧改全面推进，这些“老破小”失去了拆迁概念。慢慢地，这些看房的价格就会慢慢开始下跌，因为这样老房子居住起来舒适度真心不高。所以，现在“老破小”的售价还在高位时，最近几年最好还是不建议购买这些老小区。
4、买房最好选择实力雄厚口碑好的房企
这两年想购房的刚需，一定要注意这个问题，为什么呢？主要是最近这两年房企的资金链实在是太紧张，今年以来就已经有380家房企破产，这其中一部分都是因为资金链断裂而破产清算的。而破产以这种方式破产清算，往往也代表着一个又一个的烂尾楼。现如今随着“三条红线”新规的出台，未来房企资金链紧张的问题会越来越严重。那么，未来交房季出现质量问题、绿化配套缩水、延期交房甚至烂尾的情况会大幅增加。所以现如今购房者在买房时最好选择口碑好实力雄厚的房企，这样可以有效地避免楼盘烂尾和质量问题。
总结：在笔者看来，最近这两年是刚需购房的好时机，但是这批新建商品房也可能是这些年质量问题最多的一批。所以购房者在购房时对开发商的选择一定要重视起来。另外如果有合适的二手房的话，购买二手房也是一个不错的选择。
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