房价真的会迎来大跌?令人“泄气”的消息还是来了,购房者需清醒

subtitle 楼事纪 09-18 03:36

过去十多年,买房一直都是国人心目中最理想、最稳定的投资手段,究其根源就是房价“只涨不跌”的预期根深蒂固,使得人们普遍相信买房稳赚不赔。但是,最近两三年以来,这种局面开始发生了转变。在楼市调控的持续影响下,尤其是国家将房住不炒确定为了调控的长期定位,房地产开始进入到下行通道,而且不少城市还频频传出“白菜价”一般的房子,“只涨不跌”的房价开始跌落神坛,购房者普遍陷入到了深度观望之中。

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与此同时,作为官媒,经济日报更是刊文直接指出高房价所带来的四大“后遗症”:不利实现安居梦想、挤压实体经济生存空间、影响新动能的形成培育、搅动社会的浮躁风气。此外,不少专家也开始持看空的态度。比如,央行原副行长吴晓灵表示,在泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水褪去的准备是每个人都要面对的现实。再比如,中国人民大学副校长刘元春甚至表示,要高度重视房地产市场不确定性,防止房价快速回落。

当然,“春江水暖鸭先知”,对于房地产市场的转变,或许开发商更有“发言权”。融创董事长孙宏斌曾多次表示,从国家层面来看,房地产调控会持续很长时间,这已经逐渐上升到了国家中长期的战略选择,所以他劝告大家不要抱有侥幸心理,要认清房地产新形势。在刚刚过去的房企中期业绩会上,包括龙头房企在内的很多房企,更是纷纷表示接下来要力降负债,把安全放在首位。

种种迹象似乎表明,房地产的风向确实要变了。面对这种市场氛围,业内也渐渐出现了一种声音:高房价或许要扛不住了,房价将迎来大跌。显然,对于还没有买房的人来说,房价大跌,这无疑是一件盼星星盼月亮的好事。但是,令人“泄气”的消息还是来了,盲目认为房价大跌可能只是一厢情愿,买不买房都该关注。

消息一:房地产多项指标快速回暖。

根据国家统计局发布的最新数据显示,1-8月,全国房地产开发投资为88454亿元,同比增长了4.6%,累计增速连续3个月实现了正增长;房地产开发企业到位资金117092亿元,同比增长了3.0%,连续2个月实现了正增长;商品房销售额为96943亿元,同比增长了1.6%,其中8月单月全国商品房销售额同比上涨了27%,增幅明显。

通过以上关键指标看,当前房地产正在快速复苏。具体来看,房企到位资金指标连续正增长,说明房企资金面比预期的要好,有了一定程度的改善。商品房销售额实现首次正增长,而且上个月同比大幅上涨,说明购房需求依然比较强劲。此外,据业内人士分析,按照5-8月份的平均涨幅推算,今年销售额有望刷新历史记录,超过2019年的159725亿,达到17万亿。

重点说说房地产开发投资这一指标。1-8月份,全国房地产开发投资接近5%,这说明房企投资信心较为充足,对市场仍然看好。值得注意的是,对于2020年而言,在房地产、基建、制造业“三驾马车”当中,房地产也是恢复最快的行业,成为二季度经济实现深V反弹的重要推动力。因此,从这个角度看,房地产行业依然是稳定国民经济的重要力量,指望房价大跌不现实。

消息二:土地出让金再次创下了新高。

过去这两三年,在稳地价、稳房价、稳预期的调控目标下,土地市场已经告别了地王时代,回归到了平稳状态。但是,土地出让金却创下新高。数据显示,2019年全国土地成交总金额高达6.8万亿元,同比2018年上涨了14.3%。通过对30个典型城市分析的结果显示,土地财政依赖度超过50%的城市共26个,占比数量近90%;土地出让金超过1000亿元的城市有16个,超过一半。

众所周知,一个城市的基本建设、科教文卫、政策补贴等支出全要依靠财政收入,而土地收入一直都是地方财政收入的重要组成部分,不少城市甚至高度依赖土地出让收入。因此,在这种动力的驱使下,地方肯定不愿意看到地价大幅下跌,尤其是对于那些缺少新兴产业作为支撑的中小城市来说,如果土地收入也大大减少了,财政运转无疑就要面临不小的困境。

业内有一个很形象的说法,地价与房价的关系,就如同面粉与面包,如果面粉价格上涨,面包的价格自然会水涨船高。同理,由于土地成本占商品房售价的60-70%,所以地价基本上决定了未来商品房的定价。从这个角度来看,高地价必然会推动房价上涨,即使现阶段房价有波动,甚至出现了下行,但大幅下降的可能性微乎其微,毕竟没有开发商愿意赔本赚吆喝,有些房企宁愿破产也不降价。

总结与提醒

不可否认,当前房地产市场的确告别了高速增长的阶段,在房住不炒的定位下,一些城市的房价也的确出现了明显回落。但是,笔者提醒一点,购房者此时更应该保持清醒的头脑,在看到房地产市场回归理性的同时,也不要盲目看空楼市和房价,否则很容易错过买房机会和高性价比的房源。

必须看到,房地产行业的转型不可能一蹴而就,更何况,房地产行业与国民经济息息相关,国家调控楼市的主要目的也是稳定房价,而不是打压楼市。与此同时,还应看到,土地价格依然稳中有涨,人工成本也依然在增加,所以房地产很难出现大幅度的下降。

说了这么多,可能没有说到一些人的心坎里,但是现实大概率就是如此,购房者需要保持清醒头脑。其实,退一步来说,购房者也没必要“泄气”,平稳的房价或许才是利好所有人的一种走向,既为无房者赢得了买房的准备时间,没必要盲目加杠杆了,同时也不会让有房者的房产出现大幅缩水,一举两得。对此,你怎么看呢?欢迎留言讨论。

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